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Maison 9 pièces 225 m²

Bien expiré
VilleClamart (92)
Surface225
Coût Total726 350
Loyer Annuel62 765
Rentabilité8.64%
Cashflow/mois+917
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 570 000 €
Surface : 225 m²
Prix au m² : 2 533,33 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Djamila Théodore vous propose: Beaucoup de POTENTIEL pour cette maison vendue en l'état, à rénover entièrement.

225 m2 de surface utile (110 m2 habitables, 252 m2 de surface totale), sur un terrain de 430m2. Aujourd'hui double séjour traversant, cuisine, 7 chambres, garage, rez de jardin sur un magnifique JARDIN ARBORÉ exposé ouest. Une fois rénovée, cette maison vous offrira un lieu de vie unique. A 5mn à pied du tram T6 qui vous mène au métro Châtillon Montrouge en 15 mn. Bus 189, 190. L'école maternelle Colette Huard, à 3 mn à pied, vient d'être inaugurée après sa rénovation. Le lycée Jacques Monod est à 15 mn à pied. Le quartier bénéficie d'un projet de revalorisation (nouveau collège, commerces,..)

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 395 et classe CLIMAT F indice 87. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Djamila Théodore mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de NANTERRE sous le numéro 849586763, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Clamart
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92140
Coordonnées : 48.791278, 2.257884
Total : 726 350
Prix d'acquisition : 570 000
Travaux : 110 750
Valeur du bien : 680 750
Frais de notaire : 45 600
Coût estimé : 45 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 225
Loyer prédit : 23.25€/m²/mois
Fourchette : 17.19€ - 31.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 5230€/mois
Loyer annuel estimé : 62765€/an
Fourchette totale : 3869€ - 7072€/mois
Fourchette annuelle : 46423€ - 84860€/an
Rentabilité brute :8.64%
Fourchette de rentabilité :6.39% - 11.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :726 350
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 578,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :211,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 789,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :347 082,69
Coût de l'assurance :63 555,63
Taxe foncière : 6 276,48€/an
Soit par mois : 523,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 230,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 313,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :917,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 395 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 225 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles est prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 225 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE, amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'isolation thermique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de rafraîchissement
Quantité: environ 50 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Améliorations esthétiques et peinture
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite des améliorations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :110 750(492 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:15 750
    Isolation des combles: 225 m² × 70€/m² = 15750€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:36 400
    Remplacement fenêtres: 28 fenêtres × 1300€ = 36400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 18000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:10 500
    Rénovation chambres: 70 m² × 150€/m² = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 500
    Peinture salon: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée - Rafraîchissement:600
    Peinture entrée: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travail.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 68 150✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 230 €/mois
Revenus locatifs annuels : 62 765 €/an
Calcul : 5 230 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 24 021 €/an
Base de calcul : Emprunt de 726 350 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 542 €/an
Calcul : 212 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 276 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 110 750
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 143 590
Revenus locatifs : +62 765
Charges déductibles : -143 590
Résultat foncier Année 1 : -80 825(Déficit de 80 825 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 59 425
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 32 840 €/an
Revenus locatifs : +62 765
Charges déductibles : -32 840
Résultat foncier Années 2+ : 29 925 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 59425.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 570 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 370 500(65% de 570 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 13 473 €/an
Calcul : 370 500 € × 3,636% = 13 473
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
162 765143 61324 044-80 84821 400 €59 448 €59 448 €
264 02032 22023 40231 800--27 649 €
365 30031 55622 73733 745---
466 60630 86922 05035 738---
567 93930 15821 33937 781---
669 29729 42320 60539 874---
770 68328 66419 84542 020---
872 09727 87819 05944 219---
973 53927 06618 24746 473---
1075 01026 22617 40748 784---
1176 51025 35716 53851 153---
1278 04024 45915 64053 581---
1379 60123 53014 71256 070---
1481 19322 57013 75258 623---
1582 81721 57712 75961 239---
1684 47320 55111 73263 922---
1786 16319 48910 67066 673---
1887 88618 3919 57369 494---
1989 64417 2568 43872 387---
2091 43616 0837 26475 354---
2193 26514 8696 05178 396---
2295 13013 6144 79681 516---
2397 03312 3173 49884 716---
2498 97410 9752 15687 999---
25100 9539 58876991 365---
TOTAL2 010 375678 300347 0831 332 07421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 332 074
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 62 765 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +13 181 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+13 181-6 420+19 601
2+13 1810+13 181
3+13 181+1 829+11 352
4+13 181+10 721+2 460
5+13 181+11 334+1 847
6+13 181+11 962+1 219
7+13 181+12 606+575
8+13 181+13 266-85
9+13 181+13 942-761
10+13 181+14 635-1 454
11+13 181+15 346-2 165
12+13 181+16 074-2 893
13+13 181+16 821-3 640
14+13 181+17 587-4 406
15+13 181+18 372-5 191
16+13 181+19 177-5 996
17+13 181+20 002-6 821
18+13 181+20 848-7 667
19+13 181+21 716-8 535
20+13 181+22 606-9 425
21+13 181+23 519-10 338
22+13 181+24 455-11 274
23+13 181+25 415-12 234
24+13 181+26 400-13 219
25+13 181+27 410-14 229
Total+329 525+399 622+-70 097
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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