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Maison 8 pièces 137 m²

Bien expiré
VilleSaint-Maixent-l'École (79)
Surface137m²
Coût Total125 969€
Loyer Annuel11 913€
Rentabilité9.46%
Cashflow/mois+236€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 990 €
Surface : 137 m²
Prix au m² : 773,65 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Saint Maixent l école -79400 - En plein coeur de ville, maison de 137 m² + vaste garage sur un terrain clos de 345 m² environ. Prix : 105 990 euros Honoraires 5.99 %TTC inclus charge acquéreur, soit 100 000 euros hors honoraires. Localisation idéale pour cette grande maison de 5 ch + bureau et son charmant jardin. RDC : Entrée, salon (insert) , SAM, cuisine 1étage : 2 ch, salle d'eau WC 2étage : 3 ch, bureau et dressing Une annexe pouvant servir d 'atelier bricolage, de buanderie ou pour faire un petit logement.(WC, lavabo, douche et branchement lave linge) Un garage de 36 m² sur 2 niveaux agrémente cette propriété à proximités de tous commerces, écoles et du marché. A 10 mn à pieds de la gare TGV Pour visiter et vous accompagner dans votre projet, contactez Isabelle DUPUIS, ou par courriel à

Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Isabelle DUPUIS agissant sous le statut d'agent commercial immatriculé au RSAC NIORT 825204217 auprès de la SAS PROPRIETES PRIVEES, Réseau national immobilier, au capital de 40000 euros, 44 ALLÉE DES CINQ CONTINENTS - ZAC LE CHÊNE FERRÉ, 44120 VERTOU, RCS Nantes n° 487 624 777 00040, Carte professionnelle T et G n° CPI 4401 2016 000 010 388 CCI Nantes-Saint Nazaire. Garantie GALIAN - 89 rue de la Boétie, 75008 Paris

Mandat réf : 432033IDU. - Le professionnel garantit et sécurise votre projet immobilier. (5.99 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr

Ville : Saint-Maixent-l'École
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79400
Coordonnées : 46.411416, -0.200248
Total : 125 969€
Prix d'acquisition : 105 990€
Travaux : 11 500€
Valeur du bien : 117 490€
Frais de notaire : 8 479€
Coût estimé : 8 479€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 137m²
Loyer prédit : 7.25€/m²/mois
Fourchette : 5.76€ - 9.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 993€/mois
Loyer annuel estimé : 11913€/an
Fourchette totale : 788€ - 1250€/mois
Fourchette annuelle : 9462€ - 15001€/an
Rentabilité brute :9.46%
Fourchette de rentabilité :7.51% - 11.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 969€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :619,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :37,79€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 657,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 992,86€
Coût de l'assurance :11 337,21€
Taxe foncière : 1 191,34€/an
Soit par mois : 99,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 992,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 756,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :235,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 273 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 137 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (137 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter le plomb
Quantité: toute la maison
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 500 €(84 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 993 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 913 €/an
Calcul : 993 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 153 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 969 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 453 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 191 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 298 €
Revenus locatifs : +11 913 €
Charges déductibles : -17 298 €
Résultat foncier Année 1 : -5 385 €(Déficit de 5 385 €)
Imputable sur revenu global : 5 385 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 798 €/an
Revenus locatifs : +11 913 €
Charges déductibles : -5 798 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 115 €/an
Prix d'achat du bien : 105 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 894 €(65% de 105 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 505 €/an
Calcul : 68 894 € × 3,636% = 2 505 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 913 €17 302 €4 157 €-5 389 €5 389 €--
212 152 €5 691 €4 046 €6 461 €---
312 395 €5 576 €3 931 €6 819 €---
412 643 €5 457 €3 812 €7 186 €---
512 895 €5 334 €3 689 €7 561 €---
613 153 €5 207 €3 562 €7 947 €---
713 416 €5 075 €3 431 €8 341 €---
813 685 €4 939 €3 295 €8 745 €---
913 958 €4 799 €3 154 €9 160 €---
1014 238 €4 654 €3 009 €9 584 €---
1114 522 €4 503 €2 858 €10 019 €---
1214 813 €4 348 €2 703 €10 465 €---
1315 109 €4 187 €2 543 €10 922 €---
1415 411 €4 021 €2 377 €11 390 €---
1515 720 €3 850 €2 205 €11 870 €---
1616 034 €3 672 €2 027 €12 362 €---
1716 355 €3 489 €1 844 €12 866 €---
1816 682 €3 299 €1 654 €13 383 €---
1917 015 €3 103 €1 458 €13 913 €---
2017 356 €2 900 €1 255 €14 456 €---
2117 703 €2 690 €1 045 €15 013 €---
2218 057 €2 473 €828 €15 583 €---
2318 418 €2 249 €604 €16 169 €---
2418 786 €2 017 €372 €16 769 €---
2519 162 €1 778 €133 €17 384 €---
TOTAL381 591 €112 614 €59 993 €268 977 €5 389 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 617 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 268 977 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 913 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 502 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 502 €-1 617 €+4 119 €
2+2 502 €+1 938 €+564 €
3+2 502 €+2 046 €+456 €
4+2 502 €+2 156 €+346 €
5+2 502 €+2 268 €+234 €
6+2 502 €+2 384 €+118 €
7+2 502 €+2 502 €0 €
8+2 502 €+2 624 €-122 €
9+2 502 €+2 748 €-246 €
10+2 502 €+2 875 €-373 €
11+2 502 €+3 006 €-504 €
12+2 502 €+3 139 €-637 €
13+2 502 €+3 277 €-775 €
14+2 502 €+3 417 €-915 €
15+2 502 €+3 561 €-1 059 €
16+2 502 €+3 709 €-1 207 €
17+2 502 €+3 860 €-1 358 €
18+2 502 €+4 015 €-1 513 €
19+2 502 €+4 174 €-1 672 €
20+2 502 €+4 337 €-1 835 €
21+2 502 €+4 504 €-2 002 €
22+2 502 €+4 675 €-2 173 €
23+2 502 €+4 851 €-2 349 €
24+2 502 €+5 031 €-2 529 €
25+2 502 €+5 215 €-2 713 €
Total+62 550 €+80 693 €+-18 143 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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