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Grande Maison d architecte

Bien expiré
VilleSaint-Dizier (52)
Surface300m²
Coût Total537 640€
Loyer Annuel29 047€
Rentabilité5.40%
Cashflow/mois-624€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 258 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 860 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Grande maison avec agrandissement annexe conçue par un architecte Quartier de gigny centre ville. Toutes commodités à 2 minutes à pieds.parc du jard à 2 minutes à pied également terrain de 700 m2. Grandes baies vitrées très lumineuse Sous sol total Terasse 1 panoramique 40 m2 Terrasse 2 périphérique 30 m2

Travaux récents effectues Pompe à chaleur.ballon thermodynamique . fenêtres PVC et bois double vitrage Isolation thermique des combles.isolation thermique du sous-sol

Ville : Saint-Dizier
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52100
Coordonnées : 48.635240, 4.956270
Total : 537 640€
Prix d'acquisition : 258 000€
Travaux : 259 000€
Valeur du bien : 517 000€
Frais de notaire : 20 640€
Coût estimé : 20 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 10.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 2421€/mois
Loyer annuel estimé : 29047€/an
Fourchette totale : 1907€ - 3072€/mois
Fourchette annuelle : 22889€ - 36861€/an
Rentabilité brute :5.40%
Fourchette de rentabilité :4.26% - 6.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :537 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 645,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :156,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 802,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :256 051,57€
Coût de l'assurance :47 043,50€
Taxe foncière : 2 904,66€/an
Soit par mois : 242,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 420,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 044,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-623,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation thermique extérieure
Isolation thermique extérieure (ITE) des murs si façade non mitoyenne
Quantité: 750 m² (estimation basée sur surface totale de la maison)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et optimisation du système de pompe à chaleur existant
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration nécessaire pour respecter les normes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres anciennes par des fenêtres double vitrage performantes
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface et nombre de pièces)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et équipements
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 2 chambres avec revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 2 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 300 m²
Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :259 000 €(863 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation thermique:187 500€
    Isolation thermique extérieure: 750 m² × 250€/m² = 187500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (achat et installation inclus)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1200€/fenêtre = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:25 000€
    Rénovation complète cuisine: 25000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie)
  • Chambres:8 000€
    Rénovation 2 chambres (40 m²): 40 m² × 200€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dizier (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 421 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 047 €/an
Calcul : 2 421 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 727 €/an
Base de calcul : Emprunt de 537 640 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 882 €/an
Calcul : 157 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 905 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 259 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 281 513 €
Revenus locatifs : +29 047 €
Charges déductibles : -281 513 €
Résultat foncier Année 1 : -252 467 €(Déficit de 252 467 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 231 067 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 513 €/an
Revenus locatifs : +29 047 €
Charges déductibles : -22 513 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 533 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 231066.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 258 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 167 700 €(65% de 258 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 098 €/an
Calcul : 167 700 € × 3,636% = 6 098 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 047 €281 530 €17 744 €-252 484 €21 400 €231 084 €231 084 €
229 628 €22 056 €17 269 €7 572 €--223 512 €
330 220 €21 564 €16 778 €8 656 €--214 856 €
430 824 €21 057 €16 270 €9 768 €--205 089 €
531 441 €20 532 €15 745 €10 909 €--194 180 €
632 070 €19 989 €15 203 €12 081 €--182 099 €
732 711 €19 428 €14 642 €13 283 €--168 816 €
833 365 €18 848 €14 061 €14 518 €--154 298 €
934 033 €18 248 €13 462 €15 785 €--138 513 €
1034 713 €17 628 €12 841 €17 086 €--121 428 €
1135 408 €16 987 €12 200 €18 421 €--103 007 €
1236 116 €16 324 €11 537 €19 792 €---
1336 838 €15 638 €10 852 €21 200 €---
1437 575 €14 929 €10 143 €22 645 €---
1538 326 €14 197 €9 410 €24 130 €---
1639 093 €13 439 €8 653 €25 654 €---
1739 875 €12 656 €7 869 €27 219 €---
1840 672 €11 846 €7 060 €28 826 €---
1941 486 €11 009 €6 222 €30 477 €---
2042 315 €10 143 €5 356 €32 173 €---
2143 162 €9 248 €4 461 €33 914 €---
2244 025 €8 322 €3 536 €35 703 €---
2344 905 €7 366 €2 579 €37 540 €---
2445 804 €6 376 €1 590 €39 427 €---
2546 720 €5 353 €567 €41 366 €---
TOTAL930 371 €634 712 €256 052 €295 660 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 295 660 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 047 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 100 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 100 €-6 420 €+12 520 €
2+6 100 €0 €+6 100 €
3+6 100 €0 €+6 100 €
4+6 100 €0 €+6 100 €
5+6 100 €0 €+6 100 €
6+6 100 €0 €+6 100 €
7+6 100 €0 €+6 100 €
8+6 100 €0 €+6 100 €
9+6 100 €0 €+6 100 €
10+6 100 €0 €+6 100 €
11+6 100 €0 €+6 100 €
12+6 100 €+5 938 €+162 €
13+6 100 €+6 360 €-260 €
14+6 100 €+6 794 €-694 €
15+6 100 €+7 239 €-1 139 €
16+6 100 €+7 696 €-1 596 €
17+6 100 €+8 166 €-2 066 €
18+6 100 €+8 648 €-2 548 €
19+6 100 €+9 143 €-3 043 €
20+6 100 €+9 652 €-3 552 €
21+6 100 €+10 174 €-4 074 €
22+6 100 €+10 711 €-4 611 €
23+6 100 €+11 262 €-5 162 €
24+6 100 €+11 828 €-5 728 €
25+6 100 €+12 410 €-6 310 €
Total+152 500 €+119 600 €+32 900 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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