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Appartement à vendre

VilleGrasse (06)
Surface27m²
Coût Total72 840€
Loyer Annuel5 804€
Rentabilité7.97%
Cashflow/mois-340€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 58 000 €
Surface : 27 m²
Prix au m² : 2 148,15 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, Terrasse, Non meublé

Situé en position dominante, dans une résidence réservée aux séniors, agréable appartement de type studio avec coin nuit de 27m2. Il se compose d'une pièce de vie donnant sur une loggia et terrasse, coin nuit, cuisine, salle d'eau et sanitaires. Une cave complète le bien. Stationnement facile dans la copropriété. Résidence proposant de nombreuses prestations: restaurant, médecins et infirmiers à disposition, espace animation,salle de cinéma, billard, .. Charges mensuelles de copropriété: 400 euros/mois. Classe énergétique: C. Appartement proposé par votre agence immobilière ORPI. Référence agence : 1651

Ville : Grasse
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06130
Coordonnées : 43.677723, 6.925911
Total : 72 840€
Prix d'acquisition : 58 000€
Travaux : 10 200€
Valeur du bien : 68 200€
Frais de notaire : 4 640€
Coût estimé : 4 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 27m²
Loyer prédit : 17.92€/m²/mois
Fourchette : 13.68€ - 23.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 484€/mois
Loyer annuel estimé : 5804€/an
Fourchette totale : 369€ - 633€/mois
Fourchette annuelle : 4432€ - 7602€/an
Rentabilité brute :7.97%
Fourchette de rentabilité :6.08% - 10.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 673,91 €/m²
Basé sur :664 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :72 195 €
Prix d'achat :58 000 €
Décote à l'achat :-14 195€ (-19.7%)
Marge achat-revente :-645€ (-0.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :72 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :356,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :18,21€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 375,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 226,40€
Coût de l'assurance :5 463,00€
Taxe foncière : 580,45€/an
Soit par mois : 48,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 400,00€/mois
Soit par an : 4 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 483,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 823,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-339,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vétustes et peinture
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations sanitaires et peinture dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle mais installations datées
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'électricité dans l'appartement
Quantité: 1 appartement
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité des occupants

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 200 €(378 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:4 800€
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 600€/m² = 4800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 200€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 700€/m² = 4200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 appartement × 1200€ = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grasse (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 484 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 804 €/an
Calcul : 484 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 373 €/an
Base de calcul : Emprunt de 72 840 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 219 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 580 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 800 €/an
Calcul : 400 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 172 €
Revenus locatifs : +5 804 €
Charges déductibles : -18 172 €
Résultat foncier Année 1 : -12 367 €(Déficit de 12 367 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 667 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 972 €/an
Revenus locatifs : +5 804 €
Charges déductibles : -7 972 €
Résultat foncier Années 2+ : -2 167 €/an(Déficit de 2 167 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1667.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 58 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 700 €(65% de 58 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 371 €/an
Calcul : 37 700 € × 3,636% = 1 371 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 804 €18 174 €2 375 €-12 370 €10 700 €1 670 €1 670 €
25 921 €7 910 €2 311 €-1 990 €1 990 €-1 670 €
36 039 €7 844 €2 245 €-1 805 €1 805 €-1 670 €
46 160 €7 776 €2 177 €-1 616 €1 616 €-1 670 €
56 283 €7 705 €2 106 €-1 422 €1 422 €-1 670 €
66 409 €7 632 €2 033 €-1 224 €1 224 €-1 670 €
76 537 €7 557 €1 958 €-1 020 €1 020 €-1 670 €
86 668 €7 479 €1 880 €-812 €812 €-1 670 €
96 801 €7 399 €1 800 €-598 €598 €-1 670 €
106 937 €7 315 €1 716 €-378 €378 €-1 670 €
117 076 €7 229 €1 630 €-154 €154 €-1 670 €
127 217 €7 141 €1 542 €77 €---
137 361 €7 049 €1 450 €313 €---
147 509 €6 954 €1 355 €555 €---
157 659 €6 856 €1 257 €803 €---
167 812 €6 754 €1 155 €1 058 €---
177 968 €6 650 €1 051 €1 319 €---
188 128 €6 541 €942 €1 586 €---
198 290 €6 429 €830 €1 861 €---
208 456 €6 314 €715 €2 142 €---
218 625 €6 194 €595 €2 431 €---
228 798 €6 071 €472 €2 727 €---
238 974 €5 943 €344 €3 031 €---
249 153 €5 811 €212 €3 342 €---
259 336 €5 675 €76 €3 662 €---
TOTAL185 919 €184 401 €34 226 €1 518 €21 718 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 515 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 518 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 804 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 219 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 219 €-3 210 €+4 429 €
2+1 219 €-597 €+1 816 €
3+1 219 €-542 €+1 761 €
4+1 219 €-485 €+1 704 €
5+1 219 €-427 €+1 646 €
6+1 219 €-367 €+1 586 €
7+1 219 €-306 €+1 525 €
8+1 219 €-243 €+1 462 €
9+1 219 €-179 €+1 398 €
10+1 219 €-114 €+1 333 €
11+1 219 €-46 €+1 265 €
12+1 219 €+23 €+1 196 €
13+1 219 €+94 €+1 125 €
14+1 219 €+166 €+1 053 €
15+1 219 €+241 €+978 €
16+1 219 €+317 €+902 €
17+1 219 €+396 €+823 €
18+1 219 €+476 €+743 €
19+1 219 €+558 €+661 €
20+1 219 €+643 €+576 €
21+1 219 €+729 €+490 €
22+1 219 €+818 €+401 €
23+1 219 €+909 €+310 €
24+1 219 €+1 003 €+216 €
25+1 219 €+1 098 €+121 €
Total+30 475 €+956 €+29 519 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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