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Maison 7 pièces 213 m²

VilleChâteauroux (36)
Surface213m²
Coût Total207 700€
Loyer Annuel20 882€
Rentabilité10.05%
Cashflow/mois+462€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 213 m²
Prix au m² : 633,8 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 213 m²

Maison T7 en hyper-centre offrant :

-Au RDC : Entrée, salon, salle à manger, cuisine, arrière cuisine, véranda et WC. -Au 1er étage : 2 chambres, cuisine, salle d'eau, dressing et 2 WC. -Au 2ème étage : grande chambre avec dressing, salle d'eau et WC.

Le tout avec cave, jardin et garage sur un terrain de 332 m².

Idéal pour investisseur souhaitant transformer la maison en plusieurs appartements.

Surface : 213 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 05/03/2025

Consommation énergie primaire : 231 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 225 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 147 € et 5 611 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.805540, 1.690956
Total : 207 700€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 61 900€
Valeur du bien : 196 900€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 213m²
Loyer prédit : 8.17€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 10.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1740€/mois
Loyer annuel estimé : 20882€/an
Fourchette totale : 1415€ - 2141€/mois
Fourchette annuelle : 16975€ - 25689€/an
Rentabilité brute :10.05%
Fourchette de rentabilité :8.17% - 12.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 476,19 €/m²
Basé sur :161 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :314 428 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :-179 428€ (-57.1%)
Marge achat-revente :106 728€ (33.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 043,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :60,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 103,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 241,98€
Coût de l'assurance :18 173,75€
Taxe foncière : 2 088,19€/an
Soit par mois : 174,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 740,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 277,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :462,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 213 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 213 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, carrelage et installations vétustes
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, remplacement de l'éclairage ancien
Quantité: salon (environ 45 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 900 €(291 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 650€
    Isolation toiture/combles: 213 m² × 50€/m² = 10650€, Main d'œuvre: 30€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 750€/fenêtre = 19500€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:5 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€ (installation incluse)
  • Chambres - Rénovation complète:4 500€
    Rénovation chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (installation incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:2 250€
    Peinture salon: 45 m² × 50€/m² = 2250€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 150€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 740 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 882 €/an
Calcul : 1 740 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 240 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 700 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 727 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 088 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 955 €
Revenus locatifs : +20 882 €
Charges déductibles : -71 955 €
Résultat foncier Année 1 : -51 073 €(Déficit de 51 073 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 673 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 055 €/an
Revenus locatifs : +20 882 €
Charges déductibles : -10 055 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 827 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29673.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 882 €71 962 €7 247 €-51 080 €21 400 €29 680 €29 680 €
221 300 €9 873 €7 058 €11 426 €--18 254 €
321 726 €9 677 €6 862 €12 048 €--6 206 €
422 160 €9 474 €6 659 €12 686 €---
522 603 €9 264 €6 449 €13 339 €---
623 055 €9 046 €6 231 €14 009 €---
723 516 €8 821 €6 006 €14 696 €---
823 987 €8 587 €5 772 €15 399 €---
924 467 €8 345 €5 530 €16 121 €---
1024 956 €8 095 €5 279 €16 861 €---
1125 455 €7 835 €5 020 €17 620 €---
1225 964 €7 566 €4 751 €18 398 €---
1326 483 €7 287 €4 472 €19 196 €---
1427 013 €6 999 €4 183 €20 014 €---
1527 553 €6 700 €3 884 €20 854 €---
1628 104 €6 390 €3 575 €21 714 €---
1728 666 €6 069 €3 254 €22 597 €---
1829 240 €5 737 €2 922 €23 503 €---
1929 825 €5 392 €2 577 €24 432 €---
2030 421 €5 036 €2 221 €25 385 €---
2131 029 €4 666 €1 851 €26 363 €---
2231 650 €4 284 €1 469 €27 366 €---
2332 283 €3 887 €1 072 €28 396 €---
2432 929 €3 477 €661 €29 452 €---
2533 587 €3 051 €236 €30 536 €---
TOTAL668 855 €237 521 €105 242 €431 334 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 431 334 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 882 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 385 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 385 €-6 420 €+10 805 €
2+4 385 €0 €+4 385 €
3+4 385 €0 €+4 385 €
4+4 385 €+1 944 €+2 441 €
5+4 385 €+4 002 €+383 €
6+4 385 €+4 203 €+182 €
7+4 385 €+4 409 €-24 €
8+4 385 €+4 620 €-235 €
9+4 385 €+4 836 €-451 €
10+4 385 €+5 058 €-673 €
11+4 385 €+5 286 €-901 €
12+4 385 €+5 519 €-1 134 €
13+4 385 €+5 759 €-1 374 €
14+4 385 €+6 004 €-1 619 €
15+4 385 €+6 256 €-1 871 €
16+4 385 €+6 514 €-2 129 €
17+4 385 €+6 779 €-2 394 €
18+4 385 €+7 051 €-2 666 €
19+4 385 €+7 330 €-2 945 €
20+4 385 €+7 616 €-3 231 €
21+4 385 €+7 909 €-3 524 €
22+4 385 €+8 210 €-3 825 €
23+4 385 €+8 519 €-4 134 €
24+4 385 €+8 836 €-4 451 €
25+4 385 €+9 161 €-4 776 €
Total+109 625 €+129 400 €+-19 775 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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