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Maison à vendre

Bien expiré
VilleColmars (04)
Surface121.6
Coût Total205 396
Loyer Annuel13 947
Rentabilité6.79%
Cashflow/mois-31
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 121.6 m²
Prix au m² : 1 027,96 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Au coeur de la cité fortifiée de Colmars, venez découvrir cette maison de village disposant de 2 appartements pour 121m2 habitable et 161m2 de surface totale. Au rdc la maison dispose d'un local utilisé aujourd'hui comme cave mais qui est identifié comme un local commercial de 25m2. Le 1er niveau est aménagé en appartement idépendant avec Séjour/Cuisine, salle d'eau, wc séparée et alcôve chambre de 23m2. Le second appartement s'organise en 3 niveaux :

  • Chambre dortoir avec 5 couchages, Salle de bain avec double vasque et wc
  • Salle à manger Cuisine
  • Salon avec mur de pierres, cheminée bois avec insert donnant sur la terrasse du Soléïade
  • Mezzanine au-dessus du salon et de la soléïade pour un couchage double

Vous apprécierez l'espace extérieur de la Soléïade au coeur des remparts et pouvoir faire toutes vos activités au village à pied. L'accès à la maison peut se faire en voiture pour décharger. Le parking de la place de France situé à 2mn vous permettra de vous stationner. Colmars est un village animé avec son marché toute l'année, ses commerces ouverts toute l'année, ses restaurants. Les associations et la municipalité vous proposent des nombreuses animations culturelles, théâtrales ou sportives pour les cyclistes et les trailers. Vous pouvez aussi ballader autour du village de Colmars pour découvrier la Cascade de la Lance ou le sentier du canal de l'adroit. Vous êtes à 10mn d'Allos et du parc du Mercantour Lac d'Allos, 20mn de La station de ski de La Foux d'Allos Espace Lumière. Colmars vous ravira en toutes saisons pour y vivre ou y séjourner régulièrement. Vous êtes à 2h de Nice, 3h de Toulon ou Marseille. Toutes les photos présentant la maison sont sur le site de l'agence Intendance et Services Immobiliers à Colmars.

Ville : Colmars
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04370
Coordonnées : 44.175790, 6.675200
Total : 205 396
Prix d'acquisition : 125 000
Travaux : 70 396
Valeur du bien : 195 396
Frais de notaire : 10 000
Coût estimé : 10 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 121.6
Loyer prédit : 9.56€/m²/mois
Fourchette : 7.26€ - 12.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 1162€/mois
Loyer annuel estimé : 13947€/an
Fourchette totale : 882€ - 1531€/mois
Fourchette annuelle : 10587€ - 18374€/an
Rentabilité brute :6.79%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 8.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 690,01 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :327 105
Prix d'achat :125 000
Décote à l'achat :-202 105 (-61.8%)
Marge achat-revente :121 709€ (37.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 396
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 017,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :59,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 077,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 787,42
Coût de l'assurance :17 972,15
Taxe foncière : 1 394,73€/an
Soit par mois : 116,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 162,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 193,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-31,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 422 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 121.6 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 121.6 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 396(579 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 796
    Isolation toiture/combles: 121.6 m² × 60€/m² = 7296€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:15 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries - Fenêtres:12 000
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000
    Cuisine complète: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000
    Rénovation salle de bain: 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 2 chambres (30 m²) × 30€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Colmars (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 796✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 162 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 947 €/an
Calcul : 1 162 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 895 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 396 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 719 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 395 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 396
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 404
Revenus locatifs : +13 947
Charges déductibles : -79 404
Résultat foncier Année 1 : -65 457(Déficit de 65 457 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 057
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 008 €/an
Revenus locatifs : +13 947
Charges déductibles : -9 008
Résultat foncier Années 2+ : 4 939 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44057.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 94779 4116 901-65 46421 400 €44 064 €44 064 €
214 2268 8326 7185 395--38 669 €
314 5118 6426 5285 869--32 800 €
414 8018 4466 3326 355--26 445 €
515 0978 2436 1296 854--19 592 €
615 3998 0335 9207 366--12 226 €
715 7077 8165 7027 891--4 335 €
816 0217 5915 4788 430---
916 3417 3595 2458 982---
1016 6687 1195 0059 550---
1117 0026 8704 75610 132---
1217 3426 6124 49910 729---
1317 6886 3464 23311 342---
1418 0426 0713 95711 971---
1518 4035 7863 67212 617---
1618 7715 4913 37813 280---
1719 1475 1863 07313 960---
1819 5304 8712 75714 659---
1919 9204 5442 43115 376---
2020 3194 2072 09316 112---
2120 7253 8581 74416 867---
2221 1393 4961 38317 643---
2321 5623 1221 00918 440---
2421 9932 73662219 258---
2522 4332 33522220 098---
TOTAL446 735223 02499 787223 71121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 223 711
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 947 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 929 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 929-6 420+9 349
2+2 9290+2 929
3+2 9290+2 929
4+2 9290+2 929
5+2 9290+2 929
6+2 9290+2 929
7+2 9290+2 929
8+2 929+1 228+1 701
9+2 929+2 695+234
10+2 929+2 865+64
11+2 929+3 040-111
12+2 929+3 219-290
13+2 929+3 403-474
14+2 929+3 591-662
15+2 929+3 785-856
16+2 929+3 984-1 055
17+2 929+4 188-1 259
18+2 929+4 398-1 469
19+2 929+4 613-1 684
20+2 929+4 834-1 905
21+2 929+5 060-2 131
22+2 929+5 293-2 364
23+2 929+5 532-2 603
24+2 929+5 777-2 848
25+2 929+6 029-3 100
Total+73 225+67 113+6 112
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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