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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSainte-Foy-la-Grande (33)
Surface78m²
Coût Total111 084€
Loyer Annuel7 597€
Rentabilité6.84%
Cashflow/mois-32€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 300 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 926,92 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Salle de bain, 2 chambres, 1 parking: Garage, Pas de cave

Idéal investisseur ou premier achat, proche des commerces, écoles et gare, dans petite résidence entretenue, bel appartement lumineux type 3 de 78 m² environ avec beau séjour, cuisine, deux chambres, garage et petit local.

Ville : Sainte-Foy-la-Grande
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33220
Coordonnées : 44.838970, 0.216100
Total : 111 084€
Prix d'acquisition : 72 300€
Travaux : 33 000€
Valeur du bien : 105 300€
Frais de notaire : 5 784€
Coût estimé : 5 784€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 8.12€/m²/mois
Fourchette : 6.46€ - 10.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 633€/mois
Loyer annuel estimé : 7597€/an
Fourchette totale : 504€ - 795€/mois
Fourchette annuelle : 6048€ - 9541€/an
Rentabilité brute :6.84%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 8.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 216,22 €/m²
Basé sur :91 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :94 865 €
Prix d'achat :72 300 €
Décote à l'achat :-22 565€ (-23.8%)
Marge achat-revente :-16 219€ (-17.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 084€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :550,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :32,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 582,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 967,88€
Coût de l'assurance :9 719,85€
Taxe foncière : 759,65€/an
Soit par mois : 63,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 19,00€/mois
Soit par an : 228,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 633,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 664,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-31,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 169 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et fonctionnels
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise à jour des installations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols légèrement usés nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 000 €(423 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6500€ = 6500€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 650€ = 5200€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Foy-la-Grande (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 633 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 597 €/an
Calcul : 633 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 729 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 084 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 389 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 760 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 228 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 105 €
Revenus locatifs : +7 597 €
Charges déductibles : -38 105 €
Résultat foncier Année 1 : -30 509 €(Déficit de 30 509 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 109 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 105 €/an
Revenus locatifs : +7 597 €
Charges déductibles : -5 105 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 491 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9108.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 995 €(65% de 72 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 709 €/an
Calcul : 46 995 € × 3,636% = 1 709 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 597 €38 109 €3 732 €-30 512 €21 400 €9 112 €9 112 €
27 748 €5 010 €3 633 €2 739 €--6 374 €
37 903 €4 907 €3 531 €2 996 €--3 378 €
48 061 €4 801 €3 425 €3 260 €--117 €
58 223 €4 691 €3 315 €3 531 €---
68 387 €4 578 €3 201 €3 809 €---
78 555 €4 460 €3 084 €4 094 €---
88 726 €4 339 €2 963 €4 387 €---
98 901 €4 213 €2 837 €4 687 €---
109 079 €4 083 €2 707 €4 995 €---
119 260 €3 949 €2 572 €5 311 €---
129 445 €3 810 €2 433 €5 636 €---
139 634 €3 666 €2 289 €5 969 €---
149 827 €3 517 €2 140 €6 310 €---
1510 023 €3 363 €1 986 €6 661 €---
1610 224 €3 203 €1 827 €7 021 €---
1710 428 €3 038 €1 662 €7 390 €---
1810 637 €2 868 €1 491 €7 769 €---
1910 850 €2 691 €1 315 €8 159 €---
2011 067 €2 509 €1 132 €8 558 €---
2111 288 €2 320 €943 €8 968 €---
2211 514 €2 124 €748 €9 390 €---
2311 744 €1 922 €546 €9 822 €---
2411 979 €1 713 €336 €10 266 €---
2512 218 €1 496 €120 €10 722 €---
TOTAL243 318 €121 379 €53 968 €121 939 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 121 939 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 597 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 595 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 595 €-6 420 €+8 015 €
2+1 595 €0 €+1 595 €
3+1 595 €0 €+1 595 €
4+1 595 €0 €+1 595 €
5+1 595 €+1 024 €+571 €
6+1 595 €+1 143 €+452 €
7+1 595 €+1 228 €+367 €
8+1 595 €+1 316 €+279 €
9+1 595 €+1 406 €+189 €
10+1 595 €+1 499 €+96 €
11+1 595 €+1 593 €+2 €
12+1 595 €+1 691 €-96 €
13+1 595 €+1 791 €-196 €
14+1 595 €+1 893 €-298 €
15+1 595 €+1 998 €-403 €
16+1 595 €+2 106 €-511 €
17+1 595 €+2 217 €-622 €
18+1 595 €+2 331 €-736 €
19+1 595 €+2 448 €-853 €
20+1 595 €+2 567 €-972 €
21+1 595 €+2 691 €-1 096 €
22+1 595 €+2 817 €-1 222 €
23+1 595 €+2 947 €-1 352 €
24+1 595 €+3 080 €-1 485 €
25+1 595 €+3 217 €-1 622 €
Total+39 875 €+36 582 €+3 293 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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