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Détails du bien

VilleÉpinay-sur-Orge (91)
Surface104m²
Coût Total280 790€
Loyer Annuel20 063€
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois-113€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 240 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 2 307,69 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

DPE C - LUMINEUX - GRANDS VOLUMES - AU PIED DU PARC DES TEMPLIERS - 2 BOX - CALME - VERDOYANT - DUPLEX - DERNIER ETAGE - AUCUN VIS A VIS

Dans un ensemble immobilier des années 1990/92 dans un quartier boisé, calme et familiale.

Un appartement F5 de type duplex d'environ 104 m² habitables composé de la manière suivante :

Au rez-de-chaussée : Une entrée indépendante avec placards, WC indépendant avec lave main, cuisine fermée (possibilité US) et salon.

A l'étage : palier, 2 chambres avec accès balcon et placards intégrés, 2 autres chambres dont 1 avec placards intégrés, salle de bains, salle d'eau et WC séparés.

2 Box complètent ce bien.

Copropriété de 80 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2000.00 euros.

Ville : Épinay-sur-Orge
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91360
Total : 280 790€
Prix d'acquisition : 240 000€
Travaux : 21 590€
Valeur du bien : 261 590€
Frais de notaire : 19 200€
Coût estimé : 19 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 16.08€/m²/mois
Fourchette : 13.58€ - 19.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1672€/mois
Loyer annuel estimé : 20063€/an
Fourchette totale : 1413€ - 1979€/mois
Fourchette annuelle : 16953€ - 23745€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :6.04% - 8.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 422,35 €/m²
Basé sur :62 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :355 924 €
Prix d'achat :240 000 €
Décote à l'achat :-115 924€ (-32.6%)
Marge achat-revente :75 134€ (21.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :280 790€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 371,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :79,56€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 450,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :130 601,09€
Coût de l'assurance :23 867,15€
Taxe foncière : 2 006,35€/an
Soit par mois : 167,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 166,67€/mois
Soit par an : 2 000,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 671,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 784,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-112,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 144 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 590 €(208 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:5 800€
    Cuisine complète entrée de gamme: 10 m² × 580€/m² = 5800€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 30€/m² = 1440€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinay-sur-Orge (zone urbaine, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 672 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 063 €/an
Calcul : 1 672 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 063 €/an
Base de calcul : Emprunt de 280 790 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 955 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 006 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 000 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 590 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 614 €
Revenus locatifs : +20 063 €
Charges déductibles : -35 614 €
Résultat foncier Année 1 : -15 550 €(Déficit de 15 550 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 850 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 024 €/an
Revenus locatifs : +20 063 €
Charges déductibles : -14 024 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 040 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4850.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 240 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 156 000 €(65% de 240 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 673 €/an
Calcul : 156 000 € × 3,636% = 5 673 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 063 €35 623 €9 072 €-15 559 €10 700 €4 859 €4 859 €
220 465 €13 788 €8 827 €6 677 €---
320 874 €13 535 €8 573 €7 340 €---
421 292 €13 273 €8 312 €8 019 €---
521 717 €13 003 €8 042 €8 715 €---
622 152 €12 723 €7 762 €9 428 €---
722 595 €12 435 €7 474 €10 160 €---
823 047 €12 137 €7 175 €10 910 €---
923 508 €11 828 €6 867 €11 679 €---
1023 978 €11 510 €6 549 €12 468 €---
1124 457 €11 181 €6 220 €13 276 €---
1224 946 €10 842 €5 881 €14 105 €---
1325 445 €10 491 €5 530 €14 955 €---
1425 954 €10 128 €5 167 €15 826 €---
1526 473 €9 753 €4 792 €16 720 €---
1627 003 €9 366 €4 405 €17 637 €---
1727 543 €8 966 €4 005 €18 577 €---
1828 094 €8 553 €3 592 €19 541 €---
1928 656 €8 126 €3 165 €20 530 €---
2029 229 €7 684 €2 723 €21 544 €---
2129 813 €7 229 €2 268 €22 585 €---
2230 410 €6 758 €1 797 €23 652 €---
2331 018 €6 271 €1 310 €24 747 €---
2431 638 €5 768 €807 €25 870 €---
2532 271 €5 249 €288 €27 022 €---
TOTAL642 640 €276 218 €130 601 €366 422 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 366 422 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 063 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 213 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 213 €-3 210 €+7 423 €
2+4 213 €+545 €+3 668 €
3+4 213 €+2 202 €+2 011 €
4+4 213 €+2 406 €+1 807 €
5+4 213 €+2 614 €+1 599 €
6+4 213 €+2 829 €+1 384 €
7+4 213 €+3 048 €+1 165 €
8+4 213 €+3 273 €+940 €
9+4 213 €+3 504 €+709 €
10+4 213 €+3 740 €+473 €
11+4 213 €+3 983 €+230 €
12+4 213 €+4 231 €-18 €
13+4 213 €+4 486 €-273 €
14+4 213 €+4 748 €-535 €
15+4 213 €+5 016 €-803 €
16+4 213 €+5 291 €-1 078 €
17+4 213 €+5 573 €-1 360 €
18+4 213 €+5 862 €-1 649 €
19+4 213 €+6 159 €-1 946 €
20+4 213 €+6 463 €-2 250 €
21+4 213 €+6 775 €-2 562 €
22+4 213 €+7 096 €-2 883 €
23+4 213 €+7 424 €-3 211 €
24+4 213 €+7 761 €-3 548 €
25+4 213 €+8 107 €-3 894 €
Total+105 325 €+109 927 €+-4 602 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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