Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat : Appartement (36300)

VilleBlanc (36)
Surface81m²
Coût Total156 420€
Loyer Annuel9 411€
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-122€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 222,22 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 81 m², 1 salle de bain

Cécile de langalerie, votre conseillère en immobilier safti vous présente cet immeuble avec charme de l'ancien, situé dans la ville haute du blanc (36) - hôpital, commerces, écoles, collèges, lycée. Il comprend : au rdc : une entrée (couloir) desservant des parties communes, un studio (séjour avec kitchenette aménagée), un dégagement, une salle de bains avec wc. Au fond du couloir : cour avec local commun. Au 1er étage : un palier dessert un logement (t2) composé d'une entrée, un séjour avec cuisine équipée, d'un dégagement avec placards, d'une salle de bains avec wc et une chambre. Au deuxième étage : un logement comprenant une entrée, une salle de bains avec wc et un séjour avec cuisine. Une mezzanine est située au niveau supérieur. À prévoir : traces importantes d'humidité dans la sdb du rdc l'immeuble est libre de toute occupation - location possible (entre 350 et 450 euros / mensuel) - une opportunité à découvrir au cœur du blanc, idéale pour un projet d'investissement ! prix de vente : 99 000 € honoraires charge vendeur contactez votre conseiller safti : cécile de langalerie, tél. : , e-mail : - ei - agent commercial immatriculé au rsac de châteauroux sous le numéro 537960239.

Ville : Blanc
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36300
Coordonnées : 46.634820, 1.100040
Total : 156 420€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 49 500€
Valeur du bien : 148 500€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 9.68€/m²/mois
Fourchette : 7.44€ - 12.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 784€/mois
Loyer annuel estimé : 9411€/an
Fourchette totale : 603€ - 1021€/mois
Fourchette annuelle : 7232€ - 12247€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :4.62% - 7.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :909,09 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :73 636 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :+25 364€ (+34.4%)
Marge achat-revente :-82 784€ (-112.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :765,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :62,57€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 828,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 250,79€
Coût de l'assurance :18 770,40€
Taxe foncière : 941,11€/an
Soit par mois : 78,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 784,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 906,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-122,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 4 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - traces d'humidité et fixtures datées
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire, évacuations fonctionnelles
Quantité: 81 m²
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 500 €(611 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 1500€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 12 m² × 250€ = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie générale:4 500€
    Vérification plomberie: 81 m² × 50€ = 4050€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blanc (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 784 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 411 €/an
Calcul : 784 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 080 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 420 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 751 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 941 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 272 €
Revenus locatifs : +9 411 €
Charges déductibles : -56 272 €
Résultat foncier Année 1 : -46 861 €(Déficit de 46 861 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 461 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 772 €/an
Revenus locatifs : +9 411 €
Charges déductibles : -6 772 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 639 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25460.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 411 €56 277 €5 085 €-46 866 €21 400 €25 466 €25 466 €
29 599 €6 640 €4 948 €2 960 €--22 506 €
39 791 €6 498 €4 806 €3 293 €--19 213 €
49 987 €6 352 €4 660 €3 635 €--15 577 €
510 187 €6 201 €4 509 €3 986 €--11 591 €
610 391 €6 044 €4 352 €4 346 €--7 244 €
710 598 €5 883 €4 191 €4 716 €--2 529 €
810 810 €5 716 €4 024 €5 094 €---
911 027 €5 543 €3 852 €5 483 €---
1011 247 €5 365 €3 673 €5 882 €---
1111 472 €5 181 €3 489 €6 291 €---
1211 702 €4 991 €3 299 €6 711 €---
1311 936 €4 794 €3 102 €7 141 €---
1412 174 €4 591 €2 899 €7 583 €---
1512 418 €4 381 €2 689 €8 037 €---
1612 666 €4 164 €2 472 €8 502 €---
1712 919 €3 940 €2 248 €8 980 €---
1813 178 €3 708 €2 016 €9 470 €---
1913 441 €3 468 €1 776 €9 973 €---
2013 710 €3 221 €1 529 €10 489 €---
2113 984 €2 965 €1 273 €11 019 €---
2214 264 €2 701 €1 009 €11 563 €---
2314 549 €2 428 €736 €12 122 €---
2414 840 €2 145 €453 €12 695 €---
2515 137 €1 854 €162 €13 284 €---
TOTAL301 441 €165 049 €73 251 €136 392 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 136 392 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 411 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 976 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 976 €-6 420 €+8 396 €
2+1 976 €0 €+1 976 €
3+1 976 €0 €+1 976 €
4+1 976 €0 €+1 976 €
5+1 976 €0 €+1 976 €
6+1 976 €0 €+1 976 €
7+1 976 €0 €+1 976 €
8+1 976 €+770 €+1 206 €
9+1 976 €+1 645 €+331 €
10+1 976 €+1 765 €+211 €
11+1 976 €+1 887 €+89 €
12+1 976 €+2 013 €-37 €
13+1 976 €+2 142 €-166 €
14+1 976 €+2 275 €-299 €
15+1 976 €+2 411 €-435 €
16+1 976 €+2 551 €-575 €
17+1 976 €+2 694 €-718 €
18+1 976 €+2 841 €-865 €
19+1 976 €+2 992 €-1 016 €
20+1 976 €+3 147 €-1 171 €
21+1 976 €+3 306 €-1 330 €
22+1 976 €+3 469 €-1 493 €
23+1 976 €+3 637 €-1 661 €
24+1 976 €+3 809 €-1 833 €
25+1 976 €+3 985 €-2 009 €
Total+49 400 €+40 918 €+8 482 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →