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Ancien logis avec dépendances et grand jardin clos

Bien expiré
VilleMatha (17)
Surface249
Coût Total342 270
Loyer Annuel22 383
Rentabilité6.54%
Cashflow/mois-114
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 250 000 €
Surface : 249 m²
Prix au m² : 1 004,02 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ancien logis de bonne facture avec son porche automatisé qui préservera votre intimité, il en impose mais derrière cette façade se cache de belles pièces de vie, des chambres spacieuses et un double jardin séparé par un autre porche. Des élements anciens et de charme subsistent, avec sa surface habitable de 249m2 environ il est encore possible d'envisager si besoin des extensions dans le logis, le deuxième étage offrant en effet encore des possibiltés sans oublier les dépendances bien indépendantes pour certaines... Ce logis a été a son époque choyé et aimé par ses propriétaires, à vous de lui redonner la chaleur d'une maison familiale, d'hôtes ou de gîtes indépendants pour partager bons moments et souvenirs! d'autant que les jardins vous invitent vraiment à la flânerie au repos et à la gourmandise des différents fruits du vergers! D'autres surprises seront à écouvrir lors de votre visite, Tous commerces et services dans le bourg. Contact: agence IDIMMO / Prestige et Châteaux 42 rue grosse horloge 17400 St Jean d'Angély Laurence ADELINE-OSTROWSKI [Coordonnées masquées] English speaking contact : Carolyn PRATT 0033 (0) 7 81 40 87 38 adeline.idimmo.net

Ville : Matha
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17160
Coordonnées : 45.868250, -0.319480
Total : 342 270
Prix d'acquisition : 250 000
Travaux : 72 270
Valeur du bien : 322 270
Frais de notaire : 20 000
Coût estimé : 20 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 249
Loyer prédit : 7.49€/m²/mois
Fourchette : 5.95€ - 9.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 1865€/mois
Loyer annuel estimé : 22383€/an
Fourchette totale : 1481€ - 2349€/mois
Fourchette annuelle : 17772€ - 28191€/an
Rentabilité brute :6.54%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 8.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :342 270
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 689,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :102,68€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 792,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :164 644,14
Coût de l'assurance :30 804,30
Taxe foncière : 2 238,33€/an
Soit par mois : 186,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 865,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 978,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-113,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul actuel
Quantité: 1 système pour 249 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (249 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 31 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 249 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture murs et plafonds pour toutes les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 38 m² (total des salons)
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 270(290 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Isolation:7 470
    Isolation combles: 249 m² × 30€/m² = 7470€ (installation incluse)
  • Menuiseries:12 400
    Fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 400€ = 12400€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres:5 000
    Rénovation chambres: 50 m² × 100€/m² = 5000€ (installation incluse)
  • Salon:1 900
    Peinture salon: 38 m² × 50€/m² = 1900€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Matha (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 370✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 865 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 383 €/an
Calcul : 1 865 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 387 €/an
Base de calcul : Emprunt de 342 270 à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 232 €/an
Calcul : 103 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 238 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 270
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 128
Revenus locatifs : +22 383
Charges déductibles : -87 128
Résultat foncier Année 1 : -64 744(Déficit de 64 744 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 344
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 858 €/an
Revenus locatifs : +22 383
Charges déductibles : -14 858
Résultat foncier Années 2+ : 7 526 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43344.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 250 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 500(65% de 250 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 909 €/an
Calcul : 162 500 € × 3,636% = 5 909
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 38387 13911 398-64 75521 400 €43 355 €43 355 €
222 83114 56511 0948 266--35 089 €
323 28814 25110 7809 037--26 052 €
423 75313 92610 4559 828--16 225 €
524 22813 58910 11910 639--5 586 €
624 71313 2429 77111 471---
725 20712 8829 41212 325---
825 71112 5109 04013 201---
926 22612 1268 65514 100---
1026 75011 7288 25815 022---
1127 28511 3177 84615 968---
1227 83110 8917 42116 940---
1328 38710 4516 98117 936---
1428 9559 9966 52618 959---
1529 5349 5266 05520 009---
1630 1259 0395 56821 086---
1730 7278 5355 06522 192---
1831 3428 0154 54423 327---
1931 9697 4764 00624 492---
2032 6086 9193 44925 689---
2133 2606 3442 87326 917---
2233 9265 7482 27728 178---
2334 6045 1321 66129 472---
2435 2964 4951 02430 801---
2536 0023 83636532 166---
TOTAL716 943323 677164 644393 26721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 393 267
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 383 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 700 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 700-6 420+11 120
2+4 7000+4 700
3+4 7000+4 700
4+4 7000+4 700
5+4 7000+4 700
6+4 700+1 766+2 934
7+4 700+3 698+1 002
8+4 700+3 960+740
9+4 700+4 230+470
10+4 700+4 507+193
11+4 700+4 791-91
12+4 700+5 082-382
13+4 700+5 381-681
14+4 700+5 688-988
15+4 700+6 003-1 303
16+4 700+6 326-1 626
17+4 700+6 658-1 958
18+4 700+6 998-2 298
19+4 700+7 348-2 648
20+4 700+7 707-3 007
21+4 700+8 075-3 375
22+4 700+8 453-3 753
23+4 700+8 842-4 142
24+4 700+9 240-4 540
25+4 700+9 650-4 950
Total+117 500+117 980+-480
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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