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Maison 3 pièces 77 m²

Bien expiré
VilleSalon (10)
Surface77m²
Coût Total132 620€
Loyer Annuel6 246€
Rentabilité4.71%
Cashflow/mois-226€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 636,36 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située à 30 min de TROYES et 15 min d'ARCIS-SUR-AUBE Sur la commune de SALON, l'agence GZ IMMO vous présente cette maison plain-pied à rénover de 77 m² avec une annexe attenante (garage) d'environ 30 m² sur un terrain arboré et clôturé de 1073 m². Cette maison comprend : Une entrée, une pièce de vie, une cuisine, un couloir, deux chambres, un bureau, un dégagement, une salle de bains, un WC. Menuiseries simple vitrage bois, chauffage via radiateurs électriques + cheminée, fosse septique. Pour visiter ce bien, contactez Gaylord au 06.40.94.43.22 ou bien par mail à l'adresse agence@gz-immo.fr

Ville : Salon
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10700
Coordonnées : 48.639489, 4.023065
Total : 132 620€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 79 700€
Valeur du bien : 128 700€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 6.76€/m²/mois
Fourchette : 5.26€ - 8.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 520€/mois
Loyer annuel estimé : 6246€/an
Fourchette totale : 405€ - 669€/mois
Fourchette annuelle : 4856€ - 8032€/an
Rentabilité brute :4.71%
Fourchette de rentabilité :3.66% - 6.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :654,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :39,79€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 694,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 794,97€
Coût de l'assurance :11 935,80€
Taxe foncière : 624,55€/an
Soit par mois : 52,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 520,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 746,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-226,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 508 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique et la cheminée existants.
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage bois par des fenêtres double vitrage performantes.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation.
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation murs
Isolation thermique extérieure (ITE) si façade non mitoyenne ou isolation thermique intérieure (ITI) si ITE impossible.
Quantité: surface murs extérieurs estimée à 192 m²
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures pour les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réparation du plafond, peinture, revêtement de sol et électricité.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 700 €(1 035 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (installation incluse)
  • Isolation:19 200€
    Isolation murs extérieurs: 192 m² × 100€/m² = 19200€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation complète chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (installation incluse)
  • Salon:6 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Salon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 520 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 246 €/an
Calcul : 520 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 412 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 620 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 477 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 625 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 214 €
Revenus locatifs : +6 246 €
Charges déductibles : -85 214 €
Résultat foncier Année 1 : -78 969 €(Déficit de 78 969 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 569 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 514 €/an
Revenus locatifs : +6 246 €
Charges déductibles : -5 514 €
Résultat foncier Années 2+ : 731 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57568.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 246 €85 218 €4 416 €-78 973 €21 400 €57 573 €57 573 €
26 370 €5 401 €4 299 €970 €--56 603 €
36 498 €5 279 €4 177 €1 219 €--55 384 €
46 628 €5 153 €4 051 €1 475 €--53 910 €
56 760 €5 023 €3 921 €1 738 €--52 172 €
66 896 €4 888 €3 786 €2 008 €--50 164 €
77 033 €4 749 €3 647 €2 285 €--47 880 €
87 174 €4 605 €3 503 €2 569 €--45 310 €
97 318 €4 456 €3 354 €2 862 €--42 448 €
107 464 €4 302 €3 200 €3 162 €--39 286 €
117 613 €4 142 €3 040 €3 471 €--35 815 €
127 766 €3 977 €2 875 €3 788 €---
137 921 €3 807 €2 705 €4 114 €---
148 079 €3 631 €2 529 €4 449 €---
158 241 €3 448 €2 346 €4 793 €---
168 406 €3 260 €2 158 €5 146 €---
178 574 €3 064 €1 963 €5 509 €---
188 745 €2 863 €1 761 €5 882 €---
198 920 €2 654 €1 552 €6 266 €---
209 099 €2 438 €1 336 €6 660 €---
219 281 €2 215 €1 113 €7 065 €---
229 466 €1 984 €882 €7 482 €---
239 655 €1 746 €644 €7 910 €---
249 849 €1 499 €397 €8 350 €---
2510 046 €1 244 €142 €8 802 €---
TOTAL200 046 €171 045 €63 795 €29 002 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 29 002 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 246 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 312 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 312 €-6 420 €+7 732 €
2+1 312 €0 €+1 312 €
3+1 312 €0 €+1 312 €
4+1 312 €0 €+1 312 €
5+1 312 €0 €+1 312 €
6+1 312 €0 €+1 312 €
7+1 312 €0 €+1 312 €
8+1 312 €0 €+1 312 €
9+1 312 €0 €+1 312 €
10+1 312 €0 €+1 312 €
11+1 312 €0 €+1 312 €
12+1 312 €+1 136 €+176 €
13+1 312 €+1 234 €+78 €
14+1 312 €+1 335 €-23 €
15+1 312 €+1 438 €-126 €
16+1 312 €+1 544 €-232 €
17+1 312 €+1 653 €-341 €
18+1 312 €+1 765 €-453 €
19+1 312 €+1 880 €-568 €
20+1 312 €+1 998 €-686 €
21+1 312 €+2 120 €-808 €
22+1 312 €+2 245 €-933 €
23+1 312 €+2 373 €-1 061 €
24+1 312 €+2 505 €-1 193 €
25+1 312 €+2 641 €-1 329 €
Total+32 800 €+19 445 €+13 355 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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