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Maison à vendre

VillePont-sur-Yonne (89)
Surface207
Coût Total287 120
Loyer Annuel23 512
Rentabilité8.19%
Cashflow/mois+242
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 249 000 €
Surface : 207 m²
Prix au m² : 1 202,9 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située à 5min à pied de la gare de Pont-sur-Yonne (1h de Paris) et des commerces, vous trouverez au rez de chaussé une entrée desservant un salon/séjour de 40m² avec une baie vitrée donnant sur la terrasse et le jardin sans vis à vis, une cuisine aménagée, une salle d’eau avec WC, un WC indépendant, deux chambres et un dressing, à l’étage 4 chambres, une salle de jeu, une salle de bain, un WC indépendant, une buanderie. Un garage de 50m² équipé d’une porte automatique et deux places de parking extérieur complètent ce bien. Equipée d’un chauffage par pompe à chaleur, chauffe-eau thermodynamique et de la fibre. Cette maison dispose également d’une cave et d’un grenier.

Ville : Pont-sur-Yonne
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89140
Coordonnées : 48.285390, 3.199160
Total : 287 120
Prix d'acquisition : 249 000
Travaux : 18 200
Valeur du bien : 267 200
Frais de notaire : 19 920
Coût estimé : 19 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 207
Loyer prédit : 9.47€/m²/mois
Fourchette : 7.59€ - 11.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 1959€/mois
Loyer annuel estimé : 23512€/an
Fourchette totale : 1570€ - 2445€/mois
Fourchette annuelle : 18845€ - 29335€/an
Rentabilité brute :8.19%
Fourchette de rentabilité :6.56% - 10.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 475,12 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :305 349
Prix d'achat :249 000
Décote à l'achat :-56 349 (-18.5%)
Marge achat-revente :18 229€ (6.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :287 120
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 437,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :83,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 521,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :144 097,12
Coût de l'assurance :25 123,00
Taxe foncière : 2 351,22€/an
Soit par mois : 195,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 959,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 717,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :242,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine aménagée avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine sans photo, état moyen
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification de la robinetterie
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Gros œuvreRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Vérification structure
Vérification de l'état de la toiture et des murs pour s'assurer qu'il n'y a pas de fissures ou de problèmes structurels
Quantité: 1 vérification
Raison: État général à vérifier pour assurer la pérennité de la maison

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 200(88 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:14 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:1 200
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 200€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 800
    Parquet flottant 24 m² total: 60€/m² × 24 = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Salon:900
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Gros œuvre:300
    Vérification structure: 1 vérification = 300€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pont-sur-Yonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 959 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 512 €/an
Calcul : 1 959 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 923 €/an
Base de calcul : Emprunt de 287 120 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 005 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 351 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 479
Revenus locatifs : +23 512
Charges déductibles : -31 479
Résultat foncier Année 1 : -7 967(Déficit de 7 967 €)
Imputable sur revenu global : 7 967
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 279 €/an
Revenus locatifs : +23 512
Charges déductibles : -13 279
Résultat foncier Années 2+ : 10 233 €/an
Prix d'achat du bien : 249 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 850(65% de 249 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 885 €/an
Calcul : 161 850 € × 3,636% = 5 885
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 51231 4899 933-7 9777 977 €--
223 98213 0299 67210 954---
324 46212 7599 40311 703---
424 95112 4809 12412 471---
525 45012 1918 83513 259---
625 95911 8928 53614 068---
726 47911 5828 22614 897---
827 00811 2617 90515 747---
927 54810 9297 57216 620---
1028 09910 5847 22817 515---
1128 66110 2286 87218 433---
1229 2349 8596 50319 375---
1329 8199 4776 12120 342---
1430 4169 0815 72521 335---
1531 0248 6715 31522 353---
1631 6448 2474 89123 398---
1732 2777 8074 45124 470---
1832 9237 3523 99625 571---
1933 5816 8813 52426 701---
2034 2536 3923 03627 860---
2134 9385 8872 53129 051---
2235 6375 3642 00730 273---
2336 3494 8211 46531 528---
2437 0764 26090432 816---
2537 8183 67932334 139---
TOTAL753 103246 201144 097506 9027 977Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 393
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 506 902
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 512 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 938 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 938-2 393+7 331
2+4 938+3 286+1 652
3+4 938+3 511+1 427
4+4 938+3 741+1 197
5+4 938+3 978+960
6+4 938+4 220+718
7+4 938+4 469+469
8+4 938+4 724+214
9+4 938+4 986-48
10+4 938+5 254-316
11+4 938+5 530-592
12+4 938+5 813-875
13+4 938+6 103-1 165
14+4 938+6 400-1 462
15+4 938+6 706-1 768
16+4 938+7 019-2 081
17+4 938+7 341-2 403
18+4 938+7 671-2 733
19+4 938+8 010-3 072
20+4 938+8 358-3 420
21+4 938+8 715-3 777
22+4 938+9 082-4 144
23+4 938+9 458-4 520
24+4 938+9 845-4 907
25+4 938+10 242-5 304
Total+123 450+152 071+-28 621
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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