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Appartement 3 pièces à vendre Biscarrosse - 40600 / Réf: 2649

Bien expiré
VilleBiscarrosse (40)
Surface62m²
Coût Total136 300€
Loyer Annuel8 419€
Rentabilité6.18%
Cashflow/mois-257€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 77 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 241,94 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Chauffage :, Mode de chauffage :

Découvrez cet appartement à vendre situé à Biscarrosse, idéalement placé à seulement 100 mètres des commerces. Avec une surface de 62 m², cet appartement au 2ème étage d'un immeuble de 3 étages comprend 3 pièces, dont 2 chambres spacieuses. La cuisine est indépendante, aménagée et équipée, et le séjour, exposé plein sud, offre une belle luminosité avec une surface de 16,50 m². Vous trouverez également une salle de bain et un WC séparé. Le chauffage est assuré par des radiateurs au gaz de ville. À l'extérieur, profitez d'un balcon et d'une cave pour un espace de rangement supplémentaire. L'immeuble, construit en 1963, est en bon état avec des fenêtres en bois simple vitrage et un assainissement tout à l'égout. Pas de vis-à-vis pour plus d'intimité. Situé à seulement 5 minutes des écoles et à 8 km de la mer, cet appartement est parfait pour une vie agréable à Biscarrosse. VENDU LOUE Logement à consommation énergétique excessive.Copropriété de 58 lots - dont 24 lots habitation. (Pas de procédure en cours).Charges annuelles : 2200.00 euros. Jérémy MARRIGUES (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 953 292 588 - Mont-de-Marsan.

Ville : Biscarrosse
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40600
Total : 136 300€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 53 140€
Valeur du bien : 130 140€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 11.32€/m²/mois
Fourchette : 9.34€ - 13.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 702€/mois
Loyer annuel estimé : 8419€/an
Fourchette totale : 579€ - 850€/mois
Fourchette annuelle : 6947€ - 10204€/an
Rentabilité brute :6.18%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 7.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 828,39 €/m²
Basé sur :98 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :175 360 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :-98 360€ (-56.1%)
Marge achat-revente :39 060€ (22.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :671,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :34,08€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 705,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 130,27€
Coût de l'assurance :10 222,50€
Taxe foncière : 841,94€/an
Soit par mois : 70,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 183,33€/mois
Soit par an : 2 199,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 701,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 959,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-257,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en bois simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation pour 62 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards de cuisine, plan de travail, et électroménager (plaque, four, hotte, frigo)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage murs et sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ElectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans l'appartement
Quantité: 1 appartement
Raison: DPE F - Appartement - Normes électriques à vérifier et mettre à jour

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 140 €(857 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6500€ = 6500€, Main d'œuvre: 1300€
  • Menuiseries:8 640€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: 1440€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Carrelage: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Electricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 appartement × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Biscarrosse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 19 940€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 702 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 419 €/an
Calcul : 702 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 508 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 300 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 409 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 842 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 200 €/an
Calcul : 183 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 140 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 098 €
Revenus locatifs : +8 419 €
Charges déductibles : -61 098 €
Résultat foncier Année 1 : -52 679 €(Déficit de 52 679 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 279 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 958 €/an
Revenus locatifs : +8 419 €
Charges déductibles : -7 958 €
Résultat foncier Années 2+ : 461 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31279.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 419 €61 103 €4 512 €-52 683 €21 400 €31 283 €31 283 €
28 588 €7 842 €4 391 €746 €--30 538 €
38 760 €7 717 €4 267 €1 042 €--29 496 €
48 935 €7 588 €4 138 €1 346 €--28 149 €
59 113 €7 455 €4 004 €1 658 €--26 491 €
69 296 €7 317 €3 866 €1 978 €--24 513 €
79 482 €7 175 €3 724 €2 307 €--22 206 €
89 671 €7 027 €3 576 €2 644 €--19 562 €
99 865 €6 875 €3 424 €2 990 €--16 572 €
1010 062 €6 717 €3 266 €3 345 €--13 227 €
1110 263 €6 554 €3 103 €3 709 €--9 519 €
1210 468 €6 386 €2 935 €4 083 €---
1310 678 €6 211 €2 761 €4 466 €---
1410 891 €6 031 €2 580 €4 860 €---
1511 109 €5 845 €2 394 €5 264 €---
1611 331 €5 652 €2 202 €5 679 €---
1711 558 €5 453 €2 002 €6 105 €---
1811 789 €5 247 €1 796 €6 542 €---
1912 025 €5 034 €1 583 €6 991 €---
2012 265 €4 814 €1 363 €7 452 €---
2112 511 €4 586 €1 135 €7 925 €---
2212 761 €4 351 €900 €8 410 €---
2313 016 €4 107 €656 €8 909 €---
2413 276 €3 855 €405 €9 421 €---
2513 542 €3 595 €144 €9 947 €---
TOTAL269 675 €204 540 €65 130 €65 135 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 65 135 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 419 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 768 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 768 €-6 420 €+8 188 €
2+1 768 €0 €+1 768 €
3+1 768 €0 €+1 768 €
4+1 768 €0 €+1 768 €
5+1 768 €0 €+1 768 €
6+1 768 €0 €+1 768 €
7+1 768 €0 €+1 768 €
8+1 768 €0 €+1 768 €
9+1 768 €0 €+1 768 €
10+1 768 €0 €+1 768 €
11+1 768 €0 €+1 768 €
12+1 768 €+1 225 €+543 €
13+1 768 €+1 340 €+428 €
14+1 768 €+1 458 €+310 €
15+1 768 €+1 579 €+189 €
16+1 768 €+1 704 €+64 €
17+1 768 €+1 831 €-63 €
18+1 768 €+1 963 €-195 €
19+1 768 €+2 097 €-329 €
20+1 768 €+2 235 €-467 €
21+1 768 €+2 377 €-609 €
22+1 768 €+2 523 €-755 €
23+1 768 €+2 673 €-905 €
24+1 768 €+2 826 €-1 058 €
25+1 768 €+2 984 €-1 216 €
Total+44 200 €+22 396 €+21 804 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 69 jours
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