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Appartement à vendre

VilleAgde (34)
Surface82.31m²
Coût Total165 240€
Loyer Annuel11 240€
Rentabilité6.80%
Cashflow/mois-34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 146 000 €
Surface : 82.31 m²
Prix au m² : 1 773,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cuisine ouverte, Salon (total 10 m²), 2 chambres, 1 place de parking, Balcon, Jardin, Exposition est, Pas de cave, Non meublé

A deux pas des commerces, secteur ancienne cave coopérative d'Agde, appartement de 60 m2 en rez de chaussée d'une petite résidence. Comprenant deux loggias, un jardin et un emplacement de stationnement privatif.

Ville : Agde
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34300
Coordonnées : 43.269960, 3.504488
Total : 165 240€
Prix d'acquisition : 146 000€
Travaux : 7 560€
Valeur du bien : 153 560€
Frais de notaire : 11 680€
Coût estimé : 11 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82.31m²
Loyer prédit : 11.38€/m²/mois
Fourchette : 8.76€ - 14.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 937€/mois
Loyer annuel estimé : 11240€/an
Fourchette totale : 721€ - 1216€/mois
Fourchette annuelle : 8657€ - 14594€/an
Rentabilité brute :6.80%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 8.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 660,26 €/m²
Basé sur :136 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :301 276 €
Prix d'achat :146 000 €
Décote à l'achat :-155 276€ (-51.5%)
Marge achat-revente :136 036€ (45.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :829,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :48,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 877,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 461,16€
Coût de l'assurance :14 458,50€
Taxe foncière : 1 124,02€/an
Soit par mois : 93,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 936,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 970,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-34,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 222 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et des toilettes, carrelage partiel ou total, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, revêtement de sol (parquet ou stratifié), mise aux normes électricité
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 assumé pour le salon - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 560 €(92 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:3 640€
    Carrelage 5 m²: 40€/m² × 5 = 200€, Plomberie: 1500€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1140€
  • Salon - Rafraîchissement:3 920€
    Peinture 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Parquet flottant 25 m²: 50€/m² × 25 = 1250€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1120€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Agde (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 937 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 240 €/an
Calcul : 937 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 744 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 240 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 578 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 124 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 006 €
Revenus locatifs : +11 240 €
Charges déductibles : -15 006 €
Résultat foncier Année 1 : -3 766 €(Déficit de 3 766 €)
Imputable sur revenu global : 3 766 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 446 €/an
Revenus locatifs : +11 240 €
Charges déductibles : -7 446 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 794 €/an
Prix d'achat du bien : 146 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 900 €(65% de 146 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 451 €/an
Calcul : 94 900 € × 3,636% = 3 451 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 240 €15 011 €5 749 €-3 771 €3 771 €--
211 465 €7 301 €5 599 €4 164 €---
311 694 €7 146 €5 443 €4 549 €---
411 928 €6 985 €5 282 €4 944 €---
512 167 €6 818 €5 115 €5 349 €---
612 410 €6 645 €4 942 €5 765 €---
712 658 €6 466 €4 763 €6 193 €---
812 911 €6 280 €4 578 €6 631 €---
913 170 €6 088 €4 386 €7 082 €---
1013 433 €5 889 €4 187 €7 544 €---
1113 702 €5 683 €3 981 €8 019 €---
1213 976 €5 470 €3 767 €8 506 €---
1314 255 €5 248 €3 546 €9 007 €---
1414 540 €5 019 €3 317 €9 521 €---
1514 831 €4 782 €3 080 €10 049 €---
1615 128 €4 536 €2 834 €10 591 €---
1715 430 €4 282 €2 580 €11 148 €---
1815 739 €4 018 €2 316 €11 721 €---
1916 054 €3 745 €2 043 €12 308 €---
2016 375 €3 463 €1 760 €12 912 €---
2116 702 €3 170 €1 467 €13 533 €---
2217 036 €2 866 €1 164 €14 170 €---
2317 377 €2 552 €850 €14 825 €---
2417 725 €2 227 €524 €15 498 €---
2518 079 €1 889 €187 €16 190 €---
TOTAL360 026 €133 580 €83 461 €226 446 €3 771 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 131 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 226 446 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 240 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 360 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 360 €-1 131 €+3 491 €
2+2 360 €+1 249 €+1 111 €
3+2 360 €+1 365 €+995 €
4+2 360 €+1 483 €+877 €
5+2 360 €+1 605 €+755 €
6+2 360 €+1 730 €+630 €
7+2 360 €+1 858 €+502 €
8+2 360 €+1 989 €+371 €
9+2 360 €+2 124 €+236 €
10+2 360 €+2 263 €+97 €
11+2 360 €+2 406 €-46 €
12+2 360 €+2 552 €-192 €
13+2 360 €+2 702 €-342 €
14+2 360 €+2 856 €-496 €
15+2 360 €+3 015 €-655 €
16+2 360 €+3 177 €-817 €
17+2 360 €+3 345 €-985 €
18+2 360 €+3 516 €-1 156 €
19+2 360 €+3 693 €-1 333 €
20+2 360 €+3 874 €-1 514 €
21+2 360 €+4 060 €-1 700 €
22+2 360 €+4 251 €-1 891 €
23+2 360 €+4 448 €-2 088 €
24+2 360 €+4 649 €-2 289 €
25+2 360 €+4 857 €-2 497 €
Total+59 000 €+67 934 €+-8 934 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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