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Appartement T3 quartier la Madeleine

Bien expiré
VilleBergerac (24)
Surface70m²
Coût Total115 980€
Loyer Annuel8 598€
Rentabilité7.41%
Cashflow/mois+36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 59 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 842,86 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T3 quartier la Madeleine - Magnifique appartement de 70 m2 au sol. 62 m2 loi carrez. Mansardé avec beaucoup de potentiel. Il se compose de 2 grandes chambres et un bureau. Cuisine ouverte sur le Séjour et pour finir une grande salle de bain. Cet appartement saura vous séduire par son volume et sa vue exceptionnelle sur l'église et la place de la Madeleine. Idéal pour un pied à terre ou un investissement locatif. Estimation locative 700€ mensuelle. Prévoir travaux. Ne réponds pas aux agences immobilières. Privilégiez les échanges WhatsApp.

Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Coordonnées : 44.847230, 0.482370
Total : 115 980€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 52 260€
Valeur du bien : 111 260€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 717€/mois
Loyer annuel estimé : 8598€/an
Fourchette totale : 532€ - 965€/mois
Fourchette annuelle : 6387€ - 11575€/an
Rentabilité brute :7.41%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 9.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 557,76 €/m²
Basé sur :150 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :109 043 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :-50 043€ (-45.9%)
Marge achat-revente :-6 937€ (-6.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :575,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :33,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 608,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 532,04€
Coût de l'assurance :10 148,25€
Taxe foncière : 859,81€/an
Soit par mois : 71,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 716,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 680,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :35,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 70 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste, incluant placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 260 €(747 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 6000€, Carrelage: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bergerac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 717 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 598 €/an
Calcul : 717 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 905 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 980 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 406 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 860 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 430 €
Revenus locatifs : +8 598 €
Charges déductibles : -57 430 €
Résultat foncier Année 1 : -48 832 €(Déficit de 48 832 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 432 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 170 €/an
Revenus locatifs : +8 598 €
Charges déductibles : -5 170 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 428 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27432.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 598 €57 434 €3 908 €-48 836 €21 400 €27 436 €27 436 €
28 770 €5 071 €3 805 €3 700 €--23 736 €
38 946 €4 963 €3 698 €3 982 €--19 754 €
49 124 €4 852 €3 587 €4 272 €--15 482 €
59 307 €4 738 €3 472 €4 569 €--10 913 €
69 493 €4 619 €3 353 €4 874 €--6 039 €
79 683 €4 496 €3 230 €5 187 €--852 €
89 877 €4 369 €3 103 €5 508 €---
910 074 €4 237 €2 972 €5 837 €---
1010 276 €4 101 €2 835 €6 174 €---
1110 481 €3 960 €2 695 €6 521 €---
1210 691 €3 815 €2 549 €6 876 €---
1310 905 €3 664 €2 398 €7 241 €---
1411 123 €3 508 €2 242 €7 615 €---
1511 345 €3 347 €2 081 €7 998 €---
1611 572 €3 180 €1 914 €8 392 €---
1711 803 €3 007 €1 741 €8 796 €---
1812 039 €2 828 €1 563 €9 211 €---
1912 280 €2 643 €1 378 €9 637 €---
2012 526 €2 452 €1 186 €10 074 €---
2112 776 €2 254 €988 €10 522 €---
2213 032 €2 049 €784 €10 982 €---
2313 293 €1 838 €572 €11 455 €---
2413 558 €1 618 €353 €11 940 €---
2513 830 €1 392 €126 €12 438 €---
TOTAL275 401 €140 436 €56 532 €134 966 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 966 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 598 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 806 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 806 €-6 420 €+8 226 €
2+1 806 €0 €+1 806 €
3+1 806 €0 €+1 806 €
4+1 806 €0 €+1 806 €
5+1 806 €0 €+1 806 €
6+1 806 €0 €+1 806 €
7+1 806 €0 €+1 806 €
8+1 806 €+1 397 €+409 €
9+1 806 €+1 751 €+55 €
10+1 806 €+1 852 €-46 €
11+1 806 €+1 956 €-150 €
12+1 806 €+2 063 €-257 €
13+1 806 €+2 172 €-366 €
14+1 806 €+2 284 €-478 €
15+1 806 €+2 400 €-594 €
16+1 806 €+2 518 €-712 €
17+1 806 €+2 639 €-833 €
18+1 806 €+2 763 €-957 €
19+1 806 €+2 891 €-1 085 €
20+1 806 €+3 022 €-1 216 €
21+1 806 €+3 157 €-1 351 €
22+1 806 €+3 295 €-1 489 €
23+1 806 €+3 437 €-1 631 €
24+1 806 €+3 582 €-1 776 €
25+1 806 €+3 731 €-1 925 €
Total+45 150 €+40 490 €+4 660 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 199 jours
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