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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleNîmes (30)
Surface62m²
Coût Total160 460€
Loyer Annuel8 392€
Rentabilité5.23%
Cashflow/mois-354€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 112 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 806,45 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Salle de bain, 2 chambres, Balcon, Terrasse, Gardien, Digicode, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

agréable appartement à Nîmes d'une surface d'environ 62 m².

Il offre un séjour spacieux et lumineux, deux chambres confortables, une cuisine, ainsi qu'un coin nuit bien distinct avec salle de bain et WC séparés. L'appartement dispose également d'une belle terrasse, idéale pour profiter de l'extérieur.

Le bien comprend une place de parking numérotée ainsi qu'une cave, apportant un vrai confort au quotidien.

Un appartement fonctionnel et lumineux, parfait pour une résidence principale ou un investissement serein. Visite recommandée.

Le bien comprend 3 lots, et il est situé dans une copropriété de 149 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 1500 euros et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 112 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Tristan LE BARRILLEC - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Nimes sous le numéro 938832201

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30000
Coordonnées : 43.836133, 4.377372
Total : 160 460€
Prix d'acquisition : 112 000€
Travaux : 39 500€
Valeur du bien : 151 500€
Frais de notaire : 8 960€
Coût estimé : 8 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 699€/mois
Loyer annuel estimé : 8392€/an
Fourchette totale : 552€ - 886€/mois
Fourchette annuelle : 6623€ - 10632€/an
Rentabilité brute :5.23%
Fourchette de rentabilité :4.13% - 6.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 928,85 €/m²
Basé sur :583 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :119 589 €
Prix d'achat :112 000 €
Décote à l'achat :-7 589€ (-6.3%)
Marge achat-revente :-40 871€ (-34.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :803,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :46,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 850,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 530,17€
Coût de l'assurance :14 040,25€
Taxe foncière : 839,16€/an
Soit par mois : 69,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 133,33€/mois
Soit par an : 1 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 699,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 053,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-354,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des joints et peinture des murs de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - joints à revoir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 500 €(637 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:600€
    Peinture murs salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:800€
    Peinture murs salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 699 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 392 €/an
Calcul : 699 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 546 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 460 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 562 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 839 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 600 €/an
Calcul : 133 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 046 €
Revenus locatifs : +8 392 €
Charges déductibles : -48 046 €
Résultat foncier Année 1 : -39 655 €(Déficit de 39 655 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 255 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 546 €/an
Revenus locatifs : +8 392 €
Charges déductibles : -8 546 €
Résultat foncier Années 2+ : -155 €/an(Déficit de 155 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18254.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 112 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 72 800 €(65% de 112 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 647 €/an
Calcul : 72 800 € × 3,636% = 2 647 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 392 €48 052 €5 551 €-39 660 €21 400 €18 260 €18 260 €
28 559 €8 406 €5 406 €153 €--18 107 €
38 731 €8 256 €5 255 €475 €--17 632 €
48 905 €8 100 €5 099 €806 €--16 826 €
59 083 €7 938 €4 937 €1 145 €--15 681 €
69 265 €7 771 €4 770 €1 494 €--14 187 €
79 450 €7 598 €4 597 €1 853 €--12 335 €
89 639 €7 418 €4 418 €2 221 €--10 114 €
99 832 €7 233 €4 232 €2 599 €--7 514 €
1010 029 €7 040 €4 040 €2 988 €--4 526 €
1110 229 €6 841 €3 840 €3 388 €--1 138 €
1210 434 €6 635 €3 634 €3 799 €---
1310 643 €6 421 €3 421 €4 221 €---
1410 855 €6 200 €3 199 €4 655 €---
1511 073 €5 971 €2 970 €5 101 €---
1611 294 €5 734 €2 733 €5 560 €---
1711 520 €5 488 €2 487 €6 032 €---
1811 750 €5 234 €2 233 €6 516 €---
1911 985 €4 970 €1 970 €7 015 €---
2012 225 €4 698 €1 697 €7 527 €---
2112 470 €4 415 €1 414 €8 054 €---
2212 719 €4 123 €1 122 €8 596 €---
2312 973 €3 820 €819 €9 154 €---
2413 233 €3 506 €505 €9 727 €---
2513 497 €3 181 €180 €10 316 €---
TOTAL268 787 €195 050 €80 530 €73 737 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 73 737 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 392 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 762 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 762 €-6 420 €+8 182 €
2+1 762 €0 €+1 762 €
3+1 762 €0 €+1 762 €
4+1 762 €0 €+1 762 €
5+1 762 €0 €+1 762 €
6+1 762 €0 €+1 762 €
7+1 762 €0 €+1 762 €
8+1 762 €0 €+1 762 €
9+1 762 €0 €+1 762 €
10+1 762 €0 €+1 762 €
11+1 762 €0 €+1 762 €
12+1 762 €+1 140 €+622 €
13+1 762 €+1 266 €+496 €
14+1 762 €+1 397 €+365 €
15+1 762 €+1 530 €+232 €
16+1 762 €+1 668 €+94 €
17+1 762 €+1 809 €-47 €
18+1 762 €+1 955 €-193 €
19+1 762 €+2 104 €-342 €
20+1 762 €+2 258 €-496 €
21+1 762 €+2 416 €-654 €
22+1 762 €+2 579 €-817 €
23+1 762 €+2 746 €-984 €
24+1 762 €+2 918 €-1 156 €
25+1 762 €+3 095 €-1 333 €
Total+44 050 €+22 463 €+21 587 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 131 jours
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