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Appartement 6 pièces 106 m²

Bien expiré
VilleLimoges (87)
Surface106m²
Coût Total172 372€
Loyer Annuel10 977€
Rentabilité6.37%
Cashflow/mois-384€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 118 400 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 1 116,98 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

LIMOGES QUARTIER OUEST - Lamy vous propose à la vente ce vaste appartement de type 6, traversant et situé au 4ème étage d'une copropriété bien entretenue. Ses atouts sont nombreux et devraient vous séduire : - un accès rapide au centre ville- 5 chambres- une pièce de vie avec cuisine ouverte- une balcon avec vue dégagée- une salle d'eau en parfait état- un box en sous-sol et un stationnement libre au pieds de l'immeubleCet appartement est idéal pour une famille nombreuse ou une colocation. Quote part du budget prévisionnel annuel : 3664 euros incluant l'ensemble des charges communes. A visiter !

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.829600, 1.237164
Total : 172 372€
Prix d'acquisition : 118 400€
Travaux : 44 500€
Valeur du bien : 162 900€
Frais de notaire : 9 472€
Coût estimé : 9 472€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 915€/mois
Loyer annuel estimé : 10977€/an
Fourchette totale : 729€ - 1148€/mois
Fourchette annuelle : 8748€ - 13772€/an
Rentabilité brute :6.37%
Fourchette de rentabilité :5.08% - 7.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 372€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :851,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :50,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 902,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 192,37€
Coût de l'assurance :15 082,55€
Taxe foncière : 1 097,67€/an
Soit par mois : 91,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 305,33€/mois
Soit par an : 3 664,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 914,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 298,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-384,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 168 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation pour 106 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique possible
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, mise aux normes nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 500 €(420 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Pose revêtement sol 60 m²: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds 60 m²: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon 25 m²: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds cuisine 12 m²: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 915 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 977 €/an
Calcul : 915 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 752 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 372 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 603 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 098 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 664 €/an
Calcul : 305 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 617 €
Revenus locatifs : +10 977 €
Charges déductibles : -55 617 €
Résultat foncier Année 1 : -44 640 €(Déficit de 44 640 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 240 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 117 €/an
Revenus locatifs : +10 977 €
Charges déductibles : -11 117 €
Résultat foncier Années 2+ : -140 €/an(Déficit de 140 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23240.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 960 €(65% de 118 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 799 €/an
Calcul : 76 960 € × 3,636% = 2 799 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 977 €55 622 €5 757 €-44 646 €21 400 €23 246 €23 246 €
211 196 €10 969 €5 604 €227 €--23 019 €
311 420 €10 811 €5 446 €610 €--22 409 €
411 649 €10 647 €5 282 €1 002 €--21 407 €
511 881 €10 477 €5 112 €1 405 €--20 003 €
612 119 €10 302 €4 937 €1 818 €--18 185 €
712 362 €10 120 €4 755 €2 241 €--15 944 €
812 609 €9 932 €4 567 €2 676 €--13 267 €
912 861 €9 738 €4 373 €3 123 €--10 144 €
1013 118 €9 537 €4 172 €3 581 €--6 564 €
1113 380 €9 330 €3 965 €4 051 €--2 513 €
1213 648 €9 115 €3 750 €4 533 €---
1313 921 €8 893 €3 528 €5 028 €---
1414 199 €8 663 €3 298 €5 537 €---
1514 483 €8 425 €3 060 €6 058 €---
1614 773 €8 179 €2 814 €6 594 €---
1715 069 €7 925 €2 560 €7 144 €---
1815 370 €7 662 €2 297 €7 708 €---
1915 677 €7 390 €2 025 €8 287 €---
2015 991 €7 108 €1 744 €8 882 €---
2116 311 €6 817 €1 452 €9 493 €---
2216 637 €6 516 €1 151 €10 121 €---
2316 970 €6 205 €840 €10 765 €---
2417 309 €5 883 €518 €11 426 €---
2517 655 €5 550 €185 €12 106 €---
TOTAL351 586 €261 817 €83 192 €89 769 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 89 769 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 977 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 305 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 305 €-6 420 €+8 725 €
2+2 305 €0 €+2 305 €
3+2 305 €0 €+2 305 €
4+2 305 €0 €+2 305 €
5+2 305 €0 €+2 305 €
6+2 305 €0 €+2 305 €
7+2 305 €0 €+2 305 €
8+2 305 €0 €+2 305 €
9+2 305 €0 €+2 305 €
10+2 305 €0 €+2 305 €
11+2 305 €0 €+2 305 €
12+2 305 €+1 360 €+945 €
13+2 305 €+1 509 €+796 €
14+2 305 €+1 661 €+644 €
15+2 305 €+1 817 €+488 €
16+2 305 €+1 978 €+327 €
17+2 305 €+2 143 €+162 €
18+2 305 €+2 312 €-7 €
19+2 305 €+2 486 €-181 €
20+2 305 €+2 665 €-360 €
21+2 305 €+2 848 €-543 €
22+2 305 €+3 036 €-731 €
23+2 305 €+3 229 €-924 €
24+2 305 €+3 428 €-1 123 €
25+2 305 €+3 632 €-1 327 €
Total+57 625 €+27 685 €+29 940 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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