Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface68m²
Coût Total106 980€
Loyer Annuel7 467€
Rentabilité6.98%
Cashflow/mois-217€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 85 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 250 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose cet appartement de 4 pièces de 68 m² situé au 4ème étage d'un immeuble de 4 étages à Belfort,

Cet appartement comprend 3 chambres, 1 salle de bain avec WC. Une cuisine tout équipée ouverte sur un lumineux et spacieux séjour avec balcon. Une cave complète ce bien.

Il est situé Rue du Peintre Baumann, facilité de stationnement et proximité du centre-ville et de toutes commodités (commerces, arrêt de bus, médecin, etc)

Porte blindée 5 points changée en octobre 2024 (facture) Chauffe eau de mars 2025 (facture) Moteur du volet électrique de la baie vitrée changé en avril.

Taxe foncière 1021 Charges : 200 € / mois avec Chauffage collectif gaz inclus

Date de réalisation du diagnostic énergétique : 9 février 2018

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard d'une personne seule: entre 600 et 700 euros sur les années 2024 et 2025 (abonnement avec heures creuses compris).

Une opportunité à ne pas manquer ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.635670, 6.843010
Total : 106 980€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 15 180€
Valeur du bien : 100 180€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 622€/mois
Loyer annuel estimé : 7467€/an
Fourchette totale : 485€ - 799€/mois
Fourchette annuelle : 5816€ - 9586€/an
Rentabilité brute :6.98%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 8.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :800 €/m²
Basé sur :257 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :54 400 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :+30 600€ (+56.3%)
Marge achat-revente :-52 580€ (-96.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :522,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :31,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 553,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 758,56€
Coût de l'assurance :9 360,75€
Taxe foncière : 1 021,00€/an
Soit par mois : 85,08€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 622,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 838,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-216,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 180 €(223 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:2 380€
    Peinture des murs et plafonds dans 3 chambres: 68 m² × 35€/m² = 2380€, Main d'œuvre: 20€
  • Salle de bain - Rénovation:12 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 1 salle de bain (10 m²) × 1200€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse.
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture des murs et plafonds dans le salon: 20 m² × 35€/m² = 700€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 622 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 467 €/an
Calcul : 622 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 453 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 980 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 374 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 021 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 428 €
Revenus locatifs : +7 467 €
Charges déductibles : -22 428 €
Résultat foncier Année 1 : -14 962 €(Déficit de 14 962 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 262 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 248 €/an
Revenus locatifs : +7 467 €
Charges déductibles : -7 248 €
Résultat foncier Années 2+ : 218 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4261.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 467 €22 432 €3 456 €-14 965 €10 700 €4 265 €4 265 €
27 616 €7 158 €3 363 €458 €--3 807 €
37 769 €7 062 €3 266 €707 €--3 100 €
47 924 €6 962 €3 167 €962 €--2 139 €
58 082 €6 859 €3 064 €1 223 €--916 €
68 244 €6 753 €2 957 €1 491 €---
78 409 €6 643 €2 847 €1 766 €---
88 577 €6 529 €2 734 €2 048 €---
98 749 €6 412 €2 616 €2 337 €---
108 924 €6 291 €2 495 €2 633 €---
119 102 €6 165 €2 370 €2 937 €---
129 284 €6 036 €2 240 €3 248 €---
139 470 €5 902 €2 107 €3 568 €---
149 659 €5 764 €1 969 €3 895 €---
159 852 €5 621 €1 826 €4 231 €---
1610 049 €5 474 €1 678 €4 576 €---
1710 250 €5 321 €1 526 €4 929 €---
1810 455 €5 164 €1 368 €5 292 €---
1910 664 €5 001 €1 206 €5 663 €---
2010 878 €4 833 €1 038 €6 045 €---
2111 095 €4 659 €864 €6 436 €---
2211 317 €4 480 €684 €6 837 €---
2311 544 €4 295 €499 €7 249 €---
2411 774 €4 103 €308 €7 671 €---
2512 010 €3 905 €110 €8 105 €---
TOTAL239 165 €159 824 €49 759 €79 341 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 79 341 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 467 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 568 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 568 €-3 210 €+4 778 €
2+1 568 €0 €+1 568 €
3+1 568 €0 €+1 568 €
4+1 568 €0 €+1 568 €
5+1 568 €0 €+1 568 €
6+1 568 €+173 €+1 395 €
7+1 568 €+530 €+1 038 €
8+1 568 €+614 €+954 €
9+1 568 €+701 €+867 €
10+1 568 €+790 €+778 €
11+1 568 €+881 €+687 €
12+1 568 €+974 €+594 €
13+1 568 €+1 070 €+498 €
14+1 568 €+1 169 €+399 €
15+1 568 €+1 269 €+299 €
16+1 568 €+1 373 €+195 €
17+1 568 €+1 479 €+89 €
18+1 568 €+1 587 €-19 €
19+1 568 €+1 699 €-131 €
20+1 568 €+1 813 €-245 €
21+1 568 €+1 931 €-363 €
22+1 568 €+2 051 €-483 €
23+1 568 €+2 175 €-607 €
24+1 568 €+2 301 €-733 €
25+1 568 €+2 431 €-863 €
Total+39 200 €+23 802 €+15 398 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 168 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →