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Maison ancienne rénovée avec 4 chambres, dépendances et terrain

VilleVic-en-Bigorre (65)
Surface230m²
Coût Total307 046€
Loyer Annuel22 200€
Rentabilité7.23%
Cashflow/mois+0€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 233 700 €
Surface : 230 m²
Prix au m² : 1 016,09 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 230 m², 5 pièces, 4 chambres, Terrasse, Orientation sud, 2800 m² de terrain, Mandat exclusif, Cheminée, Toilettes séparées, Parquet, 1 salle de douche, 1 place de parking, Chauffage électrique, Frais d'agences inclus : 6,23% du prix, Cuisine équipée

Exclusivité Agence Broca immobilier A 5 minutes de Vic-en-Bigorre, Venez découvrir cette maison avec beaucoup de charme rénovée, composée au RDC d'une grande entrée desservant une suite parentale avec salle d'eau et dressing, une cuisine équipée, cellier, WC et un salon-séjour. A l'étage, le palier dessert trois autres chambres et une salle d'eau avec WC. Combles aménageables en complément. Beacoup de cachet pour cette maison avec pourtres apparentes, sol en travertin. Terrain de 2800m2 environ constructible avec une petite piscine exposée Sud pour se rafraichir l'été.

Ville : Vic-en-Bigorre
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65500
Coordonnées : 43.387372, 0.056003
Total : 307 046€
Prix d'acquisition : 233 700€
Travaux : 54 650€
Valeur du bien : 288 350€
Frais de notaire : 18 696€
Coût estimé : 18 696€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 230m²
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.23€ - 10.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 1850€/mois
Loyer annuel estimé : 22200€/an
Fourchette totale : 1433€ - 2388€/mois
Fourchette annuelle : 17198€ - 28656€/an
Rentabilité brute :7.23%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 9.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 404,73 €/m²
Basé sur :44 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :323 087 €
Prix d'achat :233 700 €
Décote à l'achat :-89 387€ (-27.7%)
Marge achat-revente :16 041€ (5.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :307 046€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 542,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :122,82€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 664,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :155 580,78€
Coût de l'assurance :36 845,52€
Taxe foncière : 2 219,95€/an
Soit par mois : 185,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 849,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 849,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :0,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 230 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimées selon surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des installations
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des installations
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement des revêtements de sol dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification des installations
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 650 €(238 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:29 250€
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 1000€ = 29000€, Main d'œuvre: 250€
  • Cuisine:4 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 4500€ = 4500€ (peinture et vérification des installations incluses)
  • Salle de bain:4 500€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète × 4500€ = 4500€ (peinture et vérification des installations incluses)
  • Chambres:2 400€
    Revêtement sol chambres: 80 m² × 30€ = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000€
    Rafraîchissement salon: 1 salon complet × 1000€ = 1000€ (peinture et vérification des installations incluses)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vic-en-Bigorre (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 42 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 850 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 200 €/an
Calcul : 1 850 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 703 €/an
Base de calcul : Emprunt de 307 046 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 474 €/an
Calcul : 123 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 220 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 047 €
Revenus locatifs : +22 200 €
Charges déductibles : -69 047 €
Résultat foncier Année 1 : -46 848 €(Déficit de 46 848 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 448 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 397 €/an
Revenus locatifs : +22 200 €
Charges déductibles : -14 397 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 802 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25447.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 233 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 151 905 €(65% de 233 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 524 €/an
Calcul : 151 905 € × 3,636% = 5 524 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 200 €69 057 €10 713 €-46 858 €21 400 €25 458 €25 458 €
222 644 €14 128 €10 434 €8 516 €--16 942 €
323 096 €13 838 €10 144 €9 258 €--7 684 €
423 558 €13 538 €9 844 €10 020 €---
524 029 €13 227 €9 534 €10 802 €---
624 510 €12 906 €9 212 €11 604 €---
725 000 €12 572 €8 878 €12 428 €---
825 500 €12 227 €8 533 €13 273 €---
926 010 €11 869 €8 175 €14 141 €---
1026 531 €11 498 €7 805 €15 032 €---
1127 061 €11 115 €7 421 €15 947 €---
1227 602 €10 717 €7 023 €16 885 €---
1328 154 €10 305 €6 611 €17 849 €---
1428 717 €9 878 €6 184 €18 839 €---
1529 292 €9 436 €5 742 €19 856 €---
1629 878 €8 978 €5 285 €20 899 €---
1730 475 €8 504 €4 810 €21 971 €---
1831 085 €8 013 €4 319 €23 072 €---
1931 706 €7 504 €3 810 €24 203 €---
2032 341 €6 977 €3 283 €25 364 €---
2132 987 €6 430 €2 737 €26 557 €---
2233 647 €5 865 €2 171 €27 782 €---
2334 320 €5 279 €1 585 €29 041 €---
2435 006 €4 672 €978 €30 335 €---
2535 707 €4 043 €349 €31 664 €---
TOTAL711 058 €302 575 €155 581 €408 483 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 408 483 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 200 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 662 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 662 €-6 420 €+11 082 €
2+4 662 €0 €+4 662 €
3+4 662 €0 €+4 662 €
4+4 662 €+701 €+3 961 €
5+4 662 €+3 241 €+1 421 €
6+4 662 €+3 481 €+1 181 €
7+4 662 €+3 728 €+934 €
8+4 662 €+3 982 €+680 €
9+4 662 €+4 242 €+420 €
10+4 662 €+4 510 €+152 €
11+4 662 €+4 784 €-122 €
12+4 662 €+5 066 €-404 €
13+4 662 €+5 355 €-693 €
14+4 662 €+5 652 €-990 €
15+4 662 €+5 957 €-1 295 €
16+4 662 €+6 270 €-1 608 €
17+4 662 €+6 591 €-1 929 €
18+4 662 €+6 922 €-2 260 €
19+4 662 €+7 261 €-2 599 €
20+4 662 €+7 609 €-2 947 €
21+4 662 €+7 967 €-3 305 €
22+4 662 €+8 335 €-3 673 €
23+4 662 €+8 712 €-4 050 €
24+4 662 €+9 100 €-4 438 €
25+4 662 €+9 499 €-4 837 €
Total+116 550 €+122 545 €+-5 995 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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