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Maison de ville à vendre

Bien expiré
VilleDausse (47)
Surface178.1m²
Coût Total203 400€
Loyer Annuel16 796€
Rentabilité8.26%
Cashflow/mois+207€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 178.1 m²
Prix au m² : 954,52 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Cuisine ouverte, Cave, 4 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Jardin, Terrasse, Pas de cave, Non meublé

iad France - Delphine Majou vous propose: Maison de village, sans travaux, de 178 m2 habitables et 200 m2 de surface utile, plus un local commercial de 70 m2 environ. La maison est sur 3 niveaux composée d'une cave en sous sol, en rez de chaussée, d'une cuisine équipée, aménagée, ouverte sur salon, salle d'eau et wc séparés, buanderie puis, à l'étage, 4 belles chambres, un bureau donnant sur une terrasse extérieure, salle d'eau et wc séparés. Garage et atelier attenants de 68 m2. Grand jardin clos avec maisonnette à rénover (cadastrée) de 18 m2 à l'arrière. Beau potentiel.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Delphine Majou mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Agen sous le numéro 407897552, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Dausse
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47140
Coordonnées : 44.383218, 0.888485
Total : 203 400€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 19 800€
Valeur du bien : 189 800€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 178.1m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.28€ - 9.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1400€/mois
Loyer annuel estimé : 16796€/an
Fourchette totale : 1119€ - 1751€/mois
Fourchette annuelle : 13424€ - 21016€/an
Rentabilité brute :8.26%
Fourchette de rentabilité :6.60% - 10.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :734,13 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 749 €
Prix d'achat :170 000 €
Décote à l'achat :+39 251€ (+30.0%)
Marge achat-revente :-72 651€ (-55.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :203 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 001,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :50,85€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 052,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 193,67€
Coût de l'assurance :15 255,00€
Taxe foncière : 1 679,65€/an
Soit par mois : 139,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 399,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 192,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :206,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système de chauffage
Aucune action nécessaire, la maison est équipée d'une pompe à chaleur neuve.
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Maison - Système de chauffage récent, pas de travaux obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: cuisine d'environ 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: 2 salles d'eau
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant mise à jour.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 4 chambres avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Rafraîchissement léger avec peinture si nécessaire.
Quantité: salon d'environ 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison.
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité.
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de la plomberie pour s'assurer qu'il n'y a pas de plomb et que les évacuations fonctionnent.
Quantité: 1 installation
Raison: Assurer la conformité et la sécurité de la plomberie.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 800 €(111 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, la maison est équipée d'une pompe à chaleur neuve.
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 250€/m² = 2500€ (peinture + robinetterie), Main d'œuvre: 500€ inclus.
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation 2 salles d'eau: 2 × 3000€ = 6000€ (remplacement douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage), Main d'œuvre: inclus.
  • Chambres:7 200€
    Rénovation 4 chambres: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (peinture, revêtement de sol, électricité), Main d'œuvre: inclus.
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (peinture), Main d'œuvre: inclus.
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 60 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus.
  • Plomberie:1 200€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation = 1200€, Main d'œuvre: inclus.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dausse (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 400 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 796 €/an
Calcul : 1 400 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 727 €/an
Base de calcul : Emprunt de 203 400 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 610 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 680 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 816 €
Revenus locatifs : +16 796 €
Charges déductibles : -28 816 €
Résultat foncier Année 1 : -12 020 €(Déficit de 12 020 €)
Imputable sur revenu global : 12 020 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 016 €/an
Revenus locatifs : +16 796 €
Charges déductibles : -9 016 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 780 €/an
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 796 €28 823 €6 733 €-12 027 €12 027 €--
217 132 €8 843 €6 553 €8 289 €---
317 475 €8 657 €6 367 €8 818 €---
417 825 €8 464 €6 175 €9 360 €---
518 181 €8 266 €5 976 €9 916 €---
618 545 €8 060 €5 770 €10 485 €---
718 916 €7 847 €5 557 €11 069 €---
819 294 €7 627 €5 337 €11 667 €---
919 680 €7 400 €5 110 €12 280 €---
1020 073 €7 164 €4 874 €12 909 €---
1120 475 €6 921 €4 631 €13 554 €---
1220 884 €6 670 €4 380 €14 215 €---
1321 302 €6 410 €4 120 €14 892 €---
1421 728 €6 141 €3 851 €15 587 €---
1522 163 €5 863 €3 573 €16 300 €---
1622 606 €5 575 €3 285 €17 031 €---
1723 058 €5 278 €2 988 €17 780 €---
1823 519 €4 971 €2 681 €18 549 €---
1923 990 €4 653 €2 363 €19 337 €---
2024 469 €4 324 €2 034 €20 145 €---
2124 959 €3 984 €1 694 €20 975 €---
2225 458 €3 633 €1 343 €21 825 €---
2325 967 €3 269 €980 €22 698 €---
2426 486 €2 894 €604 €23 593 €---
2527 016 €2 505 €215 €24 511 €---
TOTAL537 996 €174 240 €97 194 €363 756 €12 027 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 608 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 363 756 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 796 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 527 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 527 €-3 608 €+7 135 €
2+3 527 €+2 487 €+1 040 €
3+3 527 €+2 645 €+882 €
4+3 527 €+2 808 €+719 €
5+3 527 €+2 975 €+552 €
6+3 527 €+3 145 €+382 €
7+3 527 €+3 321 €+206 €
8+3 527 €+3 500 €+27 €
9+3 527 €+3 684 €-157 €
10+3 527 €+3 873 €-346 €
11+3 527 €+4 066 €-539 €
12+3 527 €+4 264 €-737 €
13+3 527 €+4 468 €-941 €
14+3 527 €+4 676 €-1 149 €
15+3 527 €+4 890 €-1 363 €
16+3 527 €+5 109 €-1 582 €
17+3 527 €+5 334 €-1 807 €
18+3 527 €+5 565 €-2 038 €
19+3 527 €+5 801 €-2 274 €
20+3 527 €+6 044 €-2 517 €
21+3 527 €+6 292 €-2 765 €
22+3 527 €+6 548 €-3 021 €
23+3 527 €+6 809 €-3 282 €
24+3 527 €+7 078 €-3 551 €
25+3 527 €+7 353 €-3 826 €
Total+88 175 €+109 127 €+-20 952 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 71 jours
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