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Maison de ville à vendre

VilleDausse (47)
Surface178.1
Coût Total203 400
Loyer Annuel16 796
Rentabilité8.26%
Cashflow/mois+207
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 178.1 m²
Prix au m² : 954,52 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Cuisine ouverte, Cave, 4 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Jardin, Terrasse, Pas de cave, Non meublé

iad France - Delphine Majou vous propose: Maison de village, sans travaux, de 178 m2 habitables et 200 m2 de surface utile, plus un local commercial de 70 m2 environ. La maison est sur 3 niveaux composée d'une cave en sous sol, en rez de chaussée, d'une cuisine équipée, aménagée, ouverte sur salon, salle d'eau et wc séparés, buanderie puis, à l'étage, 4 belles chambres, un bureau donnant sur une terrasse extérieure, salle d'eau et wc séparés. Garage et atelier attenants de 68 m2. Grand jardin clos avec maisonnette à rénover (cadastrée) de 18 m2 à l'arrière. Beau potentiel.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Delphine Majou mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Agen sous le numéro 407897552, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Dausse
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47140
Coordonnées : 44.383218, 0.888485
Total : 203 400
Prix d'acquisition : 170 000
Travaux : 19 800
Valeur du bien : 189 800
Frais de notaire : 13 600
Coût estimé : 13 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 178.1
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.28€ - 9.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1400€/mois
Loyer annuel estimé : 16796€/an
Fourchette totale : 1119€ - 1751€/mois
Fourchette annuelle : 13424€ - 21016€/an
Rentabilité brute :8.26%
Fourchette de rentabilité :6.60% - 10.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :734,13 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 749
Prix d'achat :170 000
Décote à l'achat :+39 251 (+30.0%)
Marge achat-revente :-72 651€ (-55.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :203 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 001,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :50,85€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 052,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 193,67
Coût de l'assurance :15 255,00
Taxe foncière : 1 679,65€/an
Soit par mois : 139,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 399,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 192,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :206,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système de chauffage
Aucune action nécessaire, la maison est équipée d'une pompe à chaleur neuve.
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Maison - Système de chauffage récent, pas de travaux obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: cuisine d'environ 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: 2 salles d'eau
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant mise à jour.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 4 chambres avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Rafraîchissement léger avec peinture si nécessaire.
Quantité: salon d'environ 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison.
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité.
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de la plomberie pour s'assurer qu'il n'y a pas de plomb et que les évacuations fonctionnent.
Quantité: 1 installation
Raison: Assurer la conformité et la sécurité de la plomberie.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 800(111 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucune action nécessaire, la maison est équipée d'une pompe à chaleur neuve.
  • Cuisine:3 000
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 250€/m² = 2500€ (peinture + robinetterie), Main d'œuvre: 500€ inclus.
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation 2 salles d'eau: 2 × 3000€ = 6000€ (remplacement douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage), Main d'œuvre: inclus.
  • Chambres:7 200
    Rénovation 4 chambres: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (peinture, revêtement de sol, électricité), Main d'œuvre: inclus.
  • Salon:1 200
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (peinture), Main d'œuvre: inclus.
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes électricité: 60 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus.
  • Plomberie:1 200
    Mise aux normes plomberie: 1 installation = 1200€, Main d'œuvre: inclus.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dausse (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 400 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 796 €/an
Calcul : 1 400 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 727 €/an
Base de calcul : Emprunt de 203 400 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 610 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 680 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 816
Revenus locatifs : +16 796
Charges déductibles : -28 816
Résultat foncier Année 1 : -12 020(Déficit de 12 020 €)
Imputable sur revenu global : 12 020
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 016 €/an
Revenus locatifs : +16 796
Charges déductibles : -9 016
Résultat foncier Années 2+ : 7 780 €/an
Prix d'achat du bien : 170 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 79628 8236 733-12 02712 027 €--
217 1328 8436 5538 289---
317 4758 6576 3678 818---
417 8258 4646 1759 360---
518 1818 2665 9769 916---
618 5458 0605 77010 485---
718 9167 8475 55711 069---
819 2947 6275 33711 667---
919 6807 4005 11012 280---
1020 0737 1644 87412 909---
1120 4756 9214 63113 554---
1220 8846 6704 38014 215---
1321 3026 4104 12014 892---
1421 7286 1413 85115 587---
1522 1635 8633 57316 300---
1622 6065 5753 28517 031---
1723 0585 2782 98817 780---
1823 5194 9712 68118 549---
1923 9904 6532 36319 337---
2024 4694 3242 03420 145---
2124 9593 9841 69420 975---
2225 4583 6331 34321 825---
2325 9673 26998022 698---
2426 4862 89460423 593---
2527 0162 50521524 511---
TOTAL537 996174 24097 194363 75612 027Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 608
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 363 756
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 796 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 527 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 527-3 608+7 135
2+3 527+2 487+1 040
3+3 527+2 645+882
4+3 527+2 808+719
5+3 527+2 975+552
6+3 527+3 145+382
7+3 527+3 321+206
8+3 527+3 500+27
9+3 527+3 684-157
10+3 527+3 873-346
11+3 527+4 066-539
12+3 527+4 264-737
13+3 527+4 468-941
14+3 527+4 676-1 149
15+3 527+4 890-1 363
16+3 527+5 109-1 582
17+3 527+5 334-1 807
18+3 527+5 565-2 038
19+3 527+5 801-2 274
20+3 527+6 044-2 517
21+3 527+6 292-2 765
22+3 527+6 548-3 021
23+3 527+6 809-3 282
24+3 527+7 078-3 551
25+3 527+7 353-3 826
Total+88 175+109 127+-20 952
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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