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Maison à vendre

Bien expiré
VilleLubersac (19)
Surface82m²
Coût Total108 420€
Loyer Annuel6 462€
Rentabilité5.96%
Cashflow/mois-84€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 63 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 768,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, 2 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Pas de balcon

A 2 pas des commerces, maison agréable qui se compose d'une entrée avec placard, wc, garage, bureau ; cuisine équipée, grand salon lumineux, 2 chambres, salle de bain avec wc. Petit grenier. Chauffage central fuel. Double vitrage.

Ville : Lubersac
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19210
Coordonnées : 45.449054, 1.394370
Total : 108 420€
Prix d'acquisition : 63 000€
Travaux : 40 380€
Valeur du bien : 103 380€
Frais de notaire : 5 040€
Coût estimé : 5 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 6.57€/m²/mois
Fourchette : 5.16€ - 8.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 538€/mois
Loyer annuel estimé : 6462€/an
Fourchette totale : 423€ - 686€/mois
Fourchette annuelle : 5073€ - 8231€/an
Rentabilité brute :5.96%
Fourchette de rentabilité :4.68% - 7.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :731,85 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :60 011 €
Prix d'achat :63 000 €
Décote à l'achat :+2 989€ (+5.0%)
Marge achat-revente :-48 409€ (-80.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :536,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :31,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 568,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 673,63€
Coût de l'assurance :9 486,75€
Taxe foncière : 646,17€/an
Soit par mois : 53,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 538,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 622,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-83,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 251 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 82 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fioul
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain légèrement datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 35 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger souhaité
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger souhaité
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la moquette et peinture des murs dans l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 380 €(492 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 330€
    Isolation toiture/combles: 82 m² × 65€/m² = 5330€, Main d'œuvre: 70€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 900€ = 9000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:4 800€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 700€/m² = 4200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 050€
    Peinture murs et plafonds: 35 m² × 30€/m² = 1050€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: inclus
  • Entrée - Rafraîchissement:500€
    Rafraîchissement entrée: 5 m² × 100€/m² = 500€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Lubersac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 330€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 538 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 462 €/an
Calcul : 538 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 639 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 420 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 379 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 646 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 045 €
Revenus locatifs : +6 462 €
Charges déductibles : -45 045 €
Résultat foncier Année 1 : -38 583 €(Déficit de 38 583 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 183 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 665 €/an
Revenus locatifs : +6 462 €
Charges déductibles : -4 665 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 797 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17183.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 63 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 950 €(65% de 63 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 489 €/an
Calcul : 40 950 € × 3,636% = 1 489 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 462 €45 049 €3 643 €-38 587 €21 400 €17 187 €17 187 €
26 591 €4 572 €3 546 €2 019 €--15 168 €
36 723 €4 472 €3 446 €2 251 €--12 917 €
46 857 €4 368 €3 343 €2 489 €--10 428 €
56 994 €4 261 €3 235 €2 733 €--7 695 €
67 134 €4 150 €3 125 €2 984 €--4 711 €
77 277 €4 036 €3 010 €3 241 €--1 469 €
87 422 €3 917 €2 891 €3 505 €---
97 571 €3 794 €2 769 €3 776 €---
107 722 €3 668 €2 642 €4 055 €---
117 877 €3 536 €2 511 €4 341 €---
128 034 €3 400 €2 375 €4 634 €---
138 195 €3 260 €2 234 €4 935 €---
148 359 €3 115 €2 089 €5 244 €---
158 526 €2 964 €1 938 €5 562 €---
168 697 €2 809 €1 783 €5 888 €---
178 871 €2 648 €1 622 €6 223 €---
189 048 €2 481 €1 455 €6 567 €---
199 229 €2 309 €1 283 €6 920 €---
209 413 €2 131 €1 105 €7 283 €---
219 602 €1 946 €921 €7 656 €---
229 794 €1 755 €730 €8 038 €---
239 990 €1 558 €532 €8 432 €---
2410 189 €1 354 €328 €8 835 €---
2510 393 €1 143 €117 €9 250 €---
TOTAL206 970 €118 695 €52 674 €88 276 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 276 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 462 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 357 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 357 €-6 420 €+7 777 €
2+1 357 €0 €+1 357 €
3+1 357 €0 €+1 357 €
4+1 357 €0 €+1 357 €
5+1 357 €0 €+1 357 €
6+1 357 €0 €+1 357 €
7+1 357 €0 €+1 357 €
8+1 357 €+611 €+746 €
9+1 357 €+1 133 €+224 €
10+1 357 €+1 216 €+141 €
11+1 357 €+1 302 €+55 €
12+1 357 €+1 390 €-33 €
13+1 357 €+1 481 €-124 €
14+1 357 €+1 573 €-216 €
15+1 357 €+1 669 €-312 €
16+1 357 €+1 766 €-409 €
17+1 357 €+1 867 €-510 €
18+1 357 €+1 970 €-613 €
19+1 357 €+2 076 €-719 €
20+1 357 €+2 185 €-828 €
21+1 357 €+2 297 €-940 €
22+1 357 €+2 412 €-1 055 €
23+1 357 €+2 529 €-1 172 €
24+1 357 €+2 651 €-1 294 €
25+1 357 €+2 775 €-1 418 €
Total+33 925 €+26 483 €+7 442 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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