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Studio 2 pièces 26 m²

VilleCazaubon (32)
Surface26
Coût Total65 360
Loyer Annuel3 690
Rentabilité5.65%
Cashflow/mois-70
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 37 000 €
Surface : 26 m²
Prix au m² : 1 423,08 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Studio 2 pièces 26 m² - Appartement BARBOTAN LES THERMES

À vendre – Studio T1 Bis de 26 m² avec terrasse à Barbotan-les-Thermes.

Situé au 1er étage d'une résidence calme, sécurisée et parfaitement entretenue, ce joli studio T1 Bis de 26 m² lumineux bénéficie d'un emplacement idéal, à seulement 200 m des thermes et du centre de Barbotan-les-Thermes.

L'appartement se compose :

d'une pièce de vie agréable et lumineuse, d'un coin cuisine séparé, d'une salle d'eau, d'un WC indépendant, ainsi que d'une jolie terrasse/balcon exposé(e) pour profiter des beaux jours.

Le bien est vendu libre et entièrement meublé, prêt à être exploité immédiatement.

La résidence offre de nombreuses prestations appréciées des curistes et touristes :

ascenseur, WIFI gratuit, résidence sécurisée avec vidéo protection, parking privatif, buanderie collective gratuite, garage à vélos, borne de recharge pour véhicules électriques.

Environnement calme et verdoyant, à proximité immédiate des thermes, commerces, casino et commodités accessibles à pied.

Idéal pour un investissement locatif saisonnier, location curiste ou pied-à-terre.

À visiter sans tarder !

Votre contact : Aurore Seguet ou [Coordonnées masquées] ou par mail : [Coordonnées masquées]

Annonce rédigée et publiée par un agent mandataire. Référence de l'annonce : AUR_9212 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site de Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : AUR_9212 Date de réalisation du diagnostic : 16/07/2024

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 33

Ville : Cazaubon
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32150
Coordonnées : 43.933620, -0.070711
Total : 65 360
Prix d'acquisition : 37 000
Travaux : 25 400
Valeur du bien : 62 400
Frais de notaire : 2 960
Coût estimé : 2 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 26
Loyer prédit : 11.83€/m²/mois
Fourchette : 8.37€ - 16.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 307€/mois
Loyer annuel estimé : 3690€/an
Fourchette totale : 218€ - 435€/mois
Fourchette annuelle : 2611€ - 5214€/an
Rentabilité brute :5.65%
Fourchette de rentabilité :3.99% - 7.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 269,26 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :33 001
Prix d'achat :37 000
Décote à l'achat :+3 999 (+12.1%)
Marge achat-revente :-32 359€ (-98.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :65 360
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :327,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :19,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 346,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :32 802,27
Coût de l'assurance :5 719,00
Taxe foncière : 368,97€/an
Soit par mois : 30,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 307,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 377,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-69,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 26 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation légère de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation légère de la salle de bain avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le studio
Quantité: 1 studio (26 m²)
Raison: État 3/5 assumé pour la chambre - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 400(977 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:3 000
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine:7 500
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (6 m²) × 1000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:5 200
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain (5 m²) × 800€ = 4000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres:1 900
    Peinture murs et plafonds: 26 m² × 50€ = 1300€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cazaubon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 10 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 307 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 690 €/an
Calcul : 307 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 259 €/an
Base de calcul : Emprunt de 65 360 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 229 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 369 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 257
Revenus locatifs : +3 690
Charges déductibles : -28 257
Résultat foncier Année 1 : -24 567(Déficit de 24 567 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 167
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 857 €/an
Revenus locatifs : +3 690
Charges déductibles : -2 857
Résultat foncier Années 2+ : 833 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3166.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 37 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 050(65% de 37 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 875 €/an
Calcul : 24 050 € × 3,636% = 875
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 69028 2592 261-24 56921 400 €3 169 €3 169 €
23 7642 8002 202964--2 205 €
33 8392 7382 1401 101--1 104 €
43 9162 6752 0771 241---
53 9942 6092 0111 385---
64 0742 5411 9431 533---
74 1552 4701 8731 685---
84 2382 3971 7991 841---
94 3232 3221 7242 002---
104 4102 2431 6452 166---
114 4982 1621 5642 336---
124 5882 0781 4802 510---
134 6791 9911 3932 688---
144 7731 9011 3032 872---
154 8691 8081 2103 061---
164 9661 7111 1133 255---
175 0651 6111 0133 454---
185 1671 5079103 659---
195 2701 4008023 870---
205 3751 2896914 086---
215 4831 1745764 309---
225 5921 0554574 538---
235 7049313344 773---
245 8188042065 015---
255 935671735 264---
TOTAL118 18473 14632 80245 03821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 45 038
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 690 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +775 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+775-6 420+7 195
2+7750+775
3+7750+775
4+775+41+734
5+775+415+360
6+775+460+315
7+775+506+269
8+775+552+223
9+775+600+175
10+775+650+125
11+775+701+74
12+775+753+22
13+775+807-32
14+775+862-87
15+775+918-143
16+775+976-201
17+775+1 036-261
18+775+1 098-323
19+775+1 161-386
20+775+1 226-451
21+775+1 293-518
22+775+1 361-586
23+775+1 432-657
24+775+1 504-729
25+775+1 579-804
Total+19 375+13 511+5 864
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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