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Détails du bien

Bien expiré
VilleSavigny-sur-Orge (91)
Surface73m²
Coût Total184 800€
Loyer Annuel13 814€
Rentabilité7.48%
Cashflow/mois+57€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 2 191,78 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 5, Balcon

A 8mn à pied de la gare(RER C 20mn de Paris), au 2ème étage, appartement de 5 pièces traversant et lumineux de 73m2 habitable environ comprenant entrée, séjour avec cheminée et balcon, cuisine indépendante avec cellier, 4 chambres, dressing, salle de bains, wc séparé, cave. Ecoles, commerces, lycée Corot à 5mn à pied.

Ville : Savigny-sur-Orge
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91600
Coordonnées : 48.684259, 2.348279
Total : 184 800€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 172 000€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 15.77€/m²/mois
Fourchette : 13.04€ - 19.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 1151€/mois
Loyer annuel estimé : 13814€/an
Fourchette totale : 952€ - 1392€/mois
Fourchette annuelle : 11426€ - 16701€/an
Rentabilité brute :7.48%
Fourchette de rentabilité :6.18% - 9.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 437,5 €/m²
Basé sur :152 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :250 938 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-90 938€ (-36.2%)
Marge achat-revente :66 138€ (26.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :923,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :55,44€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 978,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 151,40€
Coût de l'assurance :16 632,00€
Taxe foncière : 1 381,38€/an
Soit par mois : 115,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 151,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 093,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :57,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 198 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 73 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée/couloir
Quantité: entrée/couloir (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(164 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 151 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 814 €/an
Calcul : 1 151 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 350 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 800 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 665 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 381 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 397 €
Revenus locatifs : +13 814 €
Charges déductibles : -20 397 €
Résultat foncier Année 1 : -6 583 €(Déficit de 6 583 €)
Imputable sur revenu global : 6 583 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 397 €/an
Revenus locatifs : +13 814 €
Charges déductibles : -8 397 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 417 €/an
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 814 €20 403 €6 356 €-6 589 €6 589 €--
214 090 €8 236 €6 189 €5 854 €---
314 372 €8 063 €6 016 €6 309 €---
414 659 €7 884 €5 837 €6 775 €---
514 953 €7 699 €5 652 €7 254 €---
615 252 €7 507 €5 460 €7 745 €---
715 557 €7 308 €5 262 €8 248 €---
815 868 €7 103 €5 056 €8 765 €---
916 185 €6 890 €4 843 €9 295 €---
1016 509 €6 669 €4 622 €9 840 €---
1116 839 €6 441 €4 394 €10 398 €---
1217 176 €6 204 €4 158 €10 971 €---
1317 519 €5 960 €3 913 €11 559 €---
1417 870 €5 706 €3 660 €12 163 €---
1518 227 €5 444 €3 397 €12 783 €---
1618 592 €5 173 €3 126 €13 419 €---
1718 963 €4 891 €2 845 €14 072 €---
1819 343 €4 600 €2 554 €14 742 €---
1919 730 €4 299 €2 252 €15 431 €---
2020 124 €3 987 €1 940 €16 137 €---
2120 527 €3 664 €1 617 €16 863 €---
2220 937 €3 329 €1 282 €17 608 €---
2321 356 €2 983 €936 €18 373 €---
2421 783 €2 624 €577 €19 159 €---
2522 219 €2 253 €206 €19 966 €---
TOTAL442 460 €155 318 €92 151 €287 142 €6 589 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 977 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 287 142 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 814 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 901 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 901 €-1 977 €+4 878 €
2+2 901 €+1 756 €+1 145 €
3+2 901 €+1 893 €+1 008 €
4+2 901 €+2 033 €+868 €
5+2 901 €+2 176 €+725 €
6+2 901 €+2 323 €+578 €
7+2 901 €+2 475 €+426 €
8+2 901 €+2 630 €+271 €
9+2 901 €+2 789 €+112 €
10+2 901 €+2 952 €-51 €
11+2 901 €+3 119 €-218 €
12+2 901 €+3 291 €-390 €
13+2 901 €+3 468 €-567 €
14+2 901 €+3 649 €-748 €
15+2 901 €+3 835 €-934 €
16+2 901 €+4 026 €-1 125 €
17+2 901 €+4 222 €-1 321 €
18+2 901 €+4 423 €-1 522 €
19+2 901 €+4 629 €-1 728 €
20+2 901 €+4 841 €-1 940 €
21+2 901 €+5 059 €-2 158 €
22+2 901 €+5 282 €-2 381 €
23+2 901 €+5 512 €-2 611 €
24+2 901 €+5 748 €-2 847 €
25+2 901 €+5 990 €-3 089 €
Total+72 525 €+86 143 €+-13 618 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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