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Appartement

VilleÉleu-dit-Leauwette (62)
Surface55m²
Coût Total110 589€
Loyer Annuel9 504€
Rentabilité8.59%
Cashflow/mois+140€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 990 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 272,55 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

VENDU LOUÉ - EN EXCLUSIVITÉ - Dans une résidence sécurisée, proche de toutes les commodités, investissez en toute tranquillité dans un T2 BIS au 1er étage avec balcon et parking privatif. Logement agréable et fonctionnel disposant d'un belle pièce à vivre ainsi que 2 belles chambres. Cet appartement vous offrira une rentabilité brute à 9 %. Loyer 522 € HC Nos équipes prennent en charge la recherche des locataires, les déclarations fiscales, la gestion au quotidien et de nombreux autres services à la carte. N'hésitez pas à nous contacter si vous cherchez à vous constituer un patrimoine immobilier. Vous pouvez retrouver la totalité de nos annonces sur notre site CITYA. Frédéric DEMEESTER Citya Grand Place 06.37.34.41.44 - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Arras-62000/404

Ville : Éleu-dit-Leauwette
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62300
Coordonnées : 50.418100, 2.810990
Total : 110 589€
Prix d'acquisition : 69 990€
Travaux : 35 000€
Valeur du bien : 104 990€
Frais de notaire : 5 599€
Coût estimé : 5 599€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 14.40€/m²/mois
Fourchette : 11.76€ - 17.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 792€/mois
Loyer annuel estimé : 9504€/an
Fourchette totale : 647€ - 969€/mois
Fourchette annuelle : 7764€ - 11632€/an
Rentabilité brute :8.59%
Fourchette de rentabilité :7.02% - 10.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 489,36 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :81 915 €
Prix d'achat :69 990 €
Décote à l'achat :-11 925€ (-14.6%)
Marge achat-revente :-28 674€ (-35.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 589€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :540,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :32,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 572,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 437,17€
Coût de l'assurance :9 676,54€
Taxe foncière : 950,36€/an
Soit par mois : 79,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 791,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 651,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :140,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 227 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement de sol et peinture pour la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 000 €(636 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (pose incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (plomberie et électricité incluses)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (plomberie incluse)
  • Chambres:1 800€
    Revêtement de sol et peinture: 12 m² × 150€ = 1800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hauts-de-France (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 792 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 504 €/an
Calcul : 792 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 569 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 589 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 387 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 950 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 907 €
Revenus locatifs : +9 504 €
Charges déductibles : -39 907 €
Résultat foncier Année 1 : -30 403 €(Déficit de 30 403 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 003 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 907 €/an
Revenus locatifs : +9 504 €
Charges déductibles : -4 907 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 597 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9003.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 494 €(65% de 69 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 654 €/an
Calcul : 45 494 € × 3,636% = 1 654 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 504 €39 910 €3 573 €-30 407 €21 400 €9 007 €9 007 €
29 694 €4 814 €3 476 €4 880 €--4 127 €
39 888 €4 714 €3 377 €5 173 €---
410 085 €4 611 €3 274 €5 474 €---
510 287 €4 505 €3 167 €5 782 €---
610 493 €4 395 €3 057 €6 098 €---
710 703 €4 281 €2 943 €6 422 €---
810 917 €4 163 €2 826 €6 753 €---
911 135 €4 042 €2 705 €7 093 €---
1011 358 €3 917 €2 579 €7 441 €---
1111 585 €3 787 €2 450 €7 798 €---
1211 817 €3 653 €2 316 €8 163 €---
1312 053 €3 515 €2 178 €8 538 €---
1412 294 €3 372 €2 035 €8 922 €---
1512 540 €3 225 €1 887 €9 315 €---
1612 791 €3 072 €1 735 €9 718 €---
1713 046 €2 915 €1 577 €10 132 €---
1813 307 €2 752 €1 415 €10 555 €---
1913 574 €2 584 €1 246 €10 990 €---
2013 845 €2 410 €1 073 €11 435 €---
2114 122 €2 231 €893 €11 891 €---
2214 404 €2 045 €708 €12 359 €---
2314 692 €1 853 €516 €12 839 €---
2414 986 €1 655 €318 €13 331 €---
2515 286 €1 451 €113 €13 835 €---
TOTAL304 404 €119 873 €51 437 €184 531 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 531 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 504 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 996 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 996 €-6 420 €+8 416 €
2+1 996 €0 €+1 996 €
3+1 996 €+314 €+1 682 €
4+1 996 €+1 642 €+354 €
5+1 996 €+1 735 €+261 €
6+1 996 €+1 829 €+167 €
7+1 996 €+1 927 €+69 €
8+1 996 €+2 026 €-30 €
9+1 996 €+2 128 €-132 €
10+1 996 €+2 232 €-236 €
11+1 996 €+2 339 €-343 €
12+1 996 €+2 449 €-453 €
13+1 996 €+2 561 €-565 €
14+1 996 €+2 676 €-680 €
15+1 996 €+2 795 €-799 €
16+1 996 €+2 915 €-919 €
17+1 996 €+3 040 €-1 044 €
18+1 996 €+3 167 €-1 171 €
19+1 996 €+3 297 €-1 301 €
20+1 996 €+3 430 €-1 434 €
21+1 996 €+3 567 €-1 571 €
22+1 996 €+3 708 €-1 712 €
23+1 996 €+3 852 €-1 856 €
24+1 996 €+3 999 €-2 003 €
25+1 996 €+4 151 €-2 155 €
Total+49 900 €+55 359 €+-5 459 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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