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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleNice (06)
Surface41m²
Coût Total96 780€
Loyer Annuel10 732€
Rentabilité11.09%
Cashflow/mois+304€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 41 m²
Prix au m² : 1 853,66 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 7/8 étage, Ascenseur, Salon (total 16 m²), 16 terrasses, calme, Exposition sud-ouest

Rue des coteaux, situé en avant dernier étage avec ascenseur, belle opportunité pour ce 2 pièces bénéficiant de 2 terrasses, triple expos, calme; le séjour exposé sud/ouest donne sur une belle terrasse de 12m², appartement en très bon état, cuisine indépendante, double vitrage, proximité école et commerces.

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06300
Coordonnées : 43.739683, 7.306268
Total : 96 780€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 14 700€
Valeur du bien : 90 700€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 41m²
Loyer prédit : 21.81€/m²/mois
Fourchette : 17.12€ - 27.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 894€/mois
Loyer annuel estimé : 10732€/an
Fourchette totale : 702€ - 1139€/mois
Fourchette annuelle : 8425€ - 13671€/an
Rentabilité brute :11.09%
Fourchette de rentabilité :8.70% - 14.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 038,46 €/m²
Basé sur :205 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :83 577 €
Prix d'achat :76 000 €
Décote à l'achat :-7 577€ (-9.1%)
Marge achat-revente :-13 203€ (-15.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :472,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 500,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 014,33€
Coût de l'assurance :8 468,25€
Taxe foncière : 1 073,19€/an
Soit par mois : 89,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 894,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 590,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :304,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 304 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 41 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 700 €(359 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8500€ = 8500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:1 200€
    Peinture cuisine: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:800€
    Peinture salle de bain: 30 m² × 25€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:600€
    Parquet flottant: 10 m² × 60€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:400€
    Peinture chambre: 30 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nice (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 894 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 732 €/an
Calcul : 894 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 124 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 780 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 339 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 073 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 236 €
Revenus locatifs : +10 732 €
Charges déductibles : -19 236 €
Résultat foncier Année 1 : -8 504 €(Déficit de 8 504 €)
Imputable sur revenu global : 8 504 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 536 €/an
Revenus locatifs : +10 732 €
Charges déductibles : -4 536 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 196 €/an
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 732 €19 239 €3 127 €-8 507 €8 507 €--
210 947 €4 454 €3 042 €6 492 €---
311 165 €4 367 €2 955 €6 799 €---
411 389 €4 277 €2 865 €7 112 €---
511 617 €4 184 €2 772 €7 433 €---
611 849 €4 087 €2 675 €7 762 €---
712 086 €3 988 €2 576 €8 098 €---
812 328 €3 885 €2 473 €8 443 €---
912 574 €3 779 €2 367 €8 795 €---
1012 826 €3 669 €2 257 €9 156 €---
1113 082 €3 556 €2 144 €9 526 €---
1213 344 €3 439 €2 027 €9 905 €---
1313 611 €3 318 €1 906 €10 293 €---
1413 883 €3 193 €1 781 €10 690 €---
1514 161 €3 064 €1 652 €11 097 €---
1614 444 €2 930 €1 518 €11 514 €---
1714 733 €2 792 €1 380 €11 940 €---
1815 027 €2 650 €1 238 €12 377 €---
1915 328 €2 503 €1 091 €12 825 €---
2015 634 €2 351 €939 €13 284 €---
2115 947 €2 193 €782 €13 754 €---
2216 266 €2 031 €619 €14 235 €---
2316 591 €1 863 €452 €14 728 €---
2416 923 €1 690 €278 €15 233 €---
2517 262 €1 511 €99 €15 751 €---
TOTAL343 747 €95 012 €45 014 €248 734 €8 507 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 552 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 248 734 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 732 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 254 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 254 €-2 552 €+4 806 €
2+2 254 €+1 948 €+306 €
3+2 254 €+2 040 €+214 €
4+2 254 €+2 134 €+120 €
5+2 254 €+2 230 €+24 €
6+2 254 €+2 328 €-74 €
7+2 254 €+2 429 €-175 €
8+2 254 €+2 533 €-279 €
9+2 254 €+2 639 €-385 €
10+2 254 €+2 747 €-493 €
11+2 254 €+2 858 €-604 €
12+2 254 €+2 972 €-718 €
13+2 254 €+3 088 €-834 €
14+2 254 €+3 207 €-953 €
15+2 254 €+3 329 €-1 075 €
16+2 254 €+3 454 €-1 200 €
17+2 254 €+3 582 €-1 328 €
18+2 254 €+3 713 €-1 459 €
19+2 254 €+3 848 €-1 594 €
20+2 254 €+3 985 €-1 731 €
21+2 254 €+4 126 €-1 872 €
22+2 254 €+4 270 €-2 016 €
23+2 254 €+4 418 €-2 164 €
24+2 254 €+4 570 €-2 316 €
25+2 254 €+4 725 €-2 471 €
Total+56 350 €+74 620 €+-18 270 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 168 jours
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