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Duplex 2 pièces 40 m²

VilleFerrière (85)
Surface40m²
Coût Total98 192€
Loyer Annuel5 975€
Rentabilité6.08%
Cashflow/mois-92€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 900 €
Surface : 40 m²
Prix au m² : 1 497,5 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 2 pièces 40 m²

Au coeur de la commune de La Ferrière, dans une copropriété en cours de création, venez découvrir cet appartement T2 en duplex offrant une organisation agréable et un beau potentiel d'aménagement. Appartement loué actuellement (370EUR + 30EUR de charge) 400EUR CC. Au rez-de-chaussée : Une cuisine simple, espace séjour et une salle d'eau avec wc. À l'étage : Un palier menant à une chambre. Vous bénéficierez également d'un stationnement privatif situé devant la résidence. Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir, laissant l'opportunité de repenser les espaces selon vos envies. Un bien parfait pour un premier investissement locatif. À découvrir rapidement !

Surface : 40 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 4 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 09/09/2024

Consommation énergie primaire : 360 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 189 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 310 € et 1 800 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Ferrière
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85280
Coordonnées : 46.712486, -1.317045
Total : 98 192€
Prix d'acquisition : 59 900€
Travaux : 33 500€
Valeur du bien : 93 400€
Frais de notaire : 4 792€
Coût estimé : 4 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 40m²
Loyer prédit : 12.45€/m²/mois
Fourchette : 9.74€ - 15.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 498€/mois
Loyer annuel estimé : 5975€/an
Fourchette totale : 390€ - 636€/mois
Fourchette annuelle : 4677€ - 7633€/an
Rentabilité brute :6.08%
Fourchette de rentabilité :4.76% - 7.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 270,14 €/m²
Basé sur :1 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :90 806 €
Prix d'achat :59 900 €
Décote à l'achat :-30 906€ (-34.0%)
Marge achat-revente :-7 386€ (-8.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 192€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :481,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :28,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 509,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 138,92€
Coût de l'assurance :8 591,80€
Taxe foncière : 597,46€/an
Soit par mois : 49,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 30,00€/mois
Soit par an : 360,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 497,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 589,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-91,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 40 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et réfection de la plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - éléments de cuisine datés nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 500 €(838 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:840€
    Parquet flottant: 12 m² × 70€/m² = 840€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:360€
    Peinture chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ferrière (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 498 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 975 €/an
Calcul : 498 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 199 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 192 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 344 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 597 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 360 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 000 €
Revenus locatifs : +5 975 €
Charges déductibles : -38 000 €
Résultat foncier Année 1 : -32 025 €(Déficit de 32 025 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 625 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 500 €/an
Revenus locatifs : +5 975 €
Charges déductibles : -4 500 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 475 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10625.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 935 €(65% de 59 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 416 €/an
Calcul : 38 935 € × 3,636% = 1 416 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 975 €38 003 €3 202 €-32 028 €21 400 €10 628 €10 628 €
26 094 €4 417 €3 116 €1 677 €--8 951 €
36 216 €4 328 €3 026 €1 888 €--7 062 €
46 340 €4 236 €2 934 €2 105 €--4 958 €
56 467 €4 140 €2 839 €2 327 €--2 631 €
66 596 €4 042 €2 741 €2 554 €--77 €
76 728 €3 941 €2 639 €2 788 €---
86 863 €3 836 €2 534 €3 027 €---
97 000 €3 727 €2 426 €3 273 €---
107 140 €3 615 €2 314 €3 525 €---
117 283 €3 499 €2 198 €3 784 €---
127 429 €3 379 €2 078 €4 049 €---
137 577 €3 255 €1 954 €4 322 €---
147 729 €3 127 €1 826 €4 601 €---
157 883 €2 995 €1 694 €4 888 €---
168 041 €2 859 €1 557 €5 182 €---
178 202 €2 717 €1 416 €5 485 €---
188 366 €2 571 €1 270 €5 795 €---
198 533 €2 421 €1 119 €6 113 €---
208 704 €2 265 €963 €6 439 €---
218 878 €2 103 €802 €6 775 €---
229 056 €1 937 €636 €7 119 €---
239 237 €1 765 €464 €7 472 €---
249 421 €1 587 €286 €7 835 €---
259 610 €1 403 €102 €8 207 €---
TOTAL191 369 €112 167 €46 139 €79 202 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 79 202 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 975 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 255 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 255 €-6 420 €+7 675 €
2+1 255 €0 €+1 255 €
3+1 255 €0 €+1 255 €
4+1 255 €0 €+1 255 €
5+1 255 €0 €+1 255 €
6+1 255 €0 €+1 255 €
7+1 255 €+813 €+442 €
8+1 255 €+908 €+347 €
9+1 255 €+982 €+273 €
10+1 255 €+1 058 €+197 €
11+1 255 €+1 135 €+120 €
12+1 255 €+1 215 €+40 €
13+1 255 €+1 297 €-42 €
14+1 255 €+1 380 €-125 €
15+1 255 €+1 466 €-211 €
16+1 255 €+1 555 €-300 €
17+1 255 €+1 645 €-390 €
18+1 255 €+1 738 €-483 €
19+1 255 €+1 834 €-579 €
20+1 255 €+1 932 €-677 €
21+1 255 €+2 032 €-777 €
22+1 255 €+2 136 €-881 €
23+1 255 €+2 242 €-987 €
24+1 255 €+2 350 €-1 095 €
25+1 255 €+2 462 €-1 207 €
Total+31 375 €+23 761 €+7 614 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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