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Vente appt F3

VilleVitry-le-François (51)
Surface71m²
Coût Total96 460€
Loyer Annuel6 417€
Rentabilité6.65%
Cashflow/mois-38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 79 500 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 1 119,72 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement lumineux sans vis à vis et calme au centre ville Entrée spacieuse avec placard- penderie. Un salon avec parquet chêne et donnant sur un balcon plongeant sur une allée arborée et équipé d'un store neuf (utile l'été) Une cuisine équipée 2 chambres parquets et doubles vitrages oscillos-battants neufs. 1 SDB avec douche à l'italienne neuve

Toutes les fenêtres sont équipées de volets électriques et doubles- vitrages

LES PLUS : - Calme

  • Garage fermé et sécurisé (possibilité zeplug) et cellier -Orientation (est /sud est et ouest) -Gardien -Ascenseur
  • Local vélo

GROS TRAVAUX de Copropriété réalisés, pas de travaux votés a ce jour. CURIEUX et AGENCES s'abstenir svp

Ville : Vitry-le-François
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51300
Coordonnées : 48.724430, 4.580000
Total : 96 460€
Prix d'acquisition : 79 500€
Travaux : 10 600€
Valeur du bien : 90 100€
Frais de notaire : 6 360€
Coût estimé : 6 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 7.53€/m²/mois
Fourchette : 6.11€ - 9.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 535€/mois
Loyer annuel estimé : 6417€/an
Fourchette totale : 434€ - 659€/mois
Fourchette annuelle : 5209€ - 7904€/an
Rentabilité brute :6.65%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 8.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 043,03 €/m²
Basé sur :74 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :74 055 €
Prix d'achat :79 500 €
Décote à l'achat :+5 445€ (+7.4%)
Marge achat-revente :-22 405€ (-30.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :480,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :38,58€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 518,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 635,62€
Coût de l'assurance :11 575,20€
Taxe foncière : 641,66€/an
Soit par mois : 53,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 534,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 572,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-37,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, peinture et éventuellement remplacement de l'électroménager si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification des installations, pas de travaux majeurs nécessaires.
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et éventuellement changement de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations électriques, rafraîchissement du sol si nécessaire.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon sans photo, état moyen.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 600 €(149 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:7 500€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 625€/m² = 7500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:500€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 100€/m² = 500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:1 400€
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vitry-le-François (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 535 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 417 €/an
Calcul : 535 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 286 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 460 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 463 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 642 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 991 €
Revenus locatifs : +6 417 €
Charges déductibles : -14 991 €
Résultat foncier Année 1 : -8 574 €(Déficit de 8 574 €)
Imputable sur revenu global : 8 574 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 391 €/an
Revenus locatifs : +6 417 €
Charges déductibles : -4 391 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 026 €/an
Prix d'achat du bien : 79 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 675 €(65% de 79 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 879 €/an
Calcul : 51 675 € × 3,636% = 1 879 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 417 €14 994 €3 289 €-8 577 €8 577 €--
26 545 €4 307 €3 202 €2 238 €---
36 676 €4 217 €3 112 €2 459 €---
46 809 €4 124 €3 020 €2 685 €---
56 946 €4 028 €2 923 €2 918 €---
67 084 €3 928 €2 824 €3 156 €---
77 226 €3 825 €2 721 €3 401 €---
87 371 €3 719 €2 614 €3 652 €---
97 518 €3 608 €2 504 €3 910 €---
107 668 €3 494 €2 389 €4 174 €---
117 822 €3 376 €2 271 €4 446 €---
127 978 €3 253 €2 149 €4 725 €---
138 138 €3 127 €2 022 €5 011 €---
148 301 €2 995 €1 891 €5 305 €---
158 467 €2 860 €1 755 €5 607 €---
168 636 €2 719 €1 615 €5 917 €---
178 809 €2 574 €1 469 €6 235 €---
188 985 €2 423 €1 319 €6 562 €---
199 164 €2 267 €1 163 €6 897 €---
209 348 €2 106 €1 001 €7 242 €---
219 535 €1 939 €835 €7 595 €---
229 725 €1 766 €662 €7 959 €---
239 920 €1 588 €483 €8 332 €---
2410 118 €1 403 €298 €8 716 €---
2510 321 €1 211 €106 €9 110 €---
TOTAL205 525 €85 852 €47 636 €119 673 €8 577 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 573 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 673 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 417 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 347 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 347 €-2 573 €+3 920 €
2+1 347 €+671 €+676 €
3+1 347 €+738 €+609 €
4+1 347 €+806 €+541 €
5+1 347 €+875 €+472 €
6+1 347 €+947 €+400 €
7+1 347 €+1 020 €+327 €
8+1 347 €+1 096 €+251 €
9+1 347 €+1 173 €+174 €
10+1 347 €+1 252 €+95 €
11+1 347 €+1 334 €+13 €
12+1 347 €+1 417 €-70 €
13+1 347 €+1 503 €-156 €
14+1 347 €+1 592 €-245 €
15+1 347 €+1 682 €-335 €
16+1 347 €+1 775 €-428 €
17+1 347 €+1 870 €-523 €
18+1 347 €+1 968 €-621 €
19+1 347 €+2 069 €-722 €
20+1 347 €+2 172 €-825 €
21+1 347 €+2 279 €-932 €
22+1 347 €+2 388 €-1 041 €
23+1 347 €+2 500 €-1 153 €
24+1 347 €+2 615 €-1 268 €
25+1 347 €+2 733 €-1 386 €
Total+33 675 €+35 902 €+-2 227 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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