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Maison 3 pièces 74 m²

VilleSaint-Ambroix (18)
Surface74m²
Coût Total81 000€
Loyer Annuel6 179€
Rentabilité7.63%
Cashflow/mois+34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 743,24 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 74 m²

Située à SAINT AMBROIX (18290), nous vous proposons à la vente cette maison de bourg comprenant : au rez-de-chaussée : une cuisine aménagée, un salon, une grande chambre, une salle d'eau avec wc et arrière cuisine. à l'étage : un palier desservant une chambre et une salle de bains. Beau jardin arboré sur l'arrière ave une partie terrasse, un garage fermé et une cave. Chauffage pompe à chaleur air/eau, fenetre en double vitrage et combles isolés.

Surface : 74 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 26/02/2025

Consommation énergie primaire : 231 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 100 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 320 € et 1 840 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Ambroix
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18290
Coordonnées : 46.932957, 2.120504
Total : 81 000€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 21 600€
Valeur du bien : 76 600€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.59€ - 8.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 515€/mois
Loyer annuel estimé : 6179€/an
Fourchette totale : 414€ - 641€/mois
Fourchette annuelle : 4963€ - 7692€/an
Rentabilité brute :7.63%
Fourchette de rentabilité :6.13% - 9.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :818,75 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :60 588 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-5 588€ (-9.2%)
Marge achat-revente :-20 412€ (-33.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :81 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :405,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :23,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 429,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 651,53€
Coût de l'assurance :7 087,50€
Taxe foncière : 617,87€/an
Soit par mois : 51,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 514,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 480,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :34,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, carrelage au sol, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, éventuellement changement de la robinetterie.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambre en état correct nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la deuxième chambre.
Quantité: chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé pour la deuxième chambre - rafraîchissement nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 600 €(292 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 200€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 900€/m² = 9000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain:7 800€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambre 1:1 200€
    Peinture chambre 1: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: 720€
  • Chambre 2:1 200€
    Peinture chambre 2: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: 720€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Ambroix (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 515 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 179 €/an
Calcul : 515 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 799 €/an
Base de calcul : Emprunt de 81 000 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 283 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 618 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 301 €
Revenus locatifs : +6 179 €
Charges déductibles : -25 301 €
Résultat foncier Année 1 : -19 122 €(Déficit de 19 122 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 422 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 701 €/an
Revenus locatifs : +6 179 €
Charges déductibles : -3 701 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 478 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8422.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 179 €25 303 €2 802 €-19 125 €10 700 €8 425 €8 425 €
26 302 €3 630 €2 729 €2 672 €--5 753 €
36 428 €3 554 €2 653 €2 874 €--2 878 €
46 557 €3 475 €2 574 €3 082 €---
56 688 €3 394 €2 492 €3 294 €---
66 822 €3 309 €2 408 €3 512 €---
76 958 €3 222 €2 321 €3 736 €---
87 097 €3 131 €2 230 €3 966 €---
97 239 €3 038 €2 136 €4 202 €---
107 384 €2 941 €2 039 €4 444 €---
117 532 €2 840 €1 939 €4 692 €---
127 682 €2 736 €1 835 €4 947 €---
137 836 €2 628 €1 727 €5 208 €---
147 993 €2 516 €1 615 €5 476 €---
158 153 €2 401 €1 499 €5 752 €---
168 316 €2 281 €1 380 €6 035 €---
178 482 €2 157 €1 256 €6 325 €---
188 652 €2 029 €1 127 €6 623 €---
198 825 €1 896 €994 €6 929 €---
209 001 €1 758 €857 €7 243 €---
219 181 €1 615 €714 €7 566 €---
229 365 €1 468 €566 €7 897 €---
239 552 €1 315 €413 €8 237 €---
249 743 €1 156 €255 €8 587 €---
259 938 €992 €91 €8 946 €---
TOTAL197 906 €84 786 €40 652 €113 120 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 120 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 179 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 298 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 298 €-3 210 €+4 508 €
2+1 298 €0 €+1 298 €
3+1 298 €0 €+1 298 €
4+1 298 €+61 €+1 237 €
5+1 298 €+988 €+310 €
6+1 298 €+1 054 €+244 €
7+1 298 €+1 121 €+177 €
8+1 298 €+1 190 €+108 €
9+1 298 €+1 261 €+37 €
10+1 298 €+1 333 €-35 €
11+1 298 €+1 408 €-110 €
12+1 298 €+1 484 €-186 €
13+1 298 €+1 562 €-264 €
14+1 298 €+1 643 €-345 €
15+1 298 €+1 726 €-428 €
16+1 298 €+1 810 €-512 €
17+1 298 €+1 897 €-599 €
18+1 298 €+1 987 €-689 €
19+1 298 €+2 079 €-781 €
20+1 298 €+2 173 €-875 €
21+1 298 €+2 270 €-972 €
22+1 298 €+2 369 €-1 071 €
23+1 298 €+2 471 €-1 173 €
24+1 298 €+2 576 €-1 278 €
25+1 298 €+2 684 €-1 386 €
Total+32 450 €+33 936 €+-1 486 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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