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Propriété 8 pièces 600 m²

Bien expiré
VilleMoulins (03)
Surface600m²
Coût Total553 160€
Loyer Annuel59 693€
Rentabilité10.79%
Cashflow/mois+1 538€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 339 000 €
Surface : 600 m²
Prix au m² : 565 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Propriété 8 pièces 600 m²

Plein centre moulin, cette propriété bénéficie d'un emplacement privilégié dans une ville dynamique. Cet immeuble se distingue par ses 4 places de parking intérieur, un local commercial avec remise loué 700€, et un appartement de caractère en triplex de 300m² hyper lumineux avec balcon à chaque étage, offrant ainsi une diversité d'usages potentiels et une grande fonctionnalité. À l'intérieur, cet appartement dispose de 10 pièces, comprenant cuisine avec loggia permettant de disposer d'un extérieur calme en centre ville, vaste séjour/salon avec plafond à la française, 6 chambres, 4 salles de bain, 4 toilettes, ainsi qu'une cave spacieuse.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 339 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Franck CABELLO, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Cusset sous le numéro 352155766

Surface : 600 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : NS kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Moulins
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03000
Coordonnées : 46.565735, 3.332615
Total : 553 160€
Prix d'acquisition : 339 000€
Travaux : 187 040€
Valeur du bien : 526 040€
Frais de notaire : 27 120€
Coût estimé : 27 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 600m²
Loyer prédit : 8.29€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 4974€/mois
Loyer annuel estimé : 59693€/an
Fourchette totale : 4018€ - 6158€/mois
Fourchette annuelle : 48218€ - 73900€/an
Rentabilité brute :10.79%
Fourchette de rentabilité :8.72% - 13.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 513,89 €/m²
Basé sur :73 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :908 334 €
Prix d'achat :339 000 €
Décote à l'achat :-569 334€ (-62.7%)
Marge achat-revente :355 174€ (39.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :553 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 778,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :161,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 939,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :280 287,20€
Coût de l'assurance :48 401,50€
Taxe foncière : 5 969,33€/an
Soit par mois : 497,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 974,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 436,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 537,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 600 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 75 fenêtres (estimation basée sur 600 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 600 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 600 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 4 salles de bain (état 2/5)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: 1 cuisine (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager ancien et carrelage daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (30 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans l'entrée
Quantité: 1 entrée (5 m²)
Raison: État 3/5 visible - entrée avec peinture vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :187 040 €(312 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:97 500€
    Fenêtres double vitrage: 75 fenêtres × 1300€ = 97500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:30 000€
    Isolation des combles: 600 m² × 50€/m² = 30000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:24 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 salles de bain × 6000€ = 24000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 72 m² × 75€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 72 m² × 20€/m² = 1440€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 20€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:100€
    Peinture murs entrée: 5 m² × 20€/m² = 100€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Moulins (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 974 €/mois
Revenus locatifs annuels : 59 693 €/an
Calcul : 4 974 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 19 283 €/an
Base de calcul : Emprunt de 553 160 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 936 €/an
Calcul : 161 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 969 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 187 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 214 228 €
Revenus locatifs : +59 693 €
Charges déductibles : -214 228 €
Résultat foncier Année 1 : -154 535 €(Déficit de 154 535 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 133 135 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 27 188 €/an
Revenus locatifs : +59 693 €
Charges déductibles : -27 188 €
Résultat foncier Années 2+ : 32 505 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 133134.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 339 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 220 350 €(65% de 339 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 013 €/an
Calcul : 220 350 € × 3,636% = 8 013 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
159 693 €214 246 €19 301 €-154 553 €21 400 €133 153 €133 153 €
260 887 €26 703 €18 797 €34 184 €--98 968 €
362 105 €26 181 €18 276 €35 924 €--63 045 €
463 347 €25 641 €17 735 €37 706 €--25 338 €
564 614 €25 081 €17 175 €39 533 €---
665 906 €24 501 €16 596 €41 405 €---
767 224 €23 900 €15 995 €43 324 €---
868 569 €23 278 €15 373 €45 291 €---
969 940 €22 634 €14 728 €47 307 €---
1071 339 €21 966 €14 061 €49 373 €---
1172 766 €21 274 €13 369 €51 491 €---
1274 221 €20 558 €12 653 €53 663 €---
1375 706 €19 816 €11 910 €55 890 €---
1477 220 €19 047 €11 142 €58 173 €---
1578 764 €18 251 €10 345 €60 513 €---
1680 339 €17 426 €9 520 €62 914 €---
1781 946 €16 571 €8 666 €65 375 €---
1883 585 €15 686 €7 781 €67 899 €---
1985 257 €14 769 €6 864 €70 487 €---
2086 962 €13 819 €5 914 €73 142 €---
2188 701 €12 836 €4 930 €75 866 €---
2290 475 €11 816 €3 911 €78 659 €---
2392 285 €10 761 €2 855 €81 524 €---
2494 130 €9 667 €1 762 €84 463 €---
2596 013 €8 534 €629 €87 479 €---
TOTAL1 911 994 €664 962 €280 287 €1 247 032 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 247 032 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 59 693 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +12 536 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+12 536 €-6 420 €+18 956 €
2+12 536 €0 €+12 536 €
3+12 536 €0 €+12 536 €
4+12 536 €0 €+12 536 €
5+12 536 €+4 258 €+8 278 €
6+12 536 €+12 422 €+114 €
7+12 536 €+12 997 €-461 €
8+12 536 €+13 587 €-1 051 €
9+12 536 €+14 192 €-1 656 €
10+12 536 €+14 812 €-2 276 €
11+12 536 €+15 447 €-2 911 €
12+12 536 €+16 099 €-3 563 €
13+12 536 €+16 767 €-4 231 €
14+12 536 €+17 452 €-4 916 €
15+12 536 €+18 154 €-5 618 €
16+12 536 €+18 874 €-6 338 €
17+12 536 €+19 612 €-7 076 €
18+12 536 €+20 370 €-7 834 €
19+12 536 €+21 146 €-8 610 €
20+12 536 €+21 943 €-9 407 €
21+12 536 €+22 760 €-10 224 €
22+12 536 €+23 598 €-11 062 €
23+12 536 €+24 457 €-11 921 €
24+12 536 €+25 339 €-12 803 €
25+12 536 €+26 244 €-13 708 €
Total+313 400 €+374 110 €+-60 710 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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