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Détails du bien

VilleRouillac (22)
Surface120m²
Coût Total133 550€
Loyer Annuel10 577€
Rentabilité7.92%
Cashflow/mois+96€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 583,33 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Rouillac
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22250
Total : 133 550€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 57 950€
Valeur du bien : 127 950€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 7.34€/m²/mois
Fourchette : 5.79€ - 9.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 881€/mois
Loyer annuel estimé : 10577€/an
Fourchette totale : 695€ - 1118€/mois
Fourchette annuelle : 8337€ - 13418€/an
Rentabilité brute :7.92%
Fourchette de rentabilité :6.24% - 10.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 700 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :204 000 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-134 000€ (-65.7%)
Marge achat-revente :70 450€ (34.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 550€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :657,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :38,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 696,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 816,20€
Coût de l'assurance :11 685,62€
Taxe foncière : 1 057,67€/an
Soit par mois : 88,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 881,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 784,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :96,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 120 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine, électroménager et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du plafond et peinture des murs
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - plafond en mauvais état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état général mais nécessitant un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 950 €(483 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 120 m² × 10 000€/système = 10 000€, Main d'œuvre: 2 500€
  • Menuiseries:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 1 300€/fenêtre = 19 500€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€/chauffe-eau = 3 500€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1 000€/m² = 10 000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1 500€/m² = 7 500€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:750€
    Peinture murs et plafond: 15 m² × 50€/m² = 750€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:4 200€
    Parquet flottant: 48 m² × 35€/m² = 1 680€, Peinture murs: 48 m² × 30€/m² = 1 440€, Main d'œuvre: 1 080€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rouillac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 881 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 577 €/an
Calcul : 881 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 417 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 550 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 467 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 058 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 892 €
Revenus locatifs : +10 577 €
Charges déductibles : -63 892 €
Résultat foncier Année 1 : -53 315 €(Déficit de 53 315 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 915 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 942 €/an
Revenus locatifs : +10 577 €
Charges déductibles : -5 942 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 635 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31915.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 577 €63 896 €4 421 €-53 319 €21 400 €31 919 €31 919 €
210 788 €5 828 €4 303 €4 960 €--26 959 €
311 004 €5 706 €4 181 €5 298 €--21 661 €
411 224 €5 579 €4 054 €5 645 €--16 016 €
511 449 €5 449 €3 924 €6 000 €--10 016 €
611 678 €5 314 €3 788 €6 364 €--3 652 €
711 911 €5 174 €3 649 €6 737 €---
812 149 €5 029 €3 504 €7 120 €---
912 392 €4 880 €3 355 €7 512 €---
1012 640 €4 726 €3 201 €7 914 €---
1112 893 €4 566 €3 041 €8 327 €---
1213 151 €4 401 €2 876 €8 750 €---
1313 414 €4 230 €2 705 €9 184 €---
1413 682 €4 054 €2 528 €9 629 €---
1513 956 €3 871 €2 346 €10 085 €---
1614 235 €3 682 €2 157 €10 553 €---
1714 520 €3 487 €1 962 €11 032 €---
1814 810 €3 285 €1 760 €11 525 €---
1915 106 €3 076 €1 551 €12 030 €---
2015 408 €2 861 €1 336 €12 548 €---
2115 716 €2 638 €1 112 €13 079 €---
2216 031 €2 407 €882 €13 624 €---
2316 351 €2 168 €643 €14 183 €---
2416 678 €1 922 €396 €14 757 €---
2517 012 €1 667 €141 €15 345 €---
TOTAL338 774 €159 894 €63 816 €178 881 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 178 881 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 577 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 221 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 221 €-6 420 €+8 641 €
2+2 221 €0 €+2 221 €
3+2 221 €0 €+2 221 €
4+2 221 €0 €+2 221 €
5+2 221 €0 €+2 221 €
6+2 221 €0 €+2 221 €
7+2 221 €+926 €+1 295 €
8+2 221 €+2 136 €+85 €
9+2 221 €+2 254 €-33 €
10+2 221 €+2 374 €-153 €
11+2 221 €+2 498 €-277 €
12+2 221 €+2 625 €-404 €
13+2 221 €+2 755 €-534 €
14+2 221 €+2 889 €-668 €
15+2 221 €+3 025 €-804 €
16+2 221 €+3 166 €-945 €
17+2 221 €+3 310 €-1 089 €
18+2 221 €+3 457 €-1 236 €
19+2 221 €+3 609 €-1 388 €
20+2 221 €+3 764 €-1 543 €
21+2 221 €+3 924 €-1 703 €
22+2 221 €+4 087 €-1 866 €
23+2 221 €+4 255 €-2 034 €
24+2 221 €+4 427 €-2 206 €
25+2 221 €+4 604 €-2 383 €
Total+55 525 €+53 664 €+1 861 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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