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Maison de ville - Gondrecourt - Ref 2099

VilleGondrecourt-le-Château (55)
Surface138m²
Coût Total143 820€
Loyer Annuel9 737€
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois+15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 138 m²
Prix au m² : 637,68 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE – Maison de ville à Gondrecourt-le-Château

Découvrez cette maison de ville d’environ 137 m², offrant de beaux volumes et un agencement fonctionnel.

Elle se compose d’un séjour, d’une salle d’eau avec WC, d’un WC séparé ainsi que de 3 chambres.

À l’extérieur, vous profiterez également d’une cour privative.

Taxe foncière : 394 € / an

Une maison offrant un beau potentiel, idéale pour une résidence principale ou un investissement locatif.

N'hésitez pas à me pour plus d'information.

La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M. BOUDARD Félix EI, mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds) agent commercial de la SARL AC IMMOBILIER immatriculée au RSAC de Meaux sous le numéro 2025AC00193, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société AC IMMOBILIER.

Ville : Gondrecourt-le-Château
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55130
Coordonnées : 48.490260, 5.445440
Total : 143 820€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 48 780€
Valeur du bien : 136 780€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 138m²
Loyer prédit : 5.88€/m²/mois
Fourchette : 4.54€ - 7.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 811€/mois
Loyer annuel estimé : 9737€/an
Fourchette totale : 626€ - 1052€/mois
Fourchette annuelle : 7513€ - 12619€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 8.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :343,81 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :47 446 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :+40 554€ (+85.5%)
Marge achat-revente :-96 374€ (-203.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :721,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :41,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 763,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 642,12€
Coût de l'assurance :12 584,25€
Taxe foncière : 394,00€/an
Soit par mois : 32,83€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 811,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 796,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :15,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 138 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour améliorer le score énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 138 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement esthétique nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement esthétique nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 780 €(353 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 280€
    Isolation combles: 138 m² × 60€/m² = 8280€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:11 900€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€ = 11900€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs/plafonds: 3 chambres × 200€/chambre = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds salon: 1 salon × 800€ = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Gondrecourt-le-Château (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 811 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 737 €/an
Calcul : 811 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 999 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 820 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 503 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 394 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 677 €
Revenus locatifs : +9 737 €
Charges déductibles : -54 677 €
Résultat foncier Année 1 : -44 940 €(Déficit de 44 940 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 540 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 897 €/an
Revenus locatifs : +9 737 €
Charges déductibles : -5 897 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 840 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23539.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 737 €54 681 €5 004 €-44 944 €21 400 €23 544 €23 544 €
29 932 €5 771 €4 873 €4 161 €--19 383 €
310 130 €5 635 €4 738 €4 495 €--14 888 €
410 333 €5 495 €4 597 €4 838 €--10 050 €
510 540 €5 350 €4 452 €5 190 €--4 860 €
610 750 €5 199 €4 302 €5 551 €---
710 965 €5 043 €4 146 €5 922 €---
811 185 €4 882 €3 984 €6 303 €---
911 408 €4 715 €3 817 €6 694 €---
1011 636 €4 541 €3 644 €7 095 €---
1111 869 €4 362 €3 465 €7 507 €---
1212 107 €4 176 €3 279 €7 930 €---
1312 349 €3 984 €3 086 €8 365 €---
1412 596 €3 784 €2 887 €8 811 €---
1512 848 €3 578 €2 681 €9 270 €---
1613 105 €3 364 €2 467 €9 740 €---
1713 367 €3 143 €2 245 €10 224 €---
1813 634 €2 913 €2 016 €10 721 €---
1913 907 €2 676 €1 778 €11 231 €---
2014 185 €2 429 €1 532 €11 755 €---
2114 469 €2 174 €1 277 €12 294 €---
2214 758 €1 910 €1 013 €12 847 €---
2315 053 €1 637 €740 €13 416 €---
2415 354 €1 354 €456 €14 000 €---
2515 661 €1 060 €163 €14 601 €---
TOTAL311 876 €143 856 €72 642 €168 019 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 019 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 737 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 045 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 045 €-6 420 €+8 465 €
2+2 045 €0 €+2 045 €
3+2 045 €0 €+2 045 €
4+2 045 €0 €+2 045 €
5+2 045 €0 €+2 045 €
6+2 045 €+207 €+1 838 €
7+2 045 €+1 777 €+268 €
8+2 045 €+1 891 €+154 €
9+2 045 €+2 008 €+37 €
10+2 045 €+2 129 €-84 €
11+2 045 €+2 252 €-207 €
12+2 045 €+2 379 €-334 €
13+2 045 €+2 509 €-464 €
14+2 045 €+2 643 €-598 €
15+2 045 €+2 781 €-736 €
16+2 045 €+2 922 €-877 €
17+2 045 €+3 067 €-1 022 €
18+2 045 €+3 216 €-1 171 €
19+2 045 €+3 369 €-1 324 €
20+2 045 €+3 527 €-1 482 €
21+2 045 €+3 688 €-1 643 €
22+2 045 €+3 854 €-1 809 €
23+2 045 €+4 025 €-1 980 €
24+2 045 €+4 200 €-2 155 €
25+2 045 €+4 380 €-2 335 €
Total+51 125 €+50 406 €+719 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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