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appartement vente 3 pieces sucy en brie 69m2

VilleSucy-en-Brie (94)
Surface69.25
Coût Total230 260
Loyer Annuel14 686
Rentabilité6.38%
Cashflow/mois-363
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 168 000 €
Surface : 69.25 m²
Prix au m² : 2 425,99 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

RESIDENCE LES MONROIS. Dans une copropriété bien gérée et bien entretenue, venez découvrir ce beau trois pièces remis au propre, lumineux et bien agencé.

Il comprend une entrée et un dégagement avec placard, une belle pièce de vie avec vue dégagée, une cuisine attenante à créer, deux chambres, une salle de bains et un wc séparé, ainsi qu'un cellier/buanderie. Une cave complète ce lot.

SES PLUS : APPARTEMENT FONCTIONNEL, BEAUX VOLUMES, QUARTIER CALME ET VERDOYANT PROCHE PARC DU MORBRAS, COMMERCES, ECOLES ET BUS, RESIDENCE BIEN ENTRETENUE, VUE DEGAGEE... VENEZ VOUS PROJETER !

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 416 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 272.66€ par mois (soit 3271.88 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 310 et classe CLIMAT B indice 8. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Agnès Gautier mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de CRETEIL sous le numéro 819217530, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Sucy-en-Brie
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94370
Total : 230 260
Prix d'acquisition : 168 000
Travaux : 48 820
Valeur du bien : 216 820
Frais de notaire : 13 440
Coût estimé : 13 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69.25
Loyer prédit : 17.67€/m²/mois
Fourchette : 14.68€ - 21.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1224€/mois
Loyer annuel estimé : 14686€/an
Fourchette totale : 1016€ - 1474€/mois
Fourchette annuelle : 12195€ - 17684€/an
Rentabilité brute :6.38%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 7.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 386,94 €/m²
Basé sur :100 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :234 546
Prix d'achat :168 000
Décote à l'achat :-66 546 (-28.4%)
Marge achat-revente :4 286€ (1.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :230 260
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 124,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :67,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 191,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 098,57
Coût de l'assurance :20 147,75
Taxe foncière : 1 468,56€/an
Soit par mois : 122,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 272,66€/mois
Soit par an : 3 271,92€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 223,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 586,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-362,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 310 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des deux chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 820(705 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:10 800
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries - Fenêtres:10 920
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€, Main d'œuvre: 1820€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation:10 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Rénovation:5 600
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Revêtement de sol: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 4200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 220✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 224 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 686 €/an
Calcul : 1 224 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 432 €/an
Base de calcul : Emprunt de 230 260 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 806 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 469 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 272 €/an
Calcul : 273 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 820
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 798
Revenus locatifs : +14 686
Charges déductibles : -61 798
Résultat foncier Année 1 : -47 113(Déficit de 47 113 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 713
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 978 €/an
Revenus locatifs : +14 686
Charges déductibles : -12 978
Résultat foncier Années 2+ : 1 707 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25712.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 168 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 200(65% de 168 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 971 €/an
Calcul : 109 200 € × 3,636% = 3 971
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 68661 8067 439-47 12021 400 €25 720 €25 720 €
214 97912 7857 2382 195--23 525 €
315 27912 5777 0312 702--20 823 €
415 58512 3626 8163 222--17 601 €
515 89612 1416 5943 755--13 846 €
616 21411 9126 3654 302--9 544 €
716 53811 6756 1294 863--4 680 €
816 86911 4315 8845 439---
917 20711 1785 6326 029---
1017 55110 9175 3716 634---
1117 90210 6475 1017 254---
1218 26010 3694 8227 891---
1318 62510 0814 5348 544---
1418 9979 7834 2379 214---
1519 3779 4763 9309 901---
1619 7659 1593 61210 606---
1720 1608 8313 28411 330---
1820 5638 4922 94512 072---
1920 9758 1412 59512 833---
2021 3947 7802 23313 615---
2121 8227 4061 86014 416---
2222 2597 0201 47315 239---
2322 7046 6211 07416 083---
2423 1586 20866216 949---
2523 6215 78223617 839---
TOTAL470 386294 578107 099175 80721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 807
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 686 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 084 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 084-6 420+9 504
2+3 0840+3 084
3+3 0840+3 084
4+3 0840+3 084
5+3 0840+3 084
6+3 0840+3 084
7+3 0840+3 084
8+3 084+228+2 856
9+3 084+1 809+1 275
10+3 084+1 990+1 094
11+3 084+2 176+908
12+3 084+2 367+717
13+3 084+2 563+521
14+3 084+2 764+320
15+3 084+2 970+114
16+3 084+3 182-98
17+3 084+3 399-315
18+3 084+3 622-538
19+3 084+3 850-766
20+3 084+4 084-1 000
21+3 084+4 325-1 241
22+3 084+4 572-1 488
23+3 084+4 825-1 741
24+3 084+5 085-2 001
25+3 084+5 352-2 268
Total+77 100+52 742+24 358
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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