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Appartement 5 pièces 94 m²

VilleChâlons-en-Champagne (51)
Surface94m²
Coût Total155 404€
Loyer Annuel10 639€
Rentabilité6.85%
Cashflow/mois-75€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 800 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 944,68 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

EXCLUSIVITE

MANDAT N° 5904 : CHALONS EN CHAMPAGNE Situé en hyper centre, bel appartement de 94m² entièrement aménagé en deux bureaux indépendants pour professions libérales. Chaque espace se compose: d'une entrée, une salle d'attente et d'un bureau. L'un des deux bureaux est actuellement loué 580€ HC. par mois, offrant une rentabilité immédiate pour un investisseur ou la possibilité d'exercer tout en percevant un revenu locatif. Prix : 88 800 € Situé dans copropriété de 11 lots. Charges moyennes annuelles 597 €. Pas de procédure en cours. Classe énergie : Vierge Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Référence annonce : A8501394 Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 11 Charges prévisionnelles annuelles : 597 €

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Châlons-en-Champagne
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51000
Coordonnées : 48.962093, 4.380364
Total : 155 404€
Prix d'acquisition : 88 800€
Travaux : 59 500€
Valeur du bien : 148 300€
Frais de notaire : 7 104€
Coût estimé : 7 104€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 9.43€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 887€/mois
Loyer annuel estimé : 10639€/an
Fourchette totale : 698€ - 1126€/mois
Fourchette annuelle : 8379€ - 13509€/an
Rentabilité brute :6.85%
Fourchette de rentabilité :5.39% - 8.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 420,78 €/m²
Basé sur :120 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :133 553 €
Prix d'achat :88 800 €
Décote à l'achat :-44 753€ (-33.5%)
Marge achat-revente :-21 851€ (-16.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 404€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :777,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :45,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 823,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 992,72€
Coût de l'assurance :13 597,85€
Taxe foncière : 1 063,92€/an
Soit par mois : 88,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 49,75€/mois
Soit par an : 597,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 886,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 961,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-75,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 500 €(633 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (prix moyen incluant pose)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Cuisine complète: 12000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:7 000€
    Rénovation chambres (30 m²): Parquet flottant 30 m² × 50€/m² = 1500€, Peinture 90 m² × 30€/m² = 2700€, Électricité 3 chambres: 600€/chambre × 3 = 1800€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châlons-en-Champagne (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 887 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 639 €/an
Calcul : 887 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 371 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 404 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 544 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 064 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 597 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 076 €
Revenus locatifs : +10 639 €
Charges déductibles : -67 076 €
Résultat foncier Année 1 : -56 437 €(Déficit de 56 437 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 037 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 576 €/an
Revenus locatifs : +10 639 €
Charges déductibles : -7 576 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 063 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35036.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 720 €(65% de 88 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 099 €/an
Calcul : 57 720 € × 3,636% = 2 099 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 639 €67 081 €5 376 €-56 442 €21 400 €35 042 €35 042 €
210 852 €7 440 €5 235 €3 412 €--31 630 €
311 069 €7 294 €5 089 €3 775 €--27 855 €
411 290 €7 143 €4 938 €4 147 €--23 707 €
511 516 €6 987 €4 782 €4 530 €--19 178 €
611 747 €6 825 €4 620 €4 922 €--14 256 €
711 982 €6 657 €4 452 €5 325 €--8 931 €
812 221 €6 483 €4 278 €5 738 €--3 194 €
912 466 €6 303 €4 099 €6 162 €---
1012 715 €6 117 €3 912 €6 598 €---
1112 969 €5 924 €3 719 €7 045 €---
1213 229 €5 725 €3 520 €7 504 €---
1313 493 €5 518 €3 313 €7 975 €---
1413 763 €5 303 €3 099 €8 460 €---
1514 038 €5 082 €2 877 €8 957 €---
1614 319 €4 852 €2 647 €9 467 €---
1714 605 €4 614 €2 409 €9 991 €---
1814 898 €4 368 €2 163 €10 530 €---
1915 195 €4 112 €1 908 €11 083 €---
2015 499 €3 848 €1 643 €11 651 €---
2115 809 €3 575 €1 370 €12 235 €---
2216 126 €3 291 €1 087 €12 834 €---
2316 448 €2 998 €793 €13 450 €---
2416 777 €2 694 €489 €14 083 €---
2517 113 €2 379 €175 €14 733 €---
TOTAL340 778 €192 614 €77 993 €148 165 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 165 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 639 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 234 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 234 €-6 420 €+8 654 €
2+2 234 €0 €+2 234 €
3+2 234 €0 €+2 234 €
4+2 234 €0 €+2 234 €
5+2 234 €0 €+2 234 €
6+2 234 €0 €+2 234 €
7+2 234 €0 €+2 234 €
8+2 234 €0 €+2 234 €
9+2 234 €+891 €+1 343 €
10+2 234 €+1 979 €+255 €
11+2 234 €+2 113 €+121 €
12+2 234 €+2 251 €-17 €
13+2 234 €+2 393 €-159 €
14+2 234 €+2 538 €-304 €
15+2 234 €+2 687 €-453 €
16+2 234 €+2 840 €-606 €
17+2 234 €+2 997 €-763 €
18+2 234 €+3 159 €-925 €
19+2 234 €+3 325 €-1 091 €
20+2 234 €+3 495 €-1 261 €
21+2 234 €+3 670 €-1 436 €
22+2 234 €+3 850 €-1 616 €
23+2 234 €+4 035 €-1 801 €
24+2 234 €+4 225 €-1 991 €
25+2 234 €+4 420 €-2 186 €
Total+55 850 €+44 449 €+11 401 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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