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Achat : Appartement (57700)

VilleHayange (57)
Surface81m²
Coût Total177 150€
Loyer Annuel9 944€
Rentabilité5.61%
Cashflow/mois-164€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 543,21 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 81 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Cave, 1 garage
Ville : Hayange
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57700
Coordonnées : 49.331525, 6.060560
Total : 177 150€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 42 150€
Valeur du bien : 167 150€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 10.23€/m²/mois
Fourchette : 8.20€ - 12.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 829€/mois
Loyer annuel estimé : 9944€/an
Fourchette totale : 664€ - 1034€/mois
Fourchette annuelle : 7971€ - 12406€/an
Rentabilité brute :5.61%
Fourchette de rentabilité :4.50% - 7.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :858,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :51,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 910,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 432,64€
Coût de l'assurance :15 500,63€
Taxe foncière : 994,42€/an
Soit par mois : 82,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 828,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 993,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-164,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 81 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un ancien cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de la plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification de la plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'espace salle à manger.
Quantité: salle à manger (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - salle à manger en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 150 €(520 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€/fenêtre = 10400€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (incluant peinture, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (incluant peinture, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Revêtement sol: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:2 100€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 250€
  • Autres pièces - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 10 m² × 80€/m² = 800€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hayange (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 829 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 944 €/an
Calcul : 829 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 595 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 150 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 620 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 994 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 359 €
Revenus locatifs : +9 944 €
Charges déductibles : -49 359 €
Résultat foncier Année 1 : -39 415 €(Déficit de 39 415 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 015 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 209 €/an
Revenus locatifs : +9 944 €
Charges déductibles : -7 209 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 735 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18014.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 944 €49 365 €5 600 €-39 421 €21 400 €18 021 €18 021 €
210 143 €7 062 €5 447 €3 081 €--14 939 €
310 346 €6 904 €5 290 €3 442 €--11 498 €
410 553 €6 741 €5 127 €3 811 €--7 686 €
510 764 €6 573 €4 959 €4 191 €--3 496 €
610 979 €6 400 €4 785 €4 579 €---
711 199 €6 221 €4 606 €4 978 €---
811 423 €6 036 €4 421 €5 387 €---
911 651 €5 845 €4 230 €5 807 €---
1011 884 €5 647 €4 033 €6 237 €---
1112 122 €5 444 €3 829 €6 678 €---
1212 364 €5 234 €3 619 €7 131 €---
1312 612 €5 016 €3 402 €7 595 €---
1412 864 €4 792 €3 178 €8 071 €---
1513 121 €4 561 €2 947 €8 560 €---
1613 384 €4 322 €2 708 €9 061 €---
1713 651 €4 075 €2 461 €9 576 €---
1813 924 €3 821 €2 206 €10 103 €---
1914 203 €3 558 €1 943 €10 645 €---
2014 487 €3 286 €1 672 €11 200 €---
2114 776 €3 006 €1 392 €11 770 €---
2215 072 €2 717 €1 102 €12 355 €---
2315 373 €2 418 €803 €12 956 €---
2415 681 €2 109 €495 €13 572 €---
2515 995 €1 791 €176 €14 204 €---
TOTAL318 514 €162 944 €80 433 €155 571 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 571 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 944 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 088 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 088 €-6 420 €+8 508 €
2+2 088 €0 €+2 088 €
3+2 088 €0 €+2 088 €
4+2 088 €0 €+2 088 €
5+2 088 €0 €+2 088 €
6+2 088 €+325 €+1 763 €
7+2 088 €+1 493 €+595 €
8+2 088 €+1 616 €+472 €
9+2 088 €+1 742 €+346 €
10+2 088 €+1 871 €+217 €
11+2 088 €+2 003 €+85 €
12+2 088 €+2 139 €-51 €
13+2 088 €+2 279 €-191 €
14+2 088 €+2 421 €-333 €
15+2 088 €+2 568 €-480 €
16+2 088 €+2 718 €-630 €
17+2 088 €+2 873 €-785 €
18+2 088 €+3 031 €-943 €
19+2 088 €+3 193 €-1 105 €
20+2 088 €+3 360 €-1 272 €
21+2 088 €+3 531 €-1 443 €
22+2 088 €+3 707 €-1 619 €
23+2 088 €+3 887 €-1 799 €
24+2 088 €+4 071 €-1 983 €
25+2 088 €+4 261 €-2 173 €
Total+52 200 €+46 671 €+5 529 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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