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Maison à vendre

Bien expiré
VilleNeuvéglise (15)
Surface89m²
Coût Total122 550€
Loyer Annuel7 209€
Rentabilité5.88%
Cashflow/mois-111€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 764,04 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, Toilettes séparées, Cave, Cheminée, Salon (total 18 m²), 3 chambres, Jardin, Exposition sud-est, Pas de balcon

Neuveglise sur Truyère, RETOUR A LA VENTE de cette maison de village avec terrain en partie attenant de 497M². Ce bien sis dans un hameau agricole actif vous séduira car elle a été bien entretenue, double vitrage récent, chaudière Gaz (citerne) récente à production eau chaude, toit en ardoise et solivage en très bon état, 3 belles chambres, une salle de bains, et en rez de jardin, une cuisine et un salon séjour avec cheminée et poele à granulés vous réchauffent. Un grand grenier avec 2 vélux mérite une belle installation de grande chambre parentale avec dressing et salle d'eau ou pourquoi pas un grand espace jeux . Entièrement cloturé l'espace extérieur de la maison est agréable avec son espace repas d'été en pierre et un bel appentis pour y ranger le superflu. Une cave en terrier agrémente le tout à température constante fraiche toute l'année. Résidence secondaire ou résidence permanente cette maison offre un bel atout à moins de 10 km du centre de St Flour. Pas de gros travaux, du raffraichissement. Vendue meublée.

Ville : Neuvéglise
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15260
Coordonnées : 44.944233, 2.977469
Total : 122 550€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 49 110€
Valeur du bien : 117 110€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 6.75€/m²/mois
Fourchette : 4.80€ - 9.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 601€/mois
Loyer annuel estimé : 7209€/an
Fourchette totale : 427€ - 845€/mois
Fourchette annuelle : 5126€ - 10139€/an
Rentabilité brute :5.88%
Fourchette de rentabilité :4.18% - 8.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 035,59 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :92 168 €
Prix d'achat :68 000 €
Décote à l'achat :-24 168€ (-26.2%)
Marge achat-revente :-30 382€ (-33.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 550€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :615,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :35,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 651,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 096,31€
Coût de l'assurance :10 723,13€
Taxe foncière : 720,93€/an
Soit par mois : 60,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 600,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 711,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-110,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 250 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 89 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 110 €(552 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 450€
    Isolation combles: 89 m² × 50€/m² = 4450€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 040€
    Parquet flottant: 34 m² × 60€/m² = 2040€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 020€
    Peinture chambres: 34 m² × 30€/m² = 1020€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Neuvéglise (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 450€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 601 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 209 €/an
Calcul : 601 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 272 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 550 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 429 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 721 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 110 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 532 €
Revenus locatifs : +7 209 €
Charges déductibles : -54 532 €
Résultat foncier Année 1 : -47 323 €(Déficit de 47 323 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 923 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 422 €/an
Revenus locatifs : +7 209 €
Charges déductibles : -5 422 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 787 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25922.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 209 €54 536 €4 276 €-47 327 €21 400 €25 927 €25 927 €
27 354 €5 314 €4 164 €2 039 €--23 887 €
37 501 €5 199 €4 049 €2 302 €--21 585 €
47 651 €5 079 €3 929 €2 572 €--19 014 €
57 804 €4 955 €3 805 €2 849 €--16 165 €
67 960 €4 827 €3 677 €3 133 €--13 032 €
78 119 €4 693 €3 544 €3 425 €--9 607 €
88 281 €4 556 €3 406 €3 726 €--5 881 €
98 447 €4 413 €3 263 €4 034 €--1 847 €
108 616 €4 265 €3 115 €4 351 €---
118 788 €4 112 €2 962 €4 676 €---
128 964 €3 953 €2 803 €5 011 €---
139 143 €3 789 €2 639 €5 355 €---
149 326 €3 618 €2 468 €5 708 €---
159 513 €3 442 €2 292 €6 071 €---
169 703 €3 259 €2 109 €6 444 €---
179 897 €3 070 €1 920 €6 827 €---
1810 095 €2 874 €1 724 €7 221 €---
1910 297 €2 671 €1 521 €7 626 €---
2010 503 €2 460 €1 310 €8 043 €---
2110 713 €2 242 €1 092 €8 471 €---
2210 927 €2 016 €866 €8 911 €---
2311 145 €1 782 €633 €9 363 €---
2411 368 €1 540 €390 €9 828 €---
2511 596 €1 289 €139 €10 307 €---
TOTAL230 917 €139 953 €62 096 €90 964 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 964 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 209 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 514 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 514 €-6 420 €+7 934 €
2+1 514 €0 €+1 514 €
3+1 514 €0 €+1 514 €
4+1 514 €0 €+1 514 €
5+1 514 €0 €+1 514 €
6+1 514 €0 €+1 514 €
7+1 514 €0 €+1 514 €
8+1 514 €0 €+1 514 €
9+1 514 €0 €+1 514 €
10+1 514 €+751 €+763 €
11+1 514 €+1 403 €+111 €
12+1 514 €+1 503 €+11 €
13+1 514 €+1 606 €-92 €
14+1 514 €+1 712 €-198 €
15+1 514 €+1 821 €-307 €
16+1 514 €+1 933 €-419 €
17+1 514 €+2 048 €-534 €
18+1 514 €+2 166 €-652 €
19+1 514 €+2 288 €-774 €
20+1 514 €+2 413 €-899 €
21+1 514 €+2 541 €-1 027 €
22+1 514 €+2 673 €-1 159 €
23+1 514 €+2 809 €-1 295 €
24+1 514 €+2 948 €-1 434 €
25+1 514 €+3 092 €-1 578 €
Total+37 850 €+27 289 €+10 561 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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