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Maison à vendre

VilleCavillargues (30)
Surface90m²
Coût Total164 220€
Loyer Annuel11 946€
Rentabilité7.27%
Cashflow/mois+47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 988,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres, Terrasse

Bâtiment à rénover, sur trois niveau, situé dans le charmant village de Cavillargues. En rdc, Local d'environ 30m² Au 1er et 2ème , logement d'environ 60m² Possibilité de réaliser une terrasse ou d'agrandir d'environ 22m². Parking en face DPE nous soumis

Ville : Cavillargues
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30330
Coordonnées : 44.115203, 4.516626
Total : 164 220€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 68 100€
Valeur du bien : 157 100€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 11.06€/m²/mois
Fourchette : 8.64€ - 14.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 996€/mois
Loyer annuel estimé : 11946€/an
Fourchette totale : 778€ - 1275€/mois
Fourchette annuelle : 9331€ - 15295€/an
Rentabilité brute :7.27%
Fourchette de rentabilité :5.68% - 9.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 922,58 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :263 032 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-174 032€ (-66.2%)
Marge achat-revente :98 812€ (37.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :802,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :46,53€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 848,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 382,03€
Coût de l'assurance :13 958,70€
Taxe foncière : 1 194,62€/an
Soit par mois : 99,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 995,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 948,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :47,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 1/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 1/5 visible - chambres en très mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité, revêtement sol/murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 1/5 visible - salon en très mauvais état
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie, remplacement des tuyauteries si nécessaire
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Assurer la conformité et la sécurité
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Remplacement du tableau électrique et mise à la terre si absente, ajout de prises
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Assurer la conformité et la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 100 €(757 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:8 100€
    Isolation des combles: 90 m² × 90€/m² = 8100€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:6 000€
    Rénovation salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:2 700€
    Mise aux normes plomberie: 90 m² × 30€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:4 500€
    Mise aux normes électricité: 90 m² × 50€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cavillargues (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 996 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 946 €/an
Calcul : 996 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 300 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 220 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 558 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 195 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 153 €
Revenus locatifs : +11 946 €
Charges déductibles : -75 153 €
Résultat foncier Année 1 : -63 207 €(Déficit de 63 207 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 807 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 053 €/an
Revenus locatifs : +11 946 €
Charges déductibles : -7 053 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 893 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41807.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 946 €75 159 €5 306 €-63 212 €21 400 €41 812 €41 812 €
212 185 €6 915 €5 162 €5 270 €--36 543 €
312 429 €6 767 €5 014 €5 662 €--30 881 €
412 677 €6 614 €4 861 €6 063 €--24 818 €
512 931 €6 456 €4 703 €6 475 €--18 343 €
613 190 €6 293 €4 540 €6 897 €--11 446 €
713 453 €6 124 €4 371 €7 329 €--4 116 €
813 722 €5 950 €4 197 €7 773 €---
913 997 €5 769 €4 016 €8 227 €---
1014 277 €5 583 €3 830 €8 694 €---
1114 562 €5 391 €3 638 €9 171 €---
1214 854 €5 192 €3 439 €9 661 €---
1315 151 €4 987 €3 234 €10 164 €---
1415 454 €4 775 €3 022 €10 679 €---
1515 763 €4 556 €2 803 €11 207 €---
1616 078 €4 329 €2 576 €11 749 €---
1716 400 €4 095 €2 342 €12 304 €---
1816 728 €3 854 €2 101 €12 874 €---
1917 062 €3 604 €1 851 €13 458 €---
2017 403 €3 346 €1 593 €14 058 €---
2117 751 €3 079 €1 326 €14 672 €---
2218 106 €2 804 €1 051 €15 303 €---
2318 469 €2 519 €766 €15 949 €---
2418 838 €2 225 €472 €16 613 €---
2519 215 €1 921 €168 €17 293 €---
TOTAL382 640 €188 306 €76 382 €194 334 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 334 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 946 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 509 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 509 €-6 420 €+8 929 €
2+2 509 €0 €+2 509 €
3+2 509 €0 €+2 509 €
4+2 509 €0 €+2 509 €
5+2 509 €0 €+2 509 €
6+2 509 €0 €+2 509 €
7+2 509 €0 €+2 509 €
8+2 509 €+1 097 €+1 412 €
9+2 509 €+2 468 €+41 €
10+2 509 €+2 608 €-99 €
11+2 509 €+2 751 €-242 €
12+2 509 €+2 898 €-389 €
13+2 509 €+3 049 €-540 €
14+2 509 €+3 204 €-695 €
15+2 509 €+3 362 €-853 €
16+2 509 €+3 525 €-1 016 €
17+2 509 €+3 691 €-1 182 €
18+2 509 €+3 862 €-1 353 €
19+2 509 €+4 037 €-1 528 €
20+2 509 €+4 217 €-1 708 €
21+2 509 €+4 402 €-1 893 €
22+2 509 €+4 591 €-2 082 €
23+2 509 €+4 785 €-2 276 €
24+2 509 €+4 984 €-2 475 €
25+2 509 €+5 188 €-2 679 €
Total+62 725 €+58 300 €+4 425 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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