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Maison 5 pièces 94 m²

Bien expiré
VilleCaro (56)
Surface94m²
Coût Total138 180€
Loyer Annuel9 918€
Rentabilité7.18%
Cashflow/mois+21€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 914,89 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison CARO (56140)

EXCUSIVITE Située en campagne de CARO (56140), venez découvrir cette maison comprenant au rez-de-chaussée une pièce de vie avec un coin cuisine, une chambre, un wc, une salle d'eau et un cellier. A l'étage, deux chambres et un grenier. Terrain de 400m². Un beau projet s'offre à vous ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : BZH-PLOE25970 Date de réalisation du diagnostic : 05/12/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 810 € et 5 200 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Caro
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56140
Coordonnées : 47.850937, -2.307530
Total : 138 180€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 45 300€
Valeur du bien : 131 300€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 8.79€/m²/mois
Fourchette : 6.87€ - 11.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 826€/mois
Loyer annuel estimé : 9918€/an
Fourchette totale : 646€ - 1057€/mois
Fourchette annuelle : 7753€ - 12686€/an
Rentabilité brute :7.18%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 9.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :682,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :40,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 723,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 690,19€
Coût de l'assurance :12 090,75€
Taxe foncière : 991,77€/an
Soit par mois : 82,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 826,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 805,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :20,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 94 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec équipements datés
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine spacieuse nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 300 €(482 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 880€
    Isolation toiture/combles: 94 m² × 60€/m² = 5640€, Main d'œuvre: 240€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (installation comprise)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 800€
    Remplacement fenêtres: 11 fenêtres × 800€/fenêtre = 8800€ (double vitrage performant, pose comprise)
  • Salle de bain - Rénovation complète:4 800€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 800€/m² = 4800€ (plomberie, électricité, carrelage, équipements inclus)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 20 m² × 500€/m² = 10000€ (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité inclus)
  • Chambres - Revêtement sol:1 620€
    Parquet flottant: 27 m² × 60€/m² = 1620€ (pose comprise)
  • Salon - Rénovation légère:2 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 100€/m² = 2000€, Électricité salon: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Caro (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 680€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 826 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 918 €/an
Calcul : 826 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 611 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 180 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 484 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 992 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 386 €
Revenus locatifs : +9 918 €
Charges déductibles : -51 386 €
Résultat foncier Année 1 : -41 469 €(Déficit de 41 469 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 069 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 086 €/an
Revenus locatifs : +9 918 €
Charges déductibles : -6 086 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 831 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20068.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 918 €51 391 €4 615 €-41 473 €21 400 €20 073 €20 073 €
210 116 €5 968 €4 492 €4 148 €--15 925 €
310 318 €5 841 €4 365 €4 478 €--11 447 €
410 525 €5 709 €4 234 €4 815 €--6 632 €
510 735 €5 573 €4 098 €5 162 €--1 470 €
610 950 €5 433 €3 957 €5 517 €---
711 169 €5 287 €3 812 €5 882 €---
811 392 €5 137 €3 661 €6 256 €---
911 620 €4 981 €3 506 €6 639 €---
1011 853 €4 820 €3 345 €7 032 €---
1112 090 €4 654 €3 178 €7 436 €---
1212 331 €4 482 €3 006 €7 850 €---
1312 578 €4 303 €2 828 €8 275 €---
1412 830 €4 119 €2 644 €8 710 €---
1513 086 €3 929 €2 453 €9 158 €---
1613 348 €3 731 €2 256 €9 616 €---
1713 615 €3 528 €2 052 €10 087 €---
1813 887 €3 317 €1 841 €10 570 €---
1914 165 €3 099 €1 623 €11 066 €---
2014 448 €2 873 €1 398 €11 575 €---
2114 737 €2 640 €1 164 €12 097 €---
2215 032 €2 398 €923 €12 634 €---
2315 333 €2 149 €673 €13 184 €---
2415 639 €1 891 €415 €13 749 €---
2515 952 €1 623 €148 €14 329 €---
TOTAL317 668 €148 875 €66 690 €168 793 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 793 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 918 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 083 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 083 €-6 420 €+8 503 €
2+2 083 €0 €+2 083 €
3+2 083 €0 €+2 083 €
4+2 083 €0 €+2 083 €
5+2 083 €0 €+2 083 €
6+2 083 €+1 214 €+869 €
7+2 083 €+1 765 €+318 €
8+2 083 €+1 877 €+206 €
9+2 083 €+1 992 €+91 €
10+2 083 €+2 110 €-27 €
11+2 083 €+2 231 €-148 €
12+2 083 €+2 355 €-272 €
13+2 083 €+2 482 €-399 €
14+2 083 €+2 613 €-530 €
15+2 083 €+2 747 €-664 €
16+2 083 €+2 885 €-802 €
17+2 083 €+3 026 €-943 €
18+2 083 €+3 171 €-1 088 €
19+2 083 €+3 320 €-1 237 €
20+2 083 €+3 473 €-1 390 €
21+2 083 €+3 629 €-1 546 €
22+2 083 €+3 790 €-1 707 €
23+2 083 €+3 955 €-1 872 €
24+2 083 €+4 125 €-2 042 €
25+2 083 €+4 299 €-2 216 €
Total+52 075 €+50 638 €+1 437 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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