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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleForbach (57)
Surface101m²
Coût Total106 720€
Loyer Annuel9 853€
Rentabilité9.23%
Cashflow/mois+137€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 79 000 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 782,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Valérie ORLANDINI vous propose: Votre priorité est d'habiter en centre ville pour pouvoir accéder facilement à pieds aux écoles primaires et secondaires ? Vous attendez également de pouvoir vous déplacer rapidement vers les commerces de première nécessité et les axes routiers ? J'ai ce qu'il vous faut ! Venez découvrir un grand appartement de type F5 confortable et lumineux avec 2 chambres + un bureau, un grand séjour/salle à manger. Vous bénéficiez également d'une cuisine aménagée et équipée donnant sur un espace extérieur. La grande salle de bain familiale est séparée des toilettes. Cet appartement fait partie d'une petite copropriété avec charges réduites et possède une cave. Le parking est facile à l'avant ( zonz bleue) ou à l'arrière du bâtiment ( gratuit) . Il est habitable de suite et ne nécessite pas de gros travaux majeurs, j'attends vos appels !

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 10 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 50 euros par mois (soit 600 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Valérie ORLANDINI mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de SARREGUEMINES sous le numéro 850400888, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Forbach
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57600
Coordonnées : 49.181369, 6.903691
Total : 106 720€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 21 400€
Valeur du bien : 100 400€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 8.13€/m²/mois
Fourchette : 6.44€ - 10.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 821€/mois
Loyer annuel estimé : 9853€/an
Fourchette totale : 650€ - 1037€/mois
Fourchette annuelle : 7799€ - 12448€/an
Rentabilité brute :9.23%
Fourchette de rentabilité :7.31% - 11.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :525,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :26,68€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 552,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 995,61€
Coût de l'assurance :8 004,00€
Taxe foncière : 985,33€/an
Soit par mois : 82,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 50,00€/mois
Soit par an : 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 821,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 684,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :136,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 175 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures de la salle de bain pour moderniser l'espace.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - fixtures légèrement datées.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec installation de nouveaux placards et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs propres mais nécessite un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien du parquet dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après état visible.
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du parquet dans la salle à manger.
Quantité: salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement possible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 400 €(212 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (incluant fixtures modernes et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant nouveaux placards, électroménager et main d'œuvre)
  • Chambres:3 200€
    Peinture murs: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Entretien parquet: 40 m² × 40€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon:1 600€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Entretien parquet: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Autres pièces:1 600€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Entretien parquet: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Forbach (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 821 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 853 €/an
Calcul : 821 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 529 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 720 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 320 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 985 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 835 €
Revenus locatifs : +9 853 €
Charges déductibles : -26 835 €
Résultat foncier Année 1 : -16 982 €(Déficit de 16 982 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 282 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 435 €/an
Revenus locatifs : +9 853 €
Charges déductibles : -5 435 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 418 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6281.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 853 €26 838 €3 533 €-16 985 €10 700 €6 285 €6 285 €
210 050 €5 344 €3 438 €4 707 €--1 578 €
310 251 €5 246 €3 341 €5 005 €---
410 456 €5 145 €3 240 €5 311 €---
510 666 €5 041 €3 135 €5 625 €---
610 879 €4 933 €3 027 €5 946 €---
711 096 €4 821 €2 916 €6 275 €---
811 318 €4 706 €2 800 €6 613 €---
911 545 €4 586 €2 681 €6 958 €---
1011 776 €4 463 €2 558 €7 313 €---
1112 011 €4 335 €2 430 €7 676 €---
1212 251 €4 203 €2 298 €8 048 €---
1312 496 €4 067 €2 162 €8 429 €---
1412 746 €3 926 €2 020 €8 820 €---
1513 001 €3 780 €1 875 €9 221 €---
1613 261 €3 629 €1 724 €9 632 €---
1713 526 €3 473 €1 568 €10 053 €---
1813 797 €3 312 €1 406 €10 485 €---
1914 073 €3 145 €1 240 €10 928 €---
2014 354 €2 973 €1 067 €11 382 €---
2114 641 €2 794 €889 €11 847 €---
2214 934 €2 610 €705 €12 324 €---
2315 233 €2 419 €514 €12 814 €---
2415 538 €2 222 €317 €13 315 €---
2515 848 €2 018 €113 €13 830 €---
TOTAL315 604 €120 033 €50 996 €195 571 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 571 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 853 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 069 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 069 €-3 210 €+5 279 €
2+2 069 €0 €+2 069 €
3+2 069 €+1 028 €+1 041 €
4+2 069 €+1 593 €+476 €
5+2 069 €+1 687 €+382 €
6+2 069 €+1 784 €+285 €
7+2 069 €+1 883 €+186 €
8+2 069 €+1 984 €+85 €
9+2 069 €+2 087 €-18 €
10+2 069 €+2 194 €-125 €
11+2 069 €+2 303 €-234 €
12+2 069 €+2 414 €-345 €
13+2 069 €+2 529 €-460 €
14+2 069 €+2 646 €-577 €
15+2 069 €+2 766 €-697 €
16+2 069 €+2 890 €-821 €
17+2 069 €+3 016 €-947 €
18+2 069 €+3 146 €-1 077 €
19+2 069 €+3 278 €-1 209 €
20+2 069 €+3 414 €-1 345 €
21+2 069 €+3 554 €-1 485 €
22+2 069 €+3 697 €-1 628 €
23+2 069 €+3 844 €-1 775 €
24+2 069 €+3 995 €-1 926 €
25+2 069 €+4 149 €-2 080 €
Total+51 725 €+58 671 €+-6 946 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
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