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Maison à vendre

Bien expiré
VilleCastéras (09)
Surface165m²
Coût Total217 800€
Loyer Annuel14 927€
Rentabilité6.85%
Cashflow/mois-38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 140 000 €
Surface : 165 m²
Prix au m² : 848,48 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, 3 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Terrasse, Pas de cave

Grande maison de ville située sur la commune de Castéras. Vous serez séduit par ses beaux volumes et son fort potentiel. Le bien se compose d'une vaste pièce de vie avec cuisine équipée, de 3 grandes chambres, d'une salle de bain et d'une terrasse. Vous bénéficierez également d'un terrain et d'un hangar situés à quelques pas .

Ville : Castéras
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09130
Coordonnées : 43.128031, 1.405179
Total : 217 800€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 66 600€
Valeur du bien : 206 600€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 165m²
Loyer prédit : 7.54€/m²/mois
Fourchette : 5.70€ - 9.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 1244€/mois
Loyer annuel estimé : 14927€/an
Fourchette totale : 941€ - 1645€/mois
Fourchette annuelle : 11287€ - 19743€/an
Rentabilité brute :6.85%
Fourchette de rentabilité :5.18% - 9.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 270,84 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :209 688 €
Prix d'achat :140 000 €
Décote à l'achat :-69 688€ (-33.2%)
Marge achat-revente :-8 112€ (-3.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 093,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :63,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 157,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 359,67€
Coût de l'assurance :19 057,50€
Taxe foncière : 1 492,74€/an
Soit par mois : 124,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 243,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 281,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-37,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 236 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 165 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 165 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des éléments usés
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 46 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 600 €(404 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:9 900€
    Isolation des combles perdus: 165 m² × 60€/m² = 9900€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:16 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 800€/fenêtre = 16000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:10 400€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 800€/m² = 9600€, Électroménager: 400€, Main d'œuvre: 400€
  • Salle de bain - Rénovation:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 600€
    Pose de parquet flottant: 46 m² × 100€/m² = 4600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castéras (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 38 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 244 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 927 €/an
Calcul : 1 244 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 592 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 800 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 762 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 493 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 447 €
Revenus locatifs : +14 927 €
Charges déductibles : -76 447 €
Résultat foncier Année 1 : -61 520 €(Déficit de 61 520 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 120 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 847 €/an
Revenus locatifs : +14 927 €
Charges déductibles : -9 847 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 080 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40119.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 927 €76 455 €7 599 €-61 527 €21 400 €40 127 €40 127 €
215 226 €9 656 €7 401 €5 570 €--34 557 €
315 531 €9 451 €7 196 €6 080 €--28 478 €
415 841 €9 238 €6 983 €6 603 €--21 875 €
516 158 €9 018 €6 763 €7 140 €--14 734 €
616 481 €8 789 €6 534 €7 692 €--7 043 €
716 811 €8 553 €6 298 €8 258 €---
817 147 €8 308 €6 053 €8 839 €---
917 490 €8 054 €5 799 €9 436 €---
1017 840 €7 791 €5 536 €10 048 €---
1118 196 €7 519 €5 264 €10 678 €---
1218 560 €7 237 €4 982 €11 324 €---
1318 932 €6 945 €4 690 €11 987 €---
1419 310 €6 642 €4 387 €12 668 €---
1519 696 €6 328 €4 073 €13 368 €---
1620 090 €6 004 €3 749 €14 087 €---
1720 492 €5 667 €3 412 €14 825 €---
1820 902 €5 319 €3 064 €15 583 €---
1921 320 €4 958 €2 703 €16 362 €---
2021 746 €4 584 €2 329 €17 163 €---
2122 181 €4 196 €1 941 €17 985 €---
2222 625 €3 795 €1 540 €18 830 €---
2323 078 €3 379 €1 124 €19 698 €---
2423 539 €2 949 €694 €20 590 €---
2524 010 €2 503 €248 €21 507 €---
TOTAL478 130 €233 336 €110 360 €244 795 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 244 795 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 927 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 135 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 135 €-6 420 €+9 555 €
2+3 135 €0 €+3 135 €
3+3 135 €0 €+3 135 €
4+3 135 €0 €+3 135 €
5+3 135 €0 €+3 135 €
6+3 135 €0 €+3 135 €
7+3 135 €+365 €+2 770 €
8+3 135 €+2 652 €+483 €
9+3 135 €+2 831 €+304 €
10+3 135 €+3 015 €+120 €
11+3 135 €+3 203 €-68 €
12+3 135 €+3 397 €-262 €
13+3 135 €+3 596 €-461 €
14+3 135 €+3 800 €-665 €
15+3 135 €+4 010 €-875 €
16+3 135 €+4 226 €-1 091 €
17+3 135 €+4 448 €-1 313 €
18+3 135 €+4 675 €-1 540 €
19+3 135 €+4 909 €-1 774 €
20+3 135 €+5 149 €-2 014 €
21+3 135 €+5 396 €-2 261 €
22+3 135 €+5 649 €-2 514 €
23+3 135 €+5 909 €-2 774 €
24+3 135 €+6 177 €-3 042 €
25+3 135 €+6 452 €-3 317 €
Total+78 375 €+73 438 €+4 937 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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