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Maison 5 pièces 125 m²

Bien expiré
VilleLannemezan (65)
Surface125m²
Coût Total201 900€
Loyer Annuel13 678€
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 1 112 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 125 m²

Proche des commodités maison sur deux niveaux rénovée dans les années 2020, une grande pièce à vivre de 50 m² au rez-de-chaussée et 4 chambres à l'étage, 125 m² de superficie habitable, jardin clos de 983 m², chauffage electrique, endroit calme, classe énergie F, Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021 2022 2023 (abonnement compris). Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 200 € et 5 720 € par an. Honoraires : 6,11 % TTC à la charge de l’acquéreur Prix hors honoraires d’agence : 131 000 € . Annonce rédigée par un(e) Gérant

Surface : 125 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 15/04/2025

Consommation énergie primaire : 370 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 200 € et 5 720 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Lannemezan
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65300
Coordonnées : 43.124940, 0.386321
Total : 201 900€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 51 780€
Valeur du bien : 190 780€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 9.12€/m²/mois
Fourchette : 7.11€ - 11.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 1140€/mois
Loyer annuel estimé : 13678€/an
Fourchette totale : 889€ - 1462€/mois
Fourchette annuelle : 10663€ - 17545€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.28% - 8.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 123,26 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :140 408 €
Prix d'achat :139 000 €
Décote à l'achat :-1 408€ (-1.0%)
Marge achat-revente :-61 492€ (-43.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :201 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :989,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :50,48€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 039,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 869,72€
Coût de l'assurance :15 142,50€
Taxe foncière : 1 367,79€/an
Soit par mois : 113,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 139,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 153,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-13,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 125 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 780 €(414 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 500€
    Isolation toiture/combles: 125 m² × 60€/m² = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 800€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation légère:5 400€
    Peinture murs et plafonds: 80 m² × 30€/m² = 2400€, Mise aux normes électricité: 600€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:5 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 120€ = 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lannemezan (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 140 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 678 €/an
Calcul : 1 140 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 577 €/an
Base de calcul : Emprunt de 201 900 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 606 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 368 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 330 €
Revenus locatifs : +13 678 €
Charges déductibles : -60 330 €
Résultat foncier Année 1 : -46 652 €(Déficit de 46 652 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 252 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 550 €/an
Revenus locatifs : +13 678 €
Charges déductibles : -8 550 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 128 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25252.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 678 €60 337 €6 583 €-46 659 €21 400 €25 259 €25 259 €
213 951 €8 380 €6 406 €5 572 €--19 687 €
314 230 €8 196 €6 223 €6 034 €--13 653 €
414 515 €8 007 €6 034 €6 508 €--7 145 €
514 805 €7 812 €5 838 €6 994 €--151 €
615 101 €7 610 €5 636 €7 492 €---
715 403 €7 401 €5 427 €8 003 €---
815 712 €7 185 €5 211 €8 527 €---
916 026 €6 962 €4 988 €9 064 €---
1016 346 €6 731 €4 758 €9 615 €---
1116 673 €6 493 €4 519 €10 181 €---
1217 007 €6 246 €4 273 €10 760 €---
1317 347 €5 992 €4 018 €11 355 €---
1417 694 €5 729 €3 755 €11 965 €---
1518 048 €5 457 €3 483 €12 591 €---
1618 409 €5 176 €3 202 €13 233 €---
1718 777 €4 885 €2 912 €13 891 €---
1819 152 €4 585 €2 612 €14 567 €---
1919 535 €4 275 €2 302 €15 260 €---
2019 926 €3 954 €1 981 €15 972 €---
2120 325 €3 623 €1 650 €16 701 €---
2220 731 €3 281 €1 307 €17 450 €---
2321 146 €2 927 €953 €18 219 €---
2421 569 €2 561 €588 €19 008 €---
2522 000 €2 183 €209 €19 817 €---
TOTAL438 106 €195 987 €94 870 €242 119 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 242 119 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 678 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 872 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 872 €-6 420 €+9 292 €
2+2 872 €0 €+2 872 €
3+2 872 €0 €+2 872 €
4+2 872 €0 €+2 872 €
5+2 872 €0 €+2 872 €
6+2 872 €+2 202 €+670 €
7+2 872 €+2 401 €+471 €
8+2 872 €+2 558 €+314 €
9+2 872 €+2 719 €+153 €
10+2 872 €+2 885 €-13 €
11+2 872 €+3 054 €-182 €
12+2 872 €+3 228 €-356 €
13+2 872 €+3 406 €-534 €
14+2 872 €+3 589 €-717 €
15+2 872 €+3 777 €-905 €
16+2 872 €+3 970 €-1 098 €
17+2 872 €+4 167 €-1 295 €
18+2 872 €+4 370 €-1 498 €
19+2 872 €+4 578 €-1 706 €
20+2 872 €+4 791 €-1 919 €
21+2 872 €+5 010 €-2 138 €
22+2 872 €+5 235 €-2 363 €
23+2 872 €+5 466 €-2 594 €
24+2 872 €+5 702 €-2 830 €
25+2 872 €+5 945 €-3 073 €
Total+71 800 €+72 636 €+-836 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 80 jours
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