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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Vallier (26)
Surface100m²
Coût Total142 900€
Loyer Annuel9 054€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Situé à Saint-Vallier (26240), cet appartement de 100 m² séduit par le charme de l’ancien : belles hauteurs sous plafond, parquets d’époque et caractère typique des immeubles de standing. L’ensemble offre de beaux volumes lumineux et un cachet rare. Une mise au goût du jour de la salle de bain et de la salle d’eau permettra de valoriser pleinement le bien, tout en conservant son authenticité.Un bien idéal pour investisseurs ou amateurs d’appartements anciens à la recherche d’un projet élégant et de caractère.En complément, le bien dispose d’une superbe cave voûtée d’environ 30 m², entièrement en pierre, offrant un espace sain et plein de caractère, idéal pour du stockage ou une cave à vin.N’hésitez pas à nous contacter pour plus d’informations et pour organiser une visite N'hésitez pas à nous contacter pour plus de renseignements ou pour organiser une visite !MP IMMOBILIER SAINT-VALLIER 26240

Ville : Saint-Vallier
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26240
Total : 142 900€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 34 900€
Valeur du bien : 134 900€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 7.55€/m²/mois
Fourchette : 6.02€ - 9.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 755€/mois
Loyer annuel estimé : 9054€/an
Fourchette totale : 602€ - 946€/mois
Fourchette annuelle : 7221€ - 11352€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 7.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :706,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :41,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 747,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 968,22€
Coût de l'assurance :12 503,75€
Taxe foncière : 905,42€/an
Soit par mois : 75,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 754,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 823,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-68,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 230 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs légèrement usés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - décoration datée nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 900 €(349 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:20 000€
    Cuisine complète: 1 × 20000€ = 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse).
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 × 8000€ = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse).
  • Chambres:3 900€
    Peinture murs et plafonds 20 m²: 20€/m² × 20 = 400€, Électricité 2 chambres: 1000€, Main d'œuvre: 1100€ = 2500€.
  • Salon:3 000€
    Peinture murs et plafonds 30 m²: 20€/m² × 30 = 600€, Main d'œuvre: 1800€ = 2400€.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Vallier (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 755 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 054 €/an
Calcul : 755 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 768 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 900 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 500 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 905 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 074 €
Revenus locatifs : +9 054 €
Charges déductibles : -41 074 €
Résultat foncier Année 1 : -32 020 €(Déficit de 32 020 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 21 320 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 174 €/an
Revenus locatifs : +9 054 €
Charges déductibles : -6 174 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 880 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 21319.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 054 €41 079 €4 773 €-32 024 €10 700 €21 324 €21 324 €
29 235 €6 052 €4 646 €3 184 €--18 141 €
39 420 €5 920 €4 515 €3 500 €--14 641 €
49 608 €5 784 €4 379 €3 824 €--10 817 €
59 801 €5 644 €4 238 €4 157 €--6 660 €
69 997 €5 498 €4 093 €4 498 €--2 161 €
710 196 €5 348 €3 942 €4 849 €---
810 400 €5 192 €3 786 €5 208 €---
910 608 €5 031 €3 626 €5 577 €---
1010 821 €4 865 €3 459 €5 956 €---
1111 037 €4 692 €3 287 €6 345 €---
1211 258 €4 514 €3 109 €6 743 €---
1311 483 €4 330 €2 925 €7 153 €---
1411 713 €4 140 €2 734 €7 573 €---
1511 947 €3 943 €2 537 €8 004 €---
1612 186 €3 739 €2 333 €8 447 €---
1712 429 €3 528 €2 122 €8 902 €---
1812 678 €3 310 €1 904 €9 368 €---
1912 932 €3 084 €1 679 €9 847 €---
2013 190 €2 851 €1 445 €10 339 €---
2113 454 €2 610 €1 204 €10 844 €---
2213 723 €2 360 €955 €11 363 €---
2313 998 €2 102 €696 €11 896 €---
2414 277 €1 835 €429 €12 443 €---
2514 563 €1 559 €153 €13 004 €---
TOTAL290 007 €139 007 €68 968 €151 000 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 000 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 054 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 901 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 901 €-3 210 €+5 111 €
2+1 901 €0 €+1 901 €
3+1 901 €0 €+1 901 €
4+1 901 €0 €+1 901 €
5+1 901 €0 €+1 901 €
6+1 901 €0 €+1 901 €
7+1 901 €+806 €+1 095 €
8+1 901 €+1 563 €+338 €
9+1 901 €+1 673 €+228 €
10+1 901 €+1 787 €+114 €
11+1 901 €+1 903 €-2 €
12+1 901 €+2 023 €-122 €
13+1 901 €+2 146 €-245 €
14+1 901 €+2 272 €-371 €
15+1 901 €+2 401 €-500 €
16+1 901 €+2 534 €-633 €
17+1 901 €+2 670 €-769 €
18+1 901 €+2 810 €-909 €
19+1 901 €+2 954 €-1 053 €
20+1 901 €+3 102 €-1 201 €
21+1 901 €+3 253 €-1 352 €
22+1 901 €+3 409 €-1 508 €
23+1 901 €+3 569 €-1 668 €
24+1 901 €+3 733 €-1 832 €
25+1 901 €+3 901 €-2 000 €
Total+47 525 €+45 300 €+2 225 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 226 jours
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