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St egreve - situation favorable - ideal investisseur - bien loué

Bien expiré
VilleSaint-Égrève (38)
Surface41m²
Coût Total121 180€
Loyer Annuel5 905€
Rentabilité4.87%
Cashflow/mois-191€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 71 000 €
Surface : 41 m²
Prix au m² : 1 731,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 41 m², 3 pièces

Dans le cadre d'une succession nous vendons un T2 de 40,80 m² Situé au 1er étage (sans ascenseur) d'un petit immeuble en copropriété (fibrée) de 3 niveaux bénéficiant d'un emplacement très favorable - rue piétonne calme, à deux pas du quartier résidentiel prisé de Barnave, avec tous les commerces accessibles à pied. Parking public à 100 m - tramway 5 minutes (piéton) L' appartement proposé comprend une cuisine - séjour, 2 chambres et une salle d'eau avec Wc. Excellent potentiel de valorisation Ce bien se destine principalement intéressant pour un investissement locatif - cet appartement est loué au titre d'un bail habitation classique loyer hors charges 416 euros / mois régulièrement acquitté (locataire en place depuis 10 ans) Prix : 71 000 euros Hfn Honoraires à la charge du vendeur Copropriété de 7 lots - dont 5 lots habitation. Charges annuelles : 25 euros.

Ville : Saint-Égrève
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38120
Coordonnées : 45.234861, 5.676416
Total : 121 180€
Prix d'acquisition : 71 000€
Travaux : 44 500€
Valeur du bien : 115 500€
Frais de notaire : 5 680€
Coût estimé : 5 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 41m²
Loyer prédit : 12.00€/m²/mois
Fourchette : 9.67€ - 14.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 492€/mois
Loyer annuel estimé : 5905€/an
Fourchette totale : 396€ - 611€/mois
Fourchette annuelle : 4757€ - 7331€/an
Rentabilité brute :4.87%
Fourchette de rentabilité :3.93% - 6.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :596,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :35,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 631,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 712,09€
Coût de l'assurance :10 603,25€
Taxe foncière : 590,53€/an
Soit par mois : 49,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 2,08€/mois
Soit par an : 25,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 492,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 682,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-190,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 239 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: radiateurs électriques basse consommation) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 41 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (tableau électrique, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à vérifier, état 3/5 visible sur photos

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 500 €(1 085 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 500€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 1500€ = 1500€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 200€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Pose de revêtement de sol: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (inclut main d'œuvre)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 1500€ = 1500€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Égrève (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 492 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 905 €/an
Calcul : 492 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 996 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 180 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 424 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 591 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 25 €/an
Calcul : 2 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 535 €
Revenus locatifs : +5 905 €
Charges déductibles : -49 535 €
Résultat foncier Année 1 : -43 630 €(Déficit de 43 630 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 230 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 035 €/an
Revenus locatifs : +5 905 €
Charges déductibles : -5 035 €
Résultat foncier Années 2+ : 870 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22229.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 150 €(65% de 71 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 678 €/an
Calcul : 46 150 € × 3,636% = 1 678 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 905 €49 539 €3 999 €-43 634 €21 400 €22 234 €22 234 €
26 023 €4 932 €3 892 €1 091 €--21 142 €
36 144 €4 821 €3 782 €1 323 €--19 820 €
46 267 €4 707 €3 667 €1 560 €--18 260 €
56 392 €4 589 €3 549 €1 804 €--16 456 €
66 520 €4 466 €3 427 €2 054 €--14 403 €
76 650 €4 340 €3 300 €2 311 €--12 092 €
86 783 €4 209 €3 169 €2 574 €--9 518 €
96 919 €4 074 €3 034 €2 845 €--6 672 €
107 057 €3 934 €2 894 €3 123 €--3 549 €
117 199 €3 789 €2 750 €3 409 €--140 €
127 343 €3 640 €2 600 €3 702 €---
137 489 €3 486 €2 446 €4 004 €---
147 639 €3 326 €2 286 €4 313 €---
157 792 €3 161 €2 121 €4 631 €---
167 948 €2 990 €1 950 €4 958 €---
178 107 €2 813 €1 774 €5 293 €---
188 269 €2 631 €1 591 €5 638 €---
198 434 €2 442 €1 402 €5 992 €---
208 603 €2 247 €1 207 €6 356 €---
218 775 €2 045 €1 006 €6 730 €---
228 950 €1 837 €797 €7 114 €---
239 129 €1 621 €581 €7 509 €---
249 312 €1 398 €358 €7 914 €---
259 498 €1 167 €128 €8 331 €---
TOTAL189 149 €128 204 €57 712 €60 945 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 60 945 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 905 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 240 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 240 €-6 420 €+7 660 €
2+1 240 €0 €+1 240 €
3+1 240 €0 €+1 240 €
4+1 240 €0 €+1 240 €
5+1 240 €0 €+1 240 €
6+1 240 €0 €+1 240 €
7+1 240 €0 €+1 240 €
8+1 240 €0 €+1 240 €
9+1 240 €0 €+1 240 €
10+1 240 €0 €+1 240 €
11+1 240 €0 €+1 240 €
12+1 240 €+1 111 €+129 €
13+1 240 €+1 201 €+39 €
14+1 240 €+1 294 €-54 €
15+1 240 €+1 389 €-149 €
16+1 240 €+1 487 €-247 €
17+1 240 €+1 588 €-348 €
18+1 240 €+1 691 €-451 €
19+1 240 €+1 798 €-558 €
20+1 240 €+1 907 €-667 €
21+1 240 €+2 019 €-779 €
22+1 240 €+2 134 €-894 €
23+1 240 €+2 253 €-1 013 €
24+1 240 €+2 374 €-1 134 €
25+1 240 €+2 499 €-1 259 €
Total+31 000 €+18 326 €+12 674 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 207 jours
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