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Maison à vendre

VilleRouécourt (52)
Surface71m²
Coût Total96 400€
Loyer Annuel5 010€
Rentabilité5.20%
Cashflow/mois-123€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 53 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 746,48 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 2 chambres

Immobilier.notaires® et l'office notarial Aurore BOISSIERE-BOÏNI vous proposent : Maison de ville / village à vendre - ROUECOURT (52320)

L'office notarial vous propose cette maison dans un petit village, au calme, à 10 minutes de Froncles et 20 minutes de Joinville. Au rez-de-chaussée : une cuisine aménagée, un séjour, une chambre, une salle de bains avec douche et WC. A l'étage, une chambre et une pièce à finir d'aménager à son goût. A l'extérieur, une grange attenante et un jardin.

Visites : Sur rendez-vous. Contact : 03.25.55.33.62

Annonce de l'étude Aurore BOISSIERE-BOÏNI - Notaires à Wassy - N° SIRET : 75324403700010

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Ville : Rouécourt
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52320
Coordonnées : 48.328474, 5.071642
Total : 96 400€
Prix d'acquisition : 53 000€
Travaux : 39 160€
Valeur du bien : 92 160€
Frais de notaire : 4 240€
Coût estimé : 4 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 5.88€/m²/mois
Fourchette : 4.54€ - 7.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 417€/mois
Loyer annuel estimé : 5010€/an
Fourchette totale : 322€ - 541€/mois
Fourchette annuelle : 3865€ - 6493€/an
Rentabilité brute :5.20%
Fourchette de rentabilité :4.01% - 6.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :352,42 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :25 021 €
Prix d'achat :53 000 €
Décote à l'achat :+27 979€ (+111.8%)
Marge achat-revente :-71 379€ (-285.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :474,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :24,10€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 498,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 064,25€
Coût de l'assurance :7 230,00€
Taxe foncière : 500,96€/an
Soit par mois : 41,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 417,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 540,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-123,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 71 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état à assumer moyen
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres en état correct nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 160 €(552 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:4 760€
    Isolation toiture/combles: 71 m² × 60€/m² = 4260€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1300€ = 5200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:700€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Vérification plomberie et électricité: 420€, Main d'œuvre: 100€
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 27 m² × 60€/m² = 1620€, Main d'œuvre: 1080€
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rouécourt (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 960€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 417 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 010 €/an
Calcul : 417 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 188 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 400 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 289 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 501 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 138 €
Revenus locatifs : +5 010 €
Charges déductibles : -43 138 €
Résultat foncier Année 1 : -38 129 €(Déficit de 38 129 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 729 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 978 €/an
Revenus locatifs : +5 010 €
Charges déductibles : -3 978 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 031 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16728.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 53 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 450 €(65% de 53 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 253 €/an
Calcul : 34 450 € × 3,636% = 1 253 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 010 €43 141 €3 191 €-38 132 €21 400 €16 732 €16 732 €
25 110 €3 896 €3 106 €1 214 €--15 518 €
35 212 €3 808 €3 018 €1 404 €--14 114 €
45 316 €3 717 €2 926 €1 600 €--12 514 €
55 423 €3 622 €2 832 €1 800 €--10 714 €
65 531 €3 525 €2 735 €2 006 €--8 708 €
75 642 €3 424 €2 634 €2 218 €--6 490 €
85 754 €3 320 €2 530 €2 435 €--4 055 €
95 870 €3 212 €2 422 €2 658 €--1 398 €
105 987 €3 100 €2 310 €2 887 €---
116 107 €2 985 €2 195 €3 122 €---
126 229 €2 866 €2 076 €3 363 €---
136 353 €2 743 €1 953 €3 611 €---
146 480 €2 615 €1 825 €3 865 €---
156 610 €2 483 €1 693 €4 127 €---
166 742 €2 347 €1 557 €4 395 €---
176 877 €2 206 €1 416 €4 671 €---
187 015 €2 061 €1 270 €4 954 €---
197 155 €1 910 €1 120 €5 245 €---
207 298 €1 754 €964 €5 544 €---
217 444 €1 593 €803 €5 851 €---
227 593 €1 427 €636 €6 166 €---
237 745 €1 254 €464 €6 490 €---
247 900 €1 076 €286 €6 823 €---
258 058 €892 €102 €7 165 €---
TOTAL160 458 €104 978 €46 064 €55 480 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 55 480 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 010 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 052 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 052 €-6 420 €+7 472 €
2+1 052 €0 €+1 052 €
3+1 052 €0 €+1 052 €
4+1 052 €0 €+1 052 €
5+1 052 €0 €+1 052 €
6+1 052 €0 €+1 052 €
7+1 052 €0 €+1 052 €
8+1 052 €0 €+1 052 €
9+1 052 €0 €+1 052 €
10+1 052 €+447 €+605 €
11+1 052 €+936 €+116 €
12+1 052 €+1 009 €+43 €
13+1 052 €+1 083 €-31 €
14+1 052 €+1 160 €-108 €
15+1 052 €+1 238 €-186 €
16+1 052 €+1 318 €-266 €
17+1 052 €+1 401 €-349 €
18+1 052 €+1 486 €-434 €
19+1 052 €+1 573 €-521 €
20+1 052 €+1 663 €-611 €
21+1 052 €+1 755 €-703 €
22+1 052 €+1 850 €-798 €
23+1 052 €+1 947 €-895 €
24+1 052 €+2 047 €-995 €
25+1 052 €+2 150 €-1 098 €
Total+26 300 €+16 644 €+9 656 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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