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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Sulpice-de-Pommeray (41)
Surface208m²
Coût Total240 212€
Loyer Annuel20 341€
Rentabilité8.47%
Cashflow/mois+249€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 168 900 €
Surface : 208 m²
Prix au m² : 812,02 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 1 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 5 chambres, 1 parking: Garage, Jardin, Terrasse

Située dans un environnement calme et recherché, à seulement quelques minutes de Blois, cette spacieuse maison familiale de 208,86 m² habitables offre de très beaux volumes et de nombreuses possibilités d'aménagement.

Édifiée sur plusieurs niveaux, elle conviendra parfaitement à une grande famille, à une activité indépendante ou à un projet de maison intergénérationnelle.

Située dans un quartier résidentiel en plein coeur de Saint-Sulpice.

Un salon séjour, deux chambres, une salle de bain, WC et une cuisine niveau 1. Trois chambres, une salle de jeux, un point d'eau et WC au niveau 0. Grenier aménagé avec deux espaces de combles offrant un important volume de rangement Garage et belle Terrasse.

Superficie habitable = 208.86 m2 Superficie totale = 231.14 m2

Ville : Saint-Sulpice-de-Pommeray
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Coordonnées : 47.605222, 1.258130
Total : 240 212€
Prix d'acquisition : 168 900€
Travaux : 57 800€
Valeur du bien : 226 700€
Frais de notaire : 13 512€
Coût estimé : 13 512€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 208m²
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.50€ - 10.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1695€/mois
Loyer annuel estimé : 20341€/an
Fourchette totale : 1352€ - 2125€/mois
Fourchette annuelle : 16228€ - 25497€/an
Rentabilité brute :8.47%
Fourchette de rentabilité :6.76% - 10.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 079,37 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :432 509 €
Prix d'achat :168 900 €
Décote à l'achat :-263 609€ (-60.9%)
Marge achat-revente :192 297€ (44.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :240 212€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 206,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :70,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 276,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 715,87€
Coût de l'assurance :21 018,55€
Taxe foncière : 2 034,14€/an
Soit par mois : 169,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 695,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 446,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :249,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 177 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 208 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 5 chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs et plafonds en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation du salon avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: salon complet (estimation 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle à manger avec peinture et décoration
Quantité: salle à manger complète (20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - décoration vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 800 €(278 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 750€ = 5250€, Main d'œuvre: 750€
  • Cuisine:7 500€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (12 m²) × 6000€ = 6000€, Peinture: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 1140€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:13 000€
    Rénovation 5 chambres (60 m²): Revêtement de sol: 60 m² × 80€/m² = 4800€, Peinture: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Électricité: 500€ × 5 = 2500€, Main d'œuvre: 3900€
  • Salon:7 600€
    Rénovation salon (20 m²): Revêtement de sol: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Peinture: 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 4900€
  • Autres pièces:1 200€
    Rafraîchissement salle à manger (20 m²): Peinture: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Sulpice-de-Pommeray (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 695 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 341 €/an
Calcul : 1 695 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 374 €/an
Base de calcul : Emprunt de 240 212 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 841 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 034 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 049 €
Revenus locatifs : +20 341 €
Charges déductibles : -69 049 €
Résultat foncier Année 1 : -48 707 €(Déficit de 48 707 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 307 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 249 €/an
Revenus locatifs : +20 341 €
Charges déductibles : -11 249 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 093 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27307.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 168 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 785 €(65% de 168 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 992 €/an
Calcul : 109 785 € × 3,636% = 3 992 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 341 €69 056 €8 381 €-48 715 €21 400 €27 315 €27 315 €
220 748 €11 038 €8 163 €9 711 €--17 604 €
321 163 €10 811 €7 936 €10 352 €--7 252 €
421 586 €10 576 €7 702 €11 010 €---
522 018 €10 333 €7 459 €11 685 €---
622 459 €10 082 €7 207 €12 377 €---
722 908 €9 821 €6 946 €13 087 €---
823 366 €9 551 €6 676 €13 815 €---
923 833 €9 271 €6 396 €14 563 €---
1024 310 €8 981 €6 106 €15 329 €---
1124 796 €8 680 €5 806 €16 116 €---
1225 292 €8 369 €5 494 €16 923 €---
1325 798 €8 047 €5 172 €17 751 €---
1426 314 €7 713 €4 838 €18 601 €---
1526 840 €7 367 €4 492 €19 473 €---
1627 377 €7 009 €4 134 €20 368 €---
1727 924 €6 638 €3 763 €21 286 €---
1828 483 €6 254 €3 379 €22 229 €---
1929 053 €5 856 €2 981 €23 197 €---
2029 634 €5 443 €2 568 €24 190 €---
2130 226 €5 016 €2 141 €25 210 €---
2230 831 €4 573 €1 698 €26 257 €---
2331 447 €4 115 €1 240 €27 333 €---
2432 076 €3 640 €765 €28 436 €---
2532 718 €3 148 €273 €29 570 €---
TOTAL651 541 €251 388 €121 716 €400 153 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 400 153 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 341 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 272 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 272 €-6 420 €+10 692 €
2+4 272 €0 €+4 272 €
3+4 272 €0 €+4 272 €
4+4 272 €+1 127 €+3 145 €
5+4 272 €+3 505 €+767 €
6+4 272 €+3 713 €+559 €
7+4 272 €+3 926 €+346 €
8+4 272 €+4 145 €+127 €
9+4 272 €+4 369 €-97 €
10+4 272 €+4 599 €-327 €
11+4 272 €+4 835 €-563 €
12+4 272 €+5 077 €-805 €
13+4 272 €+5 325 €-1 053 €
14+4 272 €+5 580 €-1 308 €
15+4 272 €+5 842 €-1 570 €
16+4 272 €+6 110 €-1 838 €
17+4 272 €+6 386 €-2 114 €
18+4 272 €+6 669 €-2 397 €
19+4 272 €+6 959 €-2 687 €
20+4 272 €+7 257 €-2 985 €
21+4 272 €+7 563 €-3 291 €
22+4 272 €+7 877 €-3 605 €
23+4 272 €+8 200 €-3 928 €
24+4 272 €+8 531 €-4 259 €
25+4 272 €+8 871 €-4 599 €
Total+106 800 €+120 046 €+-13 246 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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