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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleTroyes (10)
Surface75
Coût Total117 460
Loyer Annuel8 528
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois+24
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 500 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 326,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/8 étage, Ascenseur, Toilettes séparées, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Pas de balcon, Non meublé

Appartement T4 Lumineux et Spacieux - 74.96 m² Découvrez cet appartement T4 de 74.96 m², situé au 6ème étage d'un immeuble de 8 étages avec ascenseur construit en 1965. Ce bien est prêt à accueillir vos idées de décoration et votre mobilier.

L'entrée donne sur la cuisine séparée, le double séjour lumineux avec ses grandes baies vitrées, puis un couloir dessert deux chambres, un grand placard, une salle d'eau et des WC indépendants.

Cet appartement a été rénovée en 2018 : électricité aux normes, volets roulants électriques. Les parties communes de l'immeuble sont également en bon état, garantissant un environnement agréable et sécurisé. Bien complété par une cave et stationnements libres dans la copropriété sécurisée avec badge.

Situé à proximité de toutes les commodités, saisissez cette opportunité de vivre dans un appartement spacieux et bien situé. Contactez nous dès maintenant pour organiser une visite et découvrir par vous-même tout le potentiel de ce bien.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 120 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat D Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 900.00 euros et 1280.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller IMMO FRANCE : Gaelle BRIYS Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 910805522

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.300994, 4.071654
Total : 117 460
Prix d'acquisition : 99 500
Travaux : 10 000
Valeur du bien : 109 500
Frais de notaire : 7 960
Coût estimé : 7 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 711€/mois
Loyer annuel estimé : 8528€/an
Fourchette totale : 552€ - 914€/mois
Fourchette annuelle : 6629€ - 10971€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.64% - 9.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 803,28 €/m²
Basé sur :935 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :135 246
Prix d'achat :99 500
Décote à l'achat :-35 746 (-26.4%)
Marge achat-revente :17 786€ (13.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 460
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :581,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :34,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 616,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 065,52
Coût de l'assurance :10 277,75
Taxe foncière : 852,77€/an
Soit par mois : 71,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 710,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 687,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :23,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 141 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car le DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Aucune obligation de travaux énergétiques
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune action nécessaire car le DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Aucune obligation de travaux énergétiques
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Aucune action nécessaire car le DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Aucune obligation de travaux énergétiques
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des éléments si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise à jour des éléments si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais un léger rafraîchissement est recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais un léger rafraîchissement est recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 000(133 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:4 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète: 3000€ (peinture et mise à jour des éléments), Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:3 300
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète: 2500€ (peinture et mise à jour des éléments), Main d'œuvre: 800€
  • Chambres:1 800
    Peinture 2 chambres: 2 chambres: 30m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon:900
    Peinture salon: 1 salon: 15m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 711 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 528 €/an
Calcul : 711 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 943 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 460 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 411 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 853 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 207
Revenus locatifs : +8 528
Charges déductibles : -15 207
Résultat foncier Année 1 : -6 679(Déficit de 6 679 €)
Imputable sur revenu global : 6 679
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 207 €/an
Revenus locatifs : +8 528
Charges déductibles : -5 207
Résultat foncier Années 2+ : 3 321 €/an
Prix d'achat du bien : 99 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 675(65% de 99 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 352 €/an
Calcul : 64 675 € × 3,636% = 2 352
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 52815 2113 947-6 6836 683 €--
28 6985 1063 8423 592---
38 8724 9973 7333 875---
49 0504 8853 6214 164---
59 2314 7693 5054 461---
69 4154 6493 3854 766---
79 6044 5253 2615 079---
89 7964 3963 1335 399---
99 9924 2643 0005 728---
1010 1914 1262 8626 065---
1110 3953 9842 7206 411---
1210 6033 8372 5736 766---
1310 8153 6842 4217 131---
1411 0313 5272 2637 505---
1511 2523 3642 1007 888---
1611 4773 1951 9328 282---
1711 7073 0211 7578 686---
1811 9412 8411 5779 100---
1912 1802 6541 3909 526---
2012 4232 4611 1979 962---
2112 6722 26199710 411---
2212 9252 05579110 871---
2313 1841 84157711 343---
2413 4471 62035611 828---
2513 7161 39112712 325---
TOTAL273 14498 66257 066174 4816 683Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 005
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 174 481
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 528 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 791 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 791-2 005+3 796
2+1 791+1 078+713
3+1 791+1 162+629
4+1 791+1 249+542
5+1 791+1 338+453
6+1 791+1 430+361
7+1 791+1 524+267
8+1 791+1 620+171
9+1 791+1 718+73
10+1 791+1 820-29
11+1 791+1 923-132
12+1 791+2 030-239
13+1 791+2 139-348
14+1 791+2 251-460
15+1 791+2 366-575
16+1 791+2 485-694
17+1 791+2 606-815
18+1 791+2 730-939
19+1 791+2 858-1 067
20+1 791+2 989-1 198
21+1 791+3 123-1 332
22+1 791+3 261-1 470
23+1 791+3 403-1 612
24+1 791+3 548-1 757
25+1 791+3 698-1 907
Total+44 775+52 344+-7 569
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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