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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleTroyes (10)
Surface75m²
Coût Total117 460€
Loyer Annuel8 528€
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois+24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 500 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 326,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/8 étage, Ascenseur, Toilettes séparées, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Pas de balcon, Non meublé

Appartement T4 Lumineux et Spacieux - 74.96 m² Découvrez cet appartement T4 de 74.96 m², situé au 6ème étage d'un immeuble de 8 étages avec ascenseur construit en 1965. Ce bien est prêt à accueillir vos idées de décoration et votre mobilier.

L'entrée donne sur la cuisine séparée, le double séjour lumineux avec ses grandes baies vitrées, puis un couloir dessert deux chambres, un grand placard, une salle d'eau et des WC indépendants.

Cet appartement a été rénovée en 2018 : électricité aux normes, volets roulants électriques. Les parties communes de l'immeuble sont également en bon état, garantissant un environnement agréable et sécurisé. Bien complété par une cave et stationnements libres dans la copropriété sécurisée avec badge.

Situé à proximité de toutes les commodités, saisissez cette opportunité de vivre dans un appartement spacieux et bien situé. Contactez nous dès maintenant pour organiser une visite et découvrir par vous-même tout le potentiel de ce bien.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 120 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat D Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 900.00 euros et 1280.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller IMMO FRANCE : Gaelle BRIYS Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 910805522

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.300994, 4.071654
Total : 117 460€
Prix d'acquisition : 99 500€
Travaux : 10 000€
Valeur du bien : 109 500€
Frais de notaire : 7 960€
Coût estimé : 7 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 711€/mois
Loyer annuel estimé : 8528€/an
Fourchette totale : 552€ - 914€/mois
Fourchette annuelle : 6629€ - 10971€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.64% - 9.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 803,28 €/m²
Basé sur :935 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :135 246 €
Prix d'achat :99 500 €
Décote à l'achat :-35 746€ (-26.4%)
Marge achat-revente :17 786€ (13.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :581,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :34,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 616,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 065,52€
Coût de l'assurance :10 277,75€
Taxe foncière : 852,77€/an
Soit par mois : 71,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 710,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 687,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :23,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 141 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car le DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Aucune obligation de travaux énergétiques
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune action nécessaire car le DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Aucune obligation de travaux énergétiques
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Aucune action nécessaire car le DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Aucune obligation de travaux énergétiques
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des éléments si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise à jour des éléments si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais un léger rafraîchissement est recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais un léger rafraîchissement est recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 000 €(133 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:4 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète: 3000€ (peinture et mise à jour des éléments), Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:3 300€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète: 2500€ (peinture et mise à jour des éléments), Main d'œuvre: 800€
  • Chambres:1 800€
    Peinture 2 chambres: 2 chambres: 30m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon:900€
    Peinture salon: 1 salon: 15m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 711 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 528 €/an
Calcul : 711 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 943 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 460 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 411 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 853 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 207 €
Revenus locatifs : +8 528 €
Charges déductibles : -15 207 €
Résultat foncier Année 1 : -6 679 €(Déficit de 6 679 €)
Imputable sur revenu global : 6 679 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 207 €/an
Revenus locatifs : +8 528 €
Charges déductibles : -5 207 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 321 €/an
Prix d'achat du bien : 99 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 675 €(65% de 99 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 352 €/an
Calcul : 64 675 € × 3,636% = 2 352 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 528 €15 211 €3 947 €-6 683 €6 683 €--
28 698 €5 106 €3 842 €3 592 €---
38 872 €4 997 €3 733 €3 875 €---
49 050 €4 885 €3 621 €4 164 €---
59 231 €4 769 €3 505 €4 461 €---
69 415 €4 649 €3 385 €4 766 €---
79 604 €4 525 €3 261 €5 079 €---
89 796 €4 396 €3 133 €5 399 €---
99 992 €4 264 €3 000 €5 728 €---
1010 191 €4 126 €2 862 €6 065 €---
1110 395 €3 984 €2 720 €6 411 €---
1210 603 €3 837 €2 573 €6 766 €---
1310 815 €3 684 €2 421 €7 131 €---
1411 031 €3 527 €2 263 €7 505 €---
1511 252 €3 364 €2 100 €7 888 €---
1611 477 €3 195 €1 932 €8 282 €---
1711 707 €3 021 €1 757 €8 686 €---
1811 941 €2 841 €1 577 €9 100 €---
1912 180 €2 654 €1 390 €9 526 €---
2012 423 €2 461 €1 197 €9 962 €---
2112 672 €2 261 €997 €10 411 €---
2212 925 €2 055 €791 €10 871 €---
2313 184 €1 841 €577 €11 343 €---
2413 447 €1 620 €356 €11 828 €---
2513 716 €1 391 €127 €12 325 €---
TOTAL273 144 €98 662 €57 066 €174 481 €6 683 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 005 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 174 481 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 528 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 791 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 791 €-2 005 €+3 796 €
2+1 791 €+1 078 €+713 €
3+1 791 €+1 162 €+629 €
4+1 791 €+1 249 €+542 €
5+1 791 €+1 338 €+453 €
6+1 791 €+1 430 €+361 €
7+1 791 €+1 524 €+267 €
8+1 791 €+1 620 €+171 €
9+1 791 €+1 718 €+73 €
10+1 791 €+1 820 €-29 €
11+1 791 €+1 923 €-132 €
12+1 791 €+2 030 €-239 €
13+1 791 €+2 139 €-348 €
14+1 791 €+2 251 €-460 €
15+1 791 €+2 366 €-575 €
16+1 791 €+2 485 €-694 €
17+1 791 €+2 606 €-815 €
18+1 791 €+2 730 €-939 €
19+1 791 €+2 858 €-1 067 €
20+1 791 €+2 989 €-1 198 €
21+1 791 €+3 123 €-1 332 €
22+1 791 €+3 261 €-1 470 €
23+1 791 €+3 403 €-1 612 €
24+1 791 €+3 548 €-1 757 €
25+1 791 €+3 698 €-1 907 €
Total+44 775 €+52 344 €+-7 569 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 197 jours
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