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Bel appartement récemment rénover avec balcon idéal investis

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface63.49m²
Coût Total86 349€
Loyer Annuel6 972€
Rentabilité8.07%
Cashflow/mois+68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 000 €
Surface : 63.49 m²
Prix au m² : 850,53 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : sol gaz collectif, Nombre d'égages : 6, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Girardi Immobilier vous propose en exclusivité cet appartement de 65 m2, idéalement situé à proximité immédiate de toutes les commodités. Un bien parfaitement adapté aussi bien pour une résidence principale que pour un investissement locatif. Récemment rénové, l'appartement offre un bel espace salon lumineux, bénéficiant d'une grande baie vitrée donnant accès à un balcon agréable. La configuration permet soit d'agrandir le séjour en ouvrant la pièce attenante, soit de créer un bureau ou un espace polyvalent selon vos besoins. La partie nuit se compose de deux belles chambres, aux peintures récemment refaites, chacune disposant de rangements intégrés. Vous trouverez également une salle de bains, ainsi que des WC séparés, apportant un confort supplémentaire au quotidien. La cuisine reste à installer, mais tous les raccordements sont déjà en place, vous laissant la liberté de l'aménager selon vos goûts. Côté confort, l'appartement est équipé d'un plancher chauffant, idéal pour une atmosphère agréable tout au long de l'année. Les charges sont entièrement collectives. Pour organiser une visite ou obtenir plus d'informations, n'hésitez pas à contacter Can SAKAR au 07 68 47 66 20 ou par mail : can.sakar@girardi2.com

  • http://www.girardi-immobilier.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.636932, 6.849394
Total : 86 349€
Prix d'acquisition : 54 000€
Travaux : 28 029€
Valeur du bien : 82 029€
Frais de notaire : 4 320€
Coût estimé : 4 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63.49m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 581€/mois
Loyer annuel estimé : 6972€/an
Fourchette totale : 453€ - 746€/mois
Fourchette annuelle : 5430€ - 8951€/an
Rentabilité brute :8.07%
Fourchette de rentabilité :6.29% - 10.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 349€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :429,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :25,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 454,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 503,95€
Coût de l'assurance :7 555,54€
Taxe foncière : 697,16€/an
Soit par mois : 58,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 580,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 512,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :68,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du plancher chauffant existant
Quantité: 1 système pour 63.49 m²
Raison: DPE D - Appartement - Assurer le bon fonctionnement du chauffage
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation
Installation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé, cuisine à aménager
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement du parquet dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 029 €(441 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 579€
    Mise aux normes plancher chauffant: 63.49 m² × 80€/m² = 5079€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Installation cuisine complète: 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Rafraîchissement parquet: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 579€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 581 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 972 €/an
Calcul : 581 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 933 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 349 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 302 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 697 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 029 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 961 €
Revenus locatifs : +6 972 €
Charges déductibles : -31 961 €
Résultat foncier Année 1 : -24 990 €(Déficit de 24 990 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 590 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 932 €/an
Revenus locatifs : +6 972 €
Charges déductibles : -3 932 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 039 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3589.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 100 €(65% de 54 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 276 €/an
Calcul : 35 100 € × 3,636% = 1 276 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 972 €31 964 €2 936 €-24 992 €21 400 €3 592 €3 592 €
27 111 €3 857 €2 858 €3 254 €--339 €
37 253 €3 777 €2 778 €3 476 €---
47 398 €3 694 €2 695 €3 704 €---
57 546 €3 608 €2 609 €3 938 €---
67 697 €3 519 €2 520 €4 178 €---
77 851 €3 427 €2 428 €4 424 €---
88 008 €3 332 €2 333 €4 676 €---
98 168 €3 233 €2 234 €4 935 €---
108 332 €3 131 €2 132 €5 200 €---
118 498 €3 026 €2 026 €5 473 €---
128 668 €2 916 €1 917 €5 752 €---
138 842 €2 803 €1 804 €6 038 €---
149 019 €2 686 €1 687 €6 332 €---
159 199 €2 565 €1 566 €6 634 €---
169 383 €2 440 €1 440 €6 943 €---
179 571 €2 310 €1 310 €7 261 €---
189 762 €2 175 €1 176 €7 586 €---
199 957 €2 036 €1 037 €7 921 €---
2010 156 €1 893 €893 €8 264 €---
2110 359 €1 744 €744 €8 616 €---
2210 567 €1 590 €590 €8 977 €---
2310 778 €1 430 €431 €9 348 €---
2410 994 €1 265 €266 €9 729 €---
2511 213 €1 094 €95 €10 119 €---
TOTAL223 303 €95 518 €42 504 €127 785 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 785 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 972 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 464 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 464 €-6 420 €+7 884 €
2+1 464 €0 €+1 464 €
3+1 464 €+941 €+523 €
4+1 464 €+1 111 €+353 €
5+1 464 €+1 181 €+283 €
6+1 464 €+1 253 €+211 €
7+1 464 €+1 327 €+137 €
8+1 464 €+1 403 €+61 €
9+1 464 €+1 480 €-16 €
10+1 464 €+1 560 €-96 €
11+1 464 €+1 642 €-178 €
12+1 464 €+1 726 €-262 €
13+1 464 €+1 812 €-348 €
14+1 464 €+1 900 €-436 €
15+1 464 €+1 990 €-526 €
16+1 464 €+2 083 €-619 €
17+1 464 €+2 178 €-714 €
18+1 464 €+2 276 €-812 €
19+1 464 €+2 376 €-912 €
20+1 464 €+2 479 €-1 015 €
21+1 464 €+2 585 €-1 121 €
22+1 464 €+2 693 €-1 229 €
23+1 464 €+2 804 €-1 340 €
24+1 464 €+2 919 €-1 455 €
25+1 464 €+3 036 €-1 572 €
Total+36 600 €+38 336 €+-1 736 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 230 jours
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