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Maison 12 pièces 250 m²

Bien expiré
VilleGrand-Serre (26)
Surface250
Coût Total257 980
Loyer Annuel29 380
Rentabilité11.39%
Cashflow/mois+968
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 636 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de 12 pièces de 250 m² situé à Le Grand-Serre

Cette grande maison individuelle d'environ 260 m2 se déploie sur trois niveaux et offre 12 pièces, dont 6 chambres, ainsi qu'un jardin d'environ 260 m2, au cœur de la commune de Le Grand-Serre. Elle bénéficie d'une configuration idéale pour une famille nombreuse ou pour un projet d'investissement avec création de logements, grâce à ses volumes généreux et à la présence de plusieurs pièces de vie.

À proximité immédiate, vous profiterez d'espaces verts appréciables avec le parc municipal Joseph Bédier à environ 200 m et une aire de jeux à environ 200 m, parfaits pour les sorties en plein air.

Caractéristiques techniques

  • Taxe foncière : 1780 €
  • DPE : F
  • Mode de chauffage : Électricité individuelle
  • Distribution eau chaude : Ballon électrique

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : (***)

Intéressés ? Contactez Zefir pour visiter ce bien. Référence annonce : 15a2f034-6c24-48cf-b824-6c76a2 Date de réalisation du diagnostic : 23/01/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Grand-Serre
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26530
Coordonnées : 45.283540, 5.094091
Total : 257 980
Prix d'acquisition : 159 000
Travaux : 86 260
Valeur du bien : 245 260
Frais de notaire : 12 720
Coût estimé : 12 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250
Loyer prédit : 9.79€/m²/mois
Fourchette : 7.41€ - 12.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 2448€/mois
Loyer annuel estimé : 29380€/an
Fourchette totale : 1853€ - 3235€/mois
Fourchette annuelle : 22238€ - 38816€/an
Rentabilité brute :11.39%
Fourchette de rentabilité :8.62% - 15.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :257 980
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 258,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :73,09€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 331,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 582,49
Coût de l'assurance :21 928,30
Taxe foncière : 1 780,00€/an
Soit par mois : 148,33€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 448,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 479,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :968,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 250 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le DPE
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le ballon électrique
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 10 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - murs avec traces d'humidité nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :86 260(345 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:15 000
    Isolation toiture/combles: 250 m² × 60€/m² = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 600
    Fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 600€ = 18600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 1 ensemble × 4000€ = 4000€, Plomberie: 1 installation × 1000€ = 1000€, Électricité: 1 installation × 2000€ = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 1000€/m² = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:5 760
    Parquet flottant: 72 m² × 80€/m² = 5760€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 400
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grand-Serre (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 448 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 380 €/an
Calcul : 2 448 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 301 €/an
Base de calcul : Emprunt de 257 980 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 877 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 780 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 86 260
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 97 218
Revenus locatifs : +29 380
Charges déductibles : -97 218
Résultat foncier Année 1 : -67 838(Déficit de 67 838 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 438
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 958 €/an
Revenus locatifs : +29 380
Charges déductibles : -10 958
Résultat foncier Années 2+ : 18 422 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46437.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 38097 2268 309-67 84621 400 €46 446 €46 446 €
229 96810 7428 08419 227--27 219 €
330 56710 5097 85220 058--7 161 €
431 17910 2697 61220 909---
531 80210 0227 36421 781---
632 4389 7657 10822 673---
733 0879 5016 84423 586---
833 7499 2286 57124 521---
934 4248 9456 28825 479---
1035 1128 6545 99726 459---
1135 8158 3525 69527 462---
1236 5318 0415 38428 490---
1337 2627 7195 06229 542---
1438 0077 3874 73030 620---
1538 7677 0444 38731 723---
1639 5426 6894 03232 853---
1740 3336 3233 66634 010---
1841 1405 9453 28735 195---
1941 9635 5542 89636 409---
2042 8025 1502 49237 652---
2143 6584 7322 07538 925---
2244 5314 3011 64440 230---
2345 4223 8561 19941 566---
2446 3303 39673942 934---
2547 2572 92026344 336---
TOTAL941 065272 271119 582668 79421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 668 794
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 380 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 170 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 170-6 420+12 590
2+6 1700+6 170
3+6 1700+6 170
4+6 170+4 124+2 046
5+6 170+6 534-364
6+6 170+6 802-632
7+6 170+7 076-906
8+6 170+7 356-1 186
9+6 170+7 644-1 474
10+6 170+7 938-1 768
11+6 170+8 239-2 069
12+6 170+8 547-2 377
13+6 170+8 863-2 693
14+6 170+9 186-3 016
15+6 170+9 517-3 347
16+6 170+9 856-3 686
17+6 170+10 203-4 033
18+6 170+10 559-4 389
19+6 170+10 923-4 753
20+6 170+11 296-5 126
21+6 170+11 678-5 508
22+6 170+12 069-5 899
23+6 170+12 470-6 300
24+6 170+12 880-6 710
25+6 170+13 301-7 131
Total+154 250+200 638+-46 388
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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