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Appartement Centre-Ville

Bien expiré
VilleSamatan (32)
Surface82m²
Coût Total146 300€
Loyer Annuel8 886€
Rentabilité6.07%
Cashflow/mois-99€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 121,95 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

SECTEUR SAMATAN/LOMBEZ Au sein d'une petite copropriété, cet appartement en triplex de 82,14m² surface Carrez (93,99m² surface au sol totale) comprend au premier niveau une entrée, une chambre de 20m², wc. Au deuxième l'espace de vie, une chambre et salle d'eau. Au troisième, une autre chambre et un wc. Sera vendu libre de toute occupation.

Copropriété: Pas de procédure en cours Nombre de lots: 4

Ville : Samatan
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32130
Coordonnées : 43.493950, 0.964650
Total : 146 300€
Prix d'acquisition : 92 000€
Travaux : 46 940€
Valeur du bien : 138 940€
Frais de notaire : 7 360€
Coût estimé : 7 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 9.03€/m²/mois
Fourchette : 7.28€ - 11.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 740€/mois
Loyer annuel estimé : 8886€/an
Fourchette totale : 597€ - 919€/mois
Fourchette annuelle : 7160€ - 11026€/an
Rentabilité brute :6.07%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 7.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :723,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :42,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 765,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 609,17€
Coût de l'assurance :12 801,25€
Taxe foncière : 888,56€/an
Soit par mois : 74,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 740,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 839,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-99,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 246 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (type à définir selon l'état actuel) pour remplacer le système existant
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessité de mise aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessité de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 940 €(572 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut l'installation et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 850€ = 6800€ (inclut la pose et la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (inclut l'installation et la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (inclut les meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (inclut douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (inclut la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (inclut la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 740 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 886 €/an
Calcul : 740 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 882 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 300 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 512 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 889 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 222 €
Revenus locatifs : +8 886 €
Charges déductibles : -53 222 €
Résultat foncier Année 1 : -44 337 €(Déficit de 44 337 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 937 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 282 €/an
Revenus locatifs : +8 886 €
Charges déductibles : -6 282 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 603 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22936.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800 €(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 886 €53 227 €4 887 €-44 342 €21 400 €22 942 €22 942 €
29 063 €6 157 €4 756 €2 906 €--20 035 €
39 245 €6 023 €4 622 €3 222 €--16 813 €
49 429 €5 883 €4 483 €3 546 €--13 267 €
59 618 €5 739 €4 339 €3 879 €--9 389 €
69 810 €5 590 €4 190 €4 220 €--5 169 €
710 007 €5 436 €4 036 €4 570 €--598 €
810 207 €5 277 €3 877 €4 930 €---
910 411 €5 112 €3 712 €5 298 €---
1010 619 €4 942 €3 541 €5 677 €---
1110 831 €4 766 €3 365 €6 066 €---
1211 048 €4 583 €3 183 €6 465 €---
1311 269 €4 395 €2 994 €6 874 €---
1411 494 €4 200 €2 799 €7 295 €---
1511 724 €3 998 €2 597 €7 726 €---
1611 959 €3 789 €2 389 €8 170 €---
1712 198 €3 573 €2 173 €8 625 €---
1812 442 €3 350 €1 950 €9 092 €---
1912 691 €3 119 €1 719 €9 572 €---
2012 945 €2 880 €1 480 €10 064 €---
2113 204 €2 633 €1 233 €10 570 €---
2213 468 €2 378 €977 €11 090 €---
2313 737 €2 114 €713 €11 623 €---
2414 012 €1 840 €440 €12 172 €---
2514 292 €1 557 €157 €12 735 €---
TOTAL284 608 €152 564 €70 609 €132 044 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 044 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 886 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 866 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 866 €-6 420 €+8 286 €
2+1 866 €0 €+1 866 €
3+1 866 €0 €+1 866 €
4+1 866 €0 €+1 866 €
5+1 866 €0 €+1 866 €
6+1 866 €0 €+1 866 €
7+1 866 €0 €+1 866 €
8+1 866 €+1 299 €+567 €
9+1 866 €+1 590 €+276 €
10+1 866 €+1 703 €+163 €
11+1 866 €+1 820 €+46 €
12+1 866 €+1 939 €-73 €
13+1 866 €+2 062 €-196 €
14+1 866 €+2 188 €-322 €
15+1 866 €+2 318 €-452 €
16+1 866 €+2 451 €-585 €
17+1 866 €+2 587 €-721 €
18+1 866 €+2 728 €-862 €
19+1 866 €+2 871 €-1 005 €
20+1 866 €+3 019 €-1 153 €
21+1 866 €+3 171 €-1 305 €
22+1 866 €+3 327 €-1 461 €
23+1 866 €+3 487 €-1 621 €
24+1 866 €+3 651 €-1 785 €
25+1 866 €+3 820 €-1 954 €
Total+46 650 €+39 613 €+7 037 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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