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Appartement à vendre

VilleBourges (18)
Surface74.6
Coût Total77 700
Loyer Annuel8 352
Rentabilité10.75%
Cashflow/mois+215
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 74.6 m²
Prix au m² : 871,31 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/6 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 2 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Belle vue, Non meublé

Référence : 2631 Découvrez ce charmant appartement T3 de 73 m² offrant une vue imprenable sur les magnifiques monuments de Bourges, tels que la cathédrale et la Maison de la Culture. Situé au bord de l'Auron, il vous séduira également par ses deux balcons, parfaits pour profiter d'un cadre agréable et lumineux.

L'appartement dispose aussi d'une cave ainsi que d'une place de stationnement.

Des travaux de rénovation sont à prévoir, vous laissant l'opportunité de personnaliser entièrement votre décoration et de créer un espace de vie à votre image. Venez découvrir ce bien avec votre agence Orpi Bourges Avaricum

Annonce rédigée par Jocelyn GRAVIER, agent commercial indépendant, RSAC Bourges n°983673534 agissant pour le compte de Ultreia Immobilier (SARL, siège : 15 Cours Manuel 18200 SAINT-AMAND-MONTROND, RCS BOURGES n° 8423047840, titulaire de la carte professionnelle Transaction sur immeubles et fonds de commerce n° CPI 1801 2018 000 037 670 délivrée par la CCI du Cher agissant pour le compte de Ultreia Immobilier (SARL, siège : 15, Cours Manuel 18200 SAINT-AMAND-MONTROND, RCS BOURGES n° 842304784, titulaire de la carte professionnelle Transaction sur immeubles et fonds de commerce n° 1801 2018 000 037 670 délivrée par la CCI du Cher. Référence agence : 2631

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.087210, 2.386750
Total : 77 700
Prix d'acquisition : 65 000
Travaux : 7 500
Valeur du bien : 72 500
Frais de notaire : 5 200
Coût estimé : 5 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74.6
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 696€/mois
Loyer annuel estimé : 8352€/an
Fourchette totale : 530€ - 914€/mois
Fourchette annuelle : 6359€ - 10970€/an
Rentabilité brute :10.75%
Fourchette de rentabilité :8.18% - 14.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 632,78 €/m²
Basé sur :392 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :121 805
Prix d'achat :65 000
Décote à l'achat :-56 805 (-46.6%)
Marge achat-revente :44 105€ (36.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :77 700
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :388,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :22,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 411,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 995,35
Coût de l'assurance :6 798,75
Taxe foncière : 835,16€/an
Soit par mois : 69,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 695,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 481,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :214,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 247 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74.6 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité, revêtement sol/murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine usée nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en moquette vieillissante nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - moquette vieillissante nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 500(101 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7500€ = 7500€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 696 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 352 €/an
Calcul : 696 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 685 €/an
Base de calcul : Emprunt de 77 700 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 272 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 835 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 293
Revenus locatifs : +8 352
Charges déductibles : -11 293
Résultat foncier Année 1 : -2 941(Déficit de 2 941 €)
Imputable sur revenu global : 2 941
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 793 €/an
Revenus locatifs : +8 352
Charges déductibles : -3 793
Résultat foncier Années 2+ : 4 559 €/an
Prix d'achat du bien : 65 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 35211 2952 688-2 9432 943 €--
28 5193 7252 6184 794---
38 6893 6522 5455 037---
48 8633 5762 4695 287---
59 0403 4982 3915 542---
69 2213 4172 3105 804---
79 4053 3332 2266 072---
89 5933 2462 1396 347---
99 7853 1562 0496 629---
109 9813 0631 9566 918---
1110 1812 9671 8607 214---
1210 3842 8671 7607 517---
1310 5922 7631 6567 828---
1410 8042 6561 5498 147---
1511 0202 5451 4388 474---
1611 2402 4311 3238 810---
1711 4652 3121 2059 153---
1811 6942 1881 0819 506---
1911 9282 0619549 867---
2012 1671 92982210 238---
2112 4101 79268510 618---
2212 6581 65054311 008---
2312 9111 50439711 408---
2413 1701 35224511 818---
2513 4331 1948712 239---
TOTAL267 50674 17338 995193 3322 943Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 883
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 193 332
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 352 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 754 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 754-883+2 637
2+1 754+1 438+316
3+1 754+1 511+243
4+1 754+1 586+168
5+1 754+1 663+91
6+1 754+1 741+13
7+1 754+1 822-68
8+1 754+1 904-150
9+1 754+1 989-235
10+1 754+2 075-321
11+1 754+2 164-410
12+1 754+2 255-501
13+1 754+2 349-595
14+1 754+2 444-690
15+1 754+2 542-788
16+1 754+2 643-889
17+1 754+2 746-992
18+1 754+2 852-1 098
19+1 754+2 960-1 206
20+1 754+3 071-1 317
21+1 754+3 185-1 431
22+1 754+3 302-1 548
23+1 754+3 422-1 668
24+1 754+3 545-1 791
25+1 754+3 672-1 918
Total+43 850+58 000+-14 150
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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