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Maison à vendre

VilleMerlerault (61)
Surface164.7
Coût Total189 540
Loyer Annuel14 209
Rentabilité7.50%
Cashflow/mois+55
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 164.7 m²
Prix au m² : 655,74 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Salon (total 38 m²), 3 chambres, Jardin, Sans vis-à-vis, Pas de balcon

À 2H15 DE PARIS, 1H15 DE LA MER, À 5MIN DU HARAS DU PIN,DANS UN BOURG TOUS COMMERCES, 10MIN DE GACÉ, L'AGENCE CAZIN IMMOBILIER VOUS PROPOSE CETTE MAISON DE BOURG À VENDRE. Cette construction en pierre dispose d'une pièce de vie avec insert donnant accès à une terrasse extérieure, cuisine aménagée. À l'étage retrouvez un palier desservant deux bureaux pouvant faire office de chambres d'appoint, wc, 2 chambres, une salle de bains, Ce bien dispose d'un grenier aménageable isolé, chaufferie avec pompe à chaleur, dépendances comprenant un cellier, cave et pièce à aménager au dessus. Grâce à sa classification énergétique en D cette ancienne maison d'habitation vous permet de finir les travaux de rénovation au fur et à mesure.Vous cherchez à cumuler activité professionnelle et vie privée profitez de sa partie avec commerce avec accès direct sur la rue, bureau et chambre. RÂRE À LA VENTE Profitez de son agréable terrain de 1663m² sans vis-à-vis VENEZ VISITER SANS PLUS TARDER CETTE BELLE OPPORTUNITÉ

Ville : Merlerault
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61240
Coordonnées : 48.695540, 0.256795
Total : 189 540
Prix d'acquisition : 108 000
Travaux : 72 900
Valeur du bien : 180 900
Frais de notaire : 8 640
Coût estimé : 8 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 164.7
Loyer prédit : 7.19€/m²/mois
Fourchette : 5.74€ - 9.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1184€/mois
Loyer annuel estimé : 14209€/an
Fourchette totale : 946€ - 1482€/mois
Fourchette annuelle : 11354€ - 17783€/an
Rentabilité brute :7.50%
Fourchette de rentabilité :5.99% - 9.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :827,51 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :136 291
Prix d'achat :108 000
Décote à l'achat :-28 291 (-20.8%)
Marge achat-revente :-53 249€ (-39.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 540
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :939,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :71,08€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 010,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 387,33
Coût de l'assurance :21 323,25
Taxe foncière : 1 420,93€/an
Soit par mois : 118,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 184,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 129,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :54,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 241 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Grenier
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 164.7 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la pompe à chaleur existante
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - S'assurer que le système de chauffage est efficace
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour confort et sécurité
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réparation des signes d'usure
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 900(443 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Grenier:12 000
    Isolation des combles perdus: 164.7 m² × 70€/m² = 11529€, Main d'œuvre: 471€
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:16 000
    Remplacement fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 800€ = 16000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1200€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 400
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1300€/m² = 10400€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Rénovation complète:9 000
    Rénovation chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rafraîchissement:1 500
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 40 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Grenier, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 184 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 209 €/an
Calcul : 1 184 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 381 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 540 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 853 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 421 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 555
Revenus locatifs : +14 209
Charges déductibles : -81 555
Résultat foncier Année 1 : -67 346(Déficit de 67 346 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 946
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 655 €/an
Revenus locatifs : +14 209
Charges déductibles : -8 655
Résultat foncier Années 2+ : 5 554 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45945.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 20981 5616 387-67 35221 400 €45 952 €45 952 €
214 4948 4926 2186 002--39 950 €
314 7838 3176 0436 467--33 483 €
415 0798 1355 8616 944--26 540 €
515 3817 9485 6747 433--19 107 €
615 6887 7545 4807 935--11 172 €
716 0027 5535 2798 449--2 723 €
816 3227 3455 0718 977---
916 6497 1304 8569 518---
1016 9816 9084 63410 074---
1117 3216 6784 40410 644---
1217 6686 4404 16611 228---
1318 0216 1933 91911 828---
1418 3815 9383 66412 443---
1518 7495 6753 40113 074---
1619 1245 4023 12813 722---
1719 5065 1202 84614 387---
1819 8974 8282 55415 069---
1920 2944 5252 25115 769---
2020 7004 2131 93916 488---
2121 1143 8891 61517 225---
2221 5373 5551 28117 982---
2321 9673 20893418 759---
2422 4072 85057619 557---
2522 8552 47920620 375---
TOTAL455 130222 13492 387232 99621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 232 996
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 209 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 984 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 984-6 420+9 404
2+2 9840+2 984
3+2 9840+2 984
4+2 9840+2 984
5+2 9840+2 984
6+2 9840+2 984
7+2 9840+2 984
8+2 984+1 876+1 108
9+2 984+2 856+128
10+2 984+3 022-38
11+2 984+3 193-209
12+2 984+3 368-384
13+2 984+3 548-564
14+2 984+3 733-749
15+2 984+3 922-938
16+2 984+4 117-1 133
17+2 984+4 316-1 332
18+2 984+4 521-1 537
19+2 984+4 731-1 747
20+2 984+4 946-1 962
21+2 984+5 168-2 184
22+2 984+5 395-2 411
23+2 984+5 628-2 644
24+2 984+5 867-2 883
25+2 984+6 113-3 129
Total+74 600+69 899+4 701
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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